Главная > Защита дольщиков > Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку срока передачи объекта долевого строительства

* Цены актуальны для застройщиков, входящих в ГК ПИК, Самолёт, А101. Для других застройщиков могут быть установлены индивидуальные условия сотрудничества.

Многие покупатели квартир на первичном рынке недвижимости, в особенности эконом и комфорт классов, сталкиваются с тем, что застройщики систематически не выполняют взятые на себя обязательства по договорам долевого участия в строительстве и нарушают сроки передачи квартир дольщикам. При этом нередко просрочка исполнения обязательств девелоперов перед участниками долевого строительства составляет более 1 года, что является настоящей катастрофой для молодых семей с ипотечными кредитами и граждан вынужденно снимающих жильё.

Постоянные и бесцеремонные переносы сроков завершения строительства жилых многоквартирных домов стали чуть ли не повсеместной практикой застройщиков по всей России. На затягивание строек влияет множество факторов, таких как срывы поставок оборудования и материалов, проблемы различных согласований с контролирующими органами и местной администрацией, судебные разбирательства застройщика с третьими лицами, тяжёлое финансовое положение девелопера вследствие наличия задолженностей и многое другое.

Парадокс заключается в том, что практически все недобросовестные строительные компании убеждены в обязанности дольщиков «войти в их положение» и отказаться от требований по взысканию с них неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства. При этом никому из таких застройщиков совершенно нет дела до того, с какими трудностями сталкиваются люди, вложившие свои последние деньги в квартиры и/или взявшие на них ипотечные кредиты на десятки лет вперёд.

Вместе с тем, действующее законодательство Российской Федерации рассматривает граждан – участников долевого строительства как потребителей и соответственно защищает их права. Так, в силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Мы подготовили для участников долевого строительства ответы на большинство часто задаваемых вопросов по услуге взысканию неустойки с застройщика. Так, вы узнаете сколько времени занимает судебный процесс, стоит ли отсуживать неустойку «частями» или лучше дождаться подписания передаточного акта, насколько суды снижают размер законной неустойки и штрафа, как взыскать неустойку через арбитражный суд и много другое.

В связи с введением в действие Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 застройщики освобождены от выплаты неустоек за просрочку передачи квартир за период с 03.04.2020 по 31.12.2020.

---

---

Урегулирование спора по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры в досудебном порядке

Перед обращением в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства застройщиком, участнику долевого строительства необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Для этого следует составить досудебную претензию и направить её застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении. Не смотря на то, что этот процесс, в подавляющем большинстве случаев, носит формальный характер – пренебрегать им не следует.

В лучшем случае, в ответ на претензию дольщика застройщик присылает шаблонный ответ о невозможности удовлетворения требований в связи с несогласием с ними (например, строительные компании часто ссылаются на то, что неустойка не должна являться "способом обогащения" дольщика).. В худшем случае – претензия просто остаётся без ответа. В очень редких случаях застройщики могут пойти навстречу дольщикам и предложить во внесудебном порядке выплату неустойки в сильно заниженном размере (не более 30% от неустойки положенной по закону), сделать ремонт в квартире или даже произвести обмен приобретённой квартиры на квартиру большой площади (обычно с доплатой).

Как правило, строительные компании категорически отказываются от каких-либо выплат дольщикам, умышленно доводя спор до судебного разбирательства. Судебное разбирательство, как это на первый взгляд не парадоксально, в большинстве случаев выгодно застройщику, поскольку суды часто применяют к неустойке положения 333 ст. ГК РФ и значительно снижают её размер. Более того, застройщик вообще может не заплатить ничего дольщику на вполне легальных основаниях (подробнее обо всех рисках).

В случае же если застройщик готов урегулировать спор во внесудебном порядке рекомендуется обязательно зафиксировать все договорённости по досудебному урегулированию спора в письменном виде, например, путём заключения дополнительного соглашения к ДДУ или обособленного договора. В противном случае, есть большая вероятность того, что застройщик откажется от своих обещаний и дольщик в итоге ничего не получит без обращения в суд.

Для досудебного урегулирования спора дольщику необходимо выполнить следующий порядок действий:

1. Подготовить досудебную претензию по договору долевого участия в строительстве, в которой необходимо произвести расчёт неустойки (обычно на дату направления претензии) и предложить застройщику выплатить неустойку в досудебном (добровольном) порядке, ссылаясь на положения ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, ч. 5 ст. 13 ЗоЗПП и ст. 309 и 310 ГК РФ. Именно отправка досудебной претензии является доказательством попытки досудебного урегулирования спора и позволяет участнику долевого строительства рассчитывать на присуждение судом в его пользу 50% штрафа от итоговой присужденной судом суммы за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке (ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
2. Направить заказное письмо (с описью вложения и уведомлением о вручении) с претензией на юридический адрес застройщика, который указан в договоре участия в долевом строительстве, но лучше, на всякий случай, проверить его актуальность на сайте Федеральной налоговой службы путём получения бесплатной выписки из ЕГРЮЛ. Необходимо обязательно сохранить чек об отправке и опись к письму. Если в самом договоре участия в долевом строительстве предусмотрен иной адрес для направления корреспонденции – то претензию следует направлять на него.
3. Дождаться ответа от застройщика в срок установленный в досудебной претензии, который обычно составляет 10-14 дней с момента её получения (по аналогии с положениями ЗоЗПП). Иногда срок для ответа на претензию может быть установлен в условиях самого ДДУ (на практике встречались случаи, когда речь шла о 30-45 днях). Наиболее вероятно, что в удовлетворении претензии застройщиком будет отказано по самым разнообразным причинам и ответ будет содержать завуалированные угрозы о том, что выплата неустойки дольщику может спровоцировать очередной перенос сроков и затягивание строительства многоквартирного дома.

После того, как ответ на досудебную претензию будет получен или не будет получен в установленный претензией или договором срок можно переходить к подготовке дела к судебному разбирательству.

---

Примеры нашей работы в судах города Москвы и Московской области

Обращайтесь к нам и взыщите с застройщика неустойку, штраф, моральный вред, все расходы и убытки по максимуму:

Оставить заявку

---

Какие требования могут быть заявлены в суд при взыскании неустойки с застройщика?

• Выплата неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства на основании ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ.
• 50% штраф за отказ от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке выплатить возникшую неустойку за период просрочки обязательства по передаче квартиры на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП.
• Денежная компенсация морального вреда на основании ст. 15 ЗоЗПП.
• Возмещение всех документально подтверждённых убытков истца, связанных с нарушением застройщиком своих обязательств по договору на основании ст. 10 № 214-ФЗ (например, за вынужденный наём квартиры в период просрочки).
• Все документально подтверждённые и понесённые истцом по делу судебные расходы (в частности – на направление ответчику досудебной претензии, копии иска и отсутствующих у него документов, изготовление нотариально заверенных копий документов и т.п.) на основании ст. 98 ГПК РФ.
• Возмещение расходов на оплату услуг представителя в судебном процессе на основании ст. 100 ГПК РФ.
• Взыскание расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства (в большинстве случаев целесообразно заявлять отдельным иском).

---

Расчёт неустойки и потребительского штрафа за просрочку передачи объекта долевого строительства застройщиком

1) В соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ в случае если застройщик допустил нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, то у застройщика возникает обязанность выплаты неустойки дольщику - физическому лицу в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России" с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:

Формула расчёта неустойки за просрочку передачи застройщиком квартиры дольщику:

Неустойка = Цена договора * Кол-во дней просрочки * (Ставка рефинансирования ЦБ РФ / 100) * (1 / 150)

---

2) Из ст. 15 ЗоЗПП следует, что если застройщиком нарушены права участника долевого строительства как потребителя, то в пользу последнего подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда.

Исходя из сложившиеся судебной практики размер компенсации морального вреда по делам о защите прав потребителей – участников долевого строительства обычно не превышает 15 000 рублей, однако некоторые судьи могут присуждать 40 000 рублей и более.

---

3) На основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП при отказе застройщика от выплаты неустойки участнику долевого строительства в добровольном порядке, суд взыскивает в пользу дольщика штраф в размере 50% от итоговой присужденной суммы.

Формула расчёта потребительского штрафа:

Потребительский штраф = (Неустойка + Компенсация морального вреда) * 50%

---

Калькулятор расчёта неустойки по № 214-ФЗ

В связи с действием Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 неустойка за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 не начисляется.

---

Пример расчёта неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по формуле

Не смотря на полученный результат расчёта, взыскание неустойки сопряжено с рядом серьёзных рисков, существенно осложняющих получение положенных по закону дольщику денег.

---

Государственная пошлина при подаче искового заявления о взыскании неустойки с застройщика

Цена иска по делу о защите прав потребителя, связанному со взысканием неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства обычно равняется размеру неустойки, подлежащей выплате застройщиком. Цена иска может быть увеличена на размер убытков, которые понёс дольщик в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств (например, если дольщик вынужденно снимал жильё и может это документально подтвердить).

Согласно положениям действующего законодательства Российской Федерации, требования о денежной компенсации морального вреда и взыскании 50% потребительского штрафа, равно как и судебные расходы (в том числе – на направление корреспонденции застройщику и стоимость услуг юриста / адвоката) не включаются в цену иска.

Государственная пошлина по делам о защите прав потребителей уплачивается участниками долевого строительства, когда сумма иска превышает 1 000 000 рублей. Размер государственной пошлины, подлежащей уплате дольщиком – истцом рассчитывается на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с учётом применения положений п. 3 ст. 336 НК РФ. Таким образом, потребитель должен уплатить госпошлину в сумме, установленную пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, уменьшенную на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ, размер государственной пошлины зависит от цены иска (искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке) и составляет:
- при цене иска до 20 000 рублей - 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;
- при цене иска от 20 001 рубля до 100 000 рублей - 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
- при цене иска от 100 001 рубля до 200 000 рублей - 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
- при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
- при цене иска свыше 1 000 000 рублей - 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

Пример расчёта государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска в суд:

1) Рассчитываем госпошлину для иска, цена которого составляет 1 250 000 рублей по общему правилу пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:

13 200 + (1 250 000 – 1 000 000) * 0,5% = 13 200 + 1 250 = 14 450 руб.

2) Определяем государственную пошлину для иска ценой в 1 000 000 рублей в соответствии с общим правилом пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:

5 200 + (1 000 000 – 200 000) * 1% = 5 200 + 8000 = 13 200 руб.

3) Считаем размер госпошлины, подлежащей уплате участником долевого строительстве при обращении в суд с иском о защите прав потребителей, цена которого составляет 1 250 000 руб. в соответствии с правилами с п. 3 ст. 333.36 НК РФ:

14 450 – 13 200 = 1 250 руб.

Примерный алгоритм взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства через суд

1. Подготовка искового заявления о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства дольщику.
2. Подача иска в суд по месту жительства или пребывания участника долевого строительства, либо по месту заключения или исполнения договора (на основании ст. 17 ЗоЗПП).
3. Своевременная подготовка и подача необходимых заявлений, возражений (в том числе – на отзыв ответчика на исковое заявление), ходатайств (заявлений) по гражданскому делу во время судебного разбирательства.
4. Участие в судебных заседаниях по делу в суде апелляционной (при подаче апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции одной из сторон или обеими сторонами), и кассационной инстанции (при дальнейшем обжаловании решения суда первой инстанции и определения суда второй инстанции сторонами).
5. Получение копии решения суда по делу и его возможное дальнейшее обжалование в суде апелляционной инстанции (при несогласии с решением суда первой инстанции). Апелляционное обжалование увеличивает срок судопроизводства, как минимум на 2-3 месяца, чем активно пользуются застройщики, затягивая вступление решений судов в законную силу.
6. Участие в судебных заседаниях по делу в суде апелляционной инстанции (при подаче апелляционных жалоб одной из сторон или обеими сторонами), либо представление интересов в порядке заочного судопроизводства (например, можно подать возражение на апелляционную жалобу ответчика, которая будет рассмотрена без присутствия истца).
7. Получение копии определения (решения) суда апелляционной инстанции. При этом решение, вынесенное судом апелляционной инстанции, вступает в силу незамедлительно. В некоторых случаях, апелляционный суд может вернуть дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
8. Получение исполнительного листа по делу в суде первой инстанции (то есть в том суде, куда изначально подавался иск) на основании соответствующего заявления истца.
9. Розыск расчётных счетов и имущества должника, на которое может быть обращено взыскание по исполнительному документу.
10. Предъявление исполнительного листа к исполнению в банк должника или в Федеральную службу судебных приставов (ФССП России).

---

Ознакомьтесь также с нашей услугой:

Взыскание расходов на устранение недостатков квартиры путём снижения её покупкной цены

---

Риски при взыскании неустойки и потребительского штрафа с застройщика через суд общей юрисдикции

Исполнительный лист не гарантирует участнику долевого строительства получение присужденных денежных средств.

Рассмотрим обозначенные выше риски более подробно:

• Урезание судом неустойки по 333 ст. ГК РФ является основной проблемой, с которой сталкиваются участники долевого строительства и их представители в судах общей юрисдикции. Зачастую судьи демонстрируют формальный подход к вопросу снижения неустоек и применяют положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ лишь на основании заявлений ответчиков, которые обычно не содержат каких-либо доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушенного обязательства. При этом снижение неустойки судами, нередко, является весьма существенным (известны случаи снижения неустоек в 10 и более раз).
  
  

  При заявленном ко взысканию размере неустойки в 1 250 000 рублей, суд, на своё усмотрение, "соразмерно последствиям нарушения обязательства", может уменьшить неустойку до 200 000 рублей.

  Вместе с тем, согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств":
  
  “ Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. “
  
  А согласно п. 71 того же Постановления:
  
  “ Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). “
  
  Не смотря на позицию Верховного Суда Российской Федерации, выразившуюся в знаменательном Определении Верховного Суда РФ 14.06.2016 № 80-КГ16-5, некоторые суды общей юрисдикции по-прежнему занижают размеры присуждаемых в пользу дольщиков законных неустоек в десятки раз. Для того, чтобы добиться справедливости, приходиться идти вплоть до высшей судебной инстанции Российской Федерации, однако судебный процесс в таком случае может растянуться на длительное время (на срок более 1 года), а шансы на взыскание (получение денежных средств), при этом, сильно уменьшаются.
  
  Для достижения наилучшего результата следует подавать все необходимые для данной категории дел заявления (ходатайства) и своевременно приводить возражения относительно применения судом положений 333 ст. ГК РФ к неустойке и потребительскому штрафу, а также, перед подачей иска в суд, внимательно изучать судебную практику. Кроме того, помимо взыскания неустойки за просрочку, дольщик также может отсудить у застройщика внушительную денежную сумму за недостатки объекта долевого строительства.
• Затягивание вступления решения в законную силу – излюбленная тактика недобросовестных застройщиков, умышленно подающих бесперспективные апелляционные жалобы. Обращение в апелляционную инстанцию увеличивает срок судебного разбирательства, как минимум, на 2-3 месяца (при этом от момента вынесения решения судом апелляционной инстанции до момента получения исполнительного листа истцом может пройти и 6 месяцев с учётом загруженности судов), что крайне выгодно застройщику. Право на апелляционное обжалование решений судов первых инстанций, не вступивших в законную силу, закреплено в положениях ст. 320 ГПК РФ. Ответчик может привести в своей апелляционной жалобе любые доводы, в т.ч. и не имеющие никакого отношения к рассматриваемому делу и/или действительности. При этом истцу и/или его представителю в судебном процессе придётся потратить время на подготовку обоснованного возражения на апелляционную жалобу ответчика и принять участие в судебных заседаниях апелляционного суда. Главный риск затягивания вступления решения суда в законную силу заключается в том, что на момент получения исполнительного листа застройщик уже может не иметь денежных средств на расчётных счетах или вовсе прекратить своё существование (и тогда исполнительный лист будет невозможно исполнить).
• Сокрытие денежных средств от взыскания застройщиками возможно различными, абсолютно легальными способами. Так, застройщики могут просто выводить деньги со своих банковских расчётных счетов, оказывая «услуги» дочерним компаниям (которых в составе группы компаний или холдинга может быть великое множество). На практике, чтобы не выплачивать неустойки по исполнительным листам или минимизировать их количество, строительные компании регулярно меняют обслуживающие их кредитные организации. Ставка делается на то, что дольщики и их представители не каждый день запрашивают информацию о расчётных счетах застройщика, а следовательно основную массу денежных средств можно успеть "прокрутить" с минимальными потерями от взысканий.
• Банкротство застройщика делает получение присужденных судами неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства практически невозможным. А для дольщиков, которые ещё не получили и/или не приняли от девелопера квартиры банкротство строительной компании может стать настоящей трагедией, поскольку велик риск того, что они могут лишиться и квартир и вложенных в них денежных средств. Дольщики с правом требования неустойки являются кредиторами третьей очереди, до которой, на практике, эта самая очередь никогда не доходит. По этой причине, при введение процедуры наблюдения в отношении застройщика на получение каких-либо денежных средств рассчитывать не стоит.
  
  Примечательно, что согласно действующему законодательству Российской Федерации, сами дольщики, перед которыми застройщик не исполняет свои обязательства по выплате неустоек, не могут стать инициаторами возбуждения банкнотного дела в арбитражном суде:
  
  “ Из положений п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве следует, что подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки в виде упущенной выгоды, подлежащие возмещению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника. “
  
  Таким образом, строительная компания, имеющая многомиллионные долги перед участниками долевого строительства в части выплаты неустоек за просрочку передачи квартир, может спокойно существовать (правда, с арестованными счетами) неопределённое количество времени.
• Перевод активов в дочерние компании предпринимается руководством застройщика в случае, когда строительную компанию решено ликвидировать («на бумажке» она ещё долго может существовать, но фактически никак не работать). Застройщик, предвидя возможный арест своего движимого и недвижимого имущества, может продать его дочерним организациям (в т.ч. в счёт оплаты долгов) и, таким образом, избежать ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств перед участниками долевого строительства. В результате подобной сделки продажа квартир будет осуществляться через другие ООО и, соответственно, денежные средства будут поступать на расчётные счета этих организаций, а не на счета застройщика.
• Реорганизация и смена юридического лица – это ещё одна законная лазейка для недобросовестных девелоперов для ухода от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств перед кредиторами (дольщиками). Как правило, в результате процесса реорганизации, инициированного строительной компанией, образуется сразу несколько новых юридических лиц, на которые распределяются обязательства, перешедшие от прекратившего своё существование юридического лица. В итоге, обязательства по выплате неустоек участникам долевого строительства обычно оказываются у юридического лица, которое просто не способно удовлетворить требования кредиторов, в том числе и третьих лиц (например, ресурсоснабжающих организаций) и в краткосрочной перспективе становится банкротом.

На заметку:

Количество исковых заявлений, поданных участниками долевого строительства к застройщику и количество возбуждённых в отношении него исполнительных производств прямо пропорционально шансам успешно взыскать присужденную судом неустойку. Поэтому дольщикам не следует затягивать с обращением в суд для защиты своих нарушенных прав.

• Снижение размера потребительского штрафа за отказ застройщика от удовлетворения требования дольщика-потребителя по выплате неустойки за просрочку объекта долевого строительства в добровольном порядке активно практикуется многими судьями. Поскольку штраф рассматривается в качестве неустойки за нарушение обязательства, к нему также как и к неустойке применяются положения ст. 333 ГК РФ, позволяющие судье по собственному усмотрению снижать его размер при «несоразмерности последствиям нарушенного обязательства».
  
  Вместе с тем, Верховный Суд Российской Федерации в п. 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
  
  А из Определения Верховного Суда РФ от 20.12.2016 № 71-КГ16-17 следует, что:
  
  " Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки и штрафа, а также что снижение размера неустойки и штрафа не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. "
• Неполная компенсация расходов на представителя судами общей юрисдикции является достаточно серьёзной проблемой, с которой сталкиваются участники долевого строительства, вынужденно потратившие деньги на юриста для восстановления своих нарушенных прав. Дело в том, что на основании ст. 100 ГПК РФ, суды возмещают дольщикам расходы на оплату услуг представителей «в разумных пределах». На практике это обычно означает, что участнику долевого строительства присуждается усреднённая сумма по данной категории дел по конкретному региону, что может быть значительно меньше размера вознаграждения, уплаченного за работу частнопрактикующим юристам и юридическим компаниям.
  
  Наиболее вероятный сценарий:
  
  При расходах на представителя в размере 50 000 рублей, суд общей юрисдикции, с большой вероятностью присудит дольщику лишь 15 000-20 000 рублей компенсации.

Примерный комплект документов для предъявления иска в суд о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства

1. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
2. Дополнительные соглашения к договору долевого участия в строительстве (при наличии).
3. Документы, подтверждающие оплату цены договора со стороны дольщика (платёжные поручения, чеки-ордера, акты сверки взаиморасчётов, справки об оплате цены договора от застройщика и т.п.).
4. Ипотечный договор (если квартира была приобретена за счёт средств ипотечного кредитования).
5. Переписка между участником долевого строительства и застройщиком (уведомления о переносе сроков передачи объекта долевого строительства, приглашение на осмотр и приёмку квартиры, претензии сторон и т.п.).
6. Акт приёма-передачи объекта долевого строительства (при наличии).
7. Копии страниц паспорта истца (второй главный разворот + сведения о прописке), ИНН, СНИЛС.
8. Актуальные сведения об ответчике (юридическом лице) из ЕГРЮЛ (выписка автоматически формируется на сайте).
9. Документы, подтверждающие наличие убытков истца из-за ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве (например, доказательства того, что из-за переноса сроков передачи объекта долевого строительства дольщик был вынужден снимать квартиру в период просрочки).
10. Документально подтверждённые судебные расходы, то есть расходы, которые истец был вынужден понести для обращения в суд (отправка почтовой корреспонденции застройщику, изготовление копий документов, нотариальное заверение документов и т.п.).
11. Доверенность на представителя в судебном процессе (если интересы дольщика представляет юрист, адвокат).
12. Договор на представление интересов в суде и документы, подтверждающие оплату услуг представителя (для возмещения расходов на представителя на основании ст. 100 ГПК РФ).
13. Документ (чек-ордер), подтверждающий оплату государственной пошлины (оплата госпошлины необходима при сумме заявленных исковых требований свыше 1 млн. руб.).

Документы могут быть представлены в суд в виде оригиналов, ксерокопий, нотариально заверенных копий, электронных документов или электронных образов документов (в зависимости от способа подачи искового заявления).

---

Стоимость услуг по взысканию неустойки и потребительского штрафа с застройщика через суд общей юрисдикции

Несмотря на то, что алгоритм взыскания неустойки с застройщика описан на многих сайтах, для достижения наилучшего финансового результата необходимы достаточно широкие знания российского законодательства и практический опыт ведения подобных дел. Кроме того, наибольшую сложность в таких делах представляет исполнение решения суда, то есть получение взыскателем присужденных денежных средств. Именно по этой причине, рекомендуется взыскивать неустойку через профессионалов, которые будут представлять ваши интересы в суде.

Простая, честная и выгодная схема сотрудничества с нами:

• Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
• Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств.
• Вы ничем не рискуете, если мы не взыщем деньги с застройщика - вы нам ничего не должны.
• Дольщик оплачивает только судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
• Обращаем ваше внимание на то, что представительские расходы (на наши услуги) возмещаются вам судом по отдельному ходатайству в рамках статьи 100 ГПК РФ.

Оплата услуги по взысканию неустойки с застройщика за просрочку срока передачи объекта долевого строительства производится по факту взыскания присужденной судом суммы и получения денег участником долевого строительства на свой расчётный счёт в банке.