Новые стандарты отделки квартир в новостройках: что нужно знать дольщику

С 1 марта 2025 года введена в действие ч. 4.7. ст. 4 № 214-ФЗ, которой застройщикам предоставлена возможность включать в договор участия в долевом строительстве условия о соответствии объектов долевого строительства стандартам отделки, разработанных самими застройщиками, но, с оговоркой, что такие стандарты должны быть зарегистрированы в ФГБУ «Институт стандартизации» (который входит в структуру Росстандарта) и не должны быть ниже требований, установленных в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.02.2025 № 91/пр «Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки».

Вместе с тем, практика внедрения в договора участия в долевом строительстве застройщиками своих внутренних стандартов отделки известна ещё с 2022 года. Исходя из новых положений законодательства подобные «стандарты» (не зарегистрированные надлежащим образом в уполномоченном органе) не имеют юридической силы поскольку при возникновении споров по недостаткам объектов долевого строительства строительным экспертам, в любом случае, необходимо будет руководствоваться минимальными требованиями к результатам производства отделочных работ, установленными Минстроем РФ.

Однако, «добровольное согласие» участников долевого строительства с некими «стандартами» застройщика, выраженное, в том числе и в необдуманном подписании всевозможных документов при приёмке и после приёмки квартир, в том числе и актов о полном устранении недостатков, может привести к серьёзным проблемам при защите нарушенных прав , связанных с выявленными в объекте долевого строительства строительными дефектами, как в досудебном, так и в судебном порядке.

Следовательно, если в договоре участия в долевом строительстве в виде приложения указан внутренний стандарт отделки квартиры застройщика, который зарегистрирован им в установленном законом порядке, то он является неотъемлемой частью ДДУ и квартира должна ему соответствовать. В случае же если в договоре со строительной компании прописан некий стандарт, который не зарегистрирован в установленном порядке, то квартира должна соответствовать минимальным требованиям к результату отделочных работ.

В каком случае подать в суд на застройщика за недостатки квартиры не получится?

При подписании договора долевого участия в строительстве, а также документов подписываемых при приёмке квартиры у застройщика (акт приёма передачи объекта долевого строительства, акт / лист осмотра с перечнем выявленных замечаний, акт приёма-передачи ключей, акты об устранении выявленных при приёмке квартиры недостатков) следует уделять особое внимание юридическим формулировкам в них указанных, а лучше – привлекать к изучению документов квалифицированных юристов.

Нередко строительные компании, с целью ухода от ответственности за строительные недостатки, снимают с себя ответственность хитрыми способами, которые хотя и не нарушают закон, но фактически лишают участников долевого строительства даже права требования безвозмездного устранения недостатков в гарантийный период, который, по новому законодательству, составляет 1 год с даты подписания передаточного акта к ДДУ.

Наиболее распространёнными на практике ситуациями, позволяющими застройщикам уйти от ответственности за строительные недостатки являются:

• Понуждение дольщика к подписанию акта о полном устранении всех выявленных при приёмке квартиры недостатков
• Внутренняя отделка квартиры прописывается в договоре как «подарок» и не включается в стоимость объекта долевого строительства
• Дополнительно к договору участия в долевом строительстве заключается так называемый «договором пожертвования», в котором указан перечень отделочных работ, выполненных в квартире
• Внутренние отделочные работы в квартире дольщика выполняются сторонними подрядчиками, которые юридически не имеют отношения к застройщику

Следует иметь ввиду, что если отделка прописана в отдельном договоре с возможностью его одностороннего расторжения застройщиком у дольщика существует реальный риск остаться без этого «подарка».

Покупателям квартир в новостройках по договорам купли-продажи также следует быть начеку. С целью ухода от ответственности за допущенные строительные нарушения, продавцы-застройщики включают в условия договоров купли-продажи недвижимости положения, которые полностью исключают возможность предъявления к ним каких-либо требований в связи с ненадлежащим качеством квартир, а также лишают покупателей гарантии.

Наиболее частые уловки в договорах купли-продажи с целью ухода от ответственности за качество недвижимости:

Так, наиболее рациональным решением в случае если стоимость устранения строительных дефектов по итогам независимой экспертизы окажется значительно выше 3% от стоимости объекта долевого строительства, является предъявление к застройщику в судебном порядке комбинированных требований: по выплате денежной компенсации в объёме не превышающим 3% за часть строительных дефектов и об обязании (понуждении) безвозмездного устранения оставшейся части недостатков с последующем начислением судебной неустойки (астрента) за неисполнение судебного решения.

Если участник долевого строительства планирует производить в квартире ремонтные работы в рамках легально возникших между ним и подрядчиком правоотношений, подразумевающих под собой наличие официального договора, сметы, актов сдачи-приёмки этапов работ, кассовых чеков, квитанцией или расписок о получении денежных средств за работы и материалы, то в этом случае, дольщик имеет право предъявить ко взысканию фактически понесённые им расходы до 3% от цены квартиры по ДДУ, предварительно обеспечив доказательства передачи ему объекта долевого строительства ненадлежащего качества (в частности – путём составления акта осмотра при приёмке квартиры).

• В договоре купли-продажи квартиры прописывается, что её цена указана с учётом уменьшения стоимости в связи с наличием в объекте недвижимости всевозможных строительных дефектов (то есть фактически покупателю продаётся уценённый товар «со скидкой»)
• К договору купли-продажи прилагается некое «экспертное заключение» от застройщика с обширным перечнем недостатков и также указывается, что цена квартиры приведена с учётом наличия в ней строительных дефектов

Подписание договора купли-продажи на подобных условиях несёт значительные финансовые риски для покупателя недвижимости в связи с тем, что все имеющиеся строительные недостатки после передачи продавцом квартир ему придётся устранять за свой счёт, а при возникновении аварийной ситуации (например, при прорыве гибкой подводки) вся ответственность за причинённый ущерб перед соседями ложится на покупателя.

Что изменилось в законодательстве о долевом строительстве по приёмке квартир в 2026 году

1. Определяемся с целями и задачами приёмки исходя из стоимости квартиры и возможной максимальной денежной компенсации за строительные недостатки по суду (до 3% от цены ДДУ), типа отделки (чистовая, предчистовая или черновая – без отделки) и необходимости производства ремонтно-отделочных работ в ближайшей перспективе (не будем делать ремонт в ближайший год или же есть потребность в скорейшей переделке ремонта от застройщика).
   Определить примерную сумму компенсации можно в нашем калькуляторе на странице услуги по взысканию расходов на устранение строительных недостатков.
2. Если мы хотим предоставить застройщику срок на безвозмездное устранение недостатков, то мы проводим в согласованные с застройщиком дату и время приёмку квартиры с привлечением специалиста по приёмке квартир в новостройках без согласования его кандидатуры с застройщиком и составляем акт осмотра / лист осмотра / дефектную ведомость или иной документ с перечнем выявленных при приёмке недостатков и отклонений / отступлений от условий договора (максимальный срок устранения недостатков объекта долевого строительства застройщиком составляет 45 календарных дней).
   Данный шаг можно пропустить и перейти к следующему.
3. В случае если мы не готовы предоставлять застройщику срок на безвозмездное устранение недостатков до 45 календарных дней и хотим получить денежную компенсацию до 3% от цены ДДУ, мы можем сразу проводить независимую досудебную строительно-техническую и оценочную экспертизу в день приёмки квартиры без какого-либо уведомления об этом застройщика или с таковым (если данное условие предусмотрено самим договором уведомление застройщика обязательно).
4. По итогу проведения независимой досудебной экспертизы качества квартиры застройщику предъявляется досудебная претензия о выплате денежных средств в счёт возмещения расходов на устранение недостатков квартиры в размере до 3% от цены ДДУ. Срок ответа на претензию дольщика в № 214-ФЗ не установлен, а, следовательно, составляет 10 календарных дней в соответствии с положениями ст. 22 ЗоЗПП.
5. Если стоимость устранения строительных дефектов и отступлений от условий договора существенно превышает максимальную возможную денежную компенсацию в размере 3% от цены ДДУ (например, максимальная возможная компенсация по закону – 420 000 руб., а по итогу досудебной экспертизы стоимость устранения недостатков оценена в 680 000 руб.), то целесообразно рассмотреть возможность заявления в суд комбинированных требований: о взыскании денежных средств за некачественный ремонт и об обязании (понуждении) застройщика безвозмездно устранить часть выявленных недостатков с последующим начислением судебной неустойки за неисполнение судебного решения.
   Либо же ограничиться только денежным требованием о взыскании компенсации.
6. В процессе судебного разбирательства по ходатайству (заявлению) застройщика судом может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза для проверки доводов заявителя (дольщика). Вместе с тем, ввиду высокой стоимости производства судебных экспертиз, по большинству дел данной категории (особенно тех, где размер заявленной ко взысканию денежной компенсации находится в диапазоне до 300 000 руб.) их назначение нецелесообразно для строительных компаний и они, как правило, не проводятся, а суд сразу выходит на решение.
7. В случае если дольщиком дополнительно к требованию о взыскании денежных средств за некачественный ремонт заявляется требование о понуждении девелопера к безвозмездному устранению недостатков, то представители застройщика во время и после судебного разбирательства имеют возможность устранять выявленные участником долевого строительства в его квартире в заранее согласованные с ним даты и время.
8. Ввиду того, что устранение многих строительных дефектов (например, связанных с неровностями поверхностей стен или с необходимостью перекладки напольных покрытий) сопряжено с невозможностью длительного проживания дольщиков в квартире в период производства ремонтно-отделочных работ, а также экономически нецелесообразно для застройщиков, строительные компании нередко идут на мировую , предлагая иные взаимовыгодные пути для разрешения ситуаций с безвозмездным устранение недостатков.