Главная > Защита дольщиков > Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Некоторые граждане приобретают квартиры на первичном рынке недвижимости в инвестиционных цвелях для их последующей перепродажи и получения прибыли. Но бывают и ситуации, когда по каким-то причинам (например, дольщик нашёл более выгодное предложение с небольшой доплатой), к моменту завершения строительства многоквартирного дома необходимость в объекте долевого строительства у собственника пропадает и он выставляет его на продажу.

Поскольку на рынке новостроек крутятся огромные деньги, то это всегда будет привлекать на него посредников в лице всевозможных «риэлторов» (посредников) и недобросовестных граждан, которые стремятся нажиться на доверии и неопытности покупателей. Если в первом случае речь идёт об «услугах», которые могут быть оценены до 10% от стоимости объекта недвижимости за «подбор квартиры», то в случае с мошенничеством новый покупатель и вовсе может лишиться квартиры и денег.

Не упускают возможности «заработать» на дольщиках и застройщики, которые не перестают совершенствовать свои ДДУ. В настоящее время недобросовестные строительные компании прописывают в договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщика согласовывать с ними переуступку прав требования на объект долевого строительства и получать от них соответствующее разрешение. Разумеется, что не за бесплатно. Стоимость подобных «разрешений» может составлять до 10% от цены договора, что не так уж и мало даже с учётом возросшей стоимости квартиры.

Вместе с тем, согласно действующему законодательству Российской Федерации, у участника долевого строительства отсутствует обязанность по согласованию с застройщиком переуступки приобретённой квартиры (при условии исполнения им обязательства по полной оплате цены ДДУ) и тем более платить за это деньги. Дольщик должен лишь уведомить застройщика о том, что он переуступил квартиру третьему лицу, направив в адрес строительной организации подтверждающие факт сделки документы.

Дольщику, далёкому от юридической науки и нюансов сделок с недвижимостью очень трудно увидеть проблемные моменты в ДДУ и в договоре переуступки (цессии). Чаще всего покупатели жилья не привлекают к сопровождению сделок с недвижимостью профессиональных юристов, а подписывают договора бегло их просмотрев и поверив абстрактным фразам продавца / менеджера застройщика.

Обратите внимание

Самым важным при покупке квартиры по переуступке прав требования является безусловное подтверждение наличия у продавца прав, которые переуступаются.

Некоторые нюансы приобретения квартиры в новостройке по договору уступки права требования

1. Продавец не несёт ответственности за действия застройщика, поскольку он приобретает лишь право требования у застройщика объекта долевого строительства; соответственно и все претензии по ДДУ покупатель может предъявить только застройщику, а не цеденту (продавцу).
2. В случае расторжения договора долевого участия в строительстве, новый участник долевого строительства может рассчитывать только на возврат застройщиком цены договора (указанной в ДДУ), а не всей суммы, уплаченной им по договору цессии продавцу.
3. Оплата по договору цессии должна осуществляться только после перехода права требования квартиры новому участнику долевого строительства (при этом для защиты продавца в договор можно внести пункты о признании сделки недействительной в случае отсутствия оплаты со стороны покупателя в установленный срок).
4. Если квартира изначально приобреталась первоначальным покупателем за счёт средств ипотечного кредитования и он до конца не погашен, то переуступить объект недвижимости без согласия на это кредитной организации (банка) на представляется возможным.
5. Переуступка прав требования на объект долевого строительства возможна только до подписания акта приёма-передачи между дольщиком и застройщиком или признания права собственности на квартиру в судебном порядке.
6. Если в ДДУ в качестве участников долевого строительства фигурируют несколько собственников в виде супругов, то для переуступки квартиры, равно как и для других сделок с ней необходимо нотариально заверенное согласие обоих супругов на сделку.
7. Основным документом, подтверждающим право продавца (участника долевого строительства) на квартиру в новостройке является договор долевого участия (ДДУ), который должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, ровно также как и договор уступки права требования на квартиру (договор цессии).

---

Основные риски при приобретении квартиры в новостройке по переуступке для нового покупателя

Рассмотрим каждый из вышеприведённых рисков более подробно:

• Продавец может хотеть избавиться от приобретенной недвижимости по причине наличия в квартире множественных недостатков, которые были выявлены им в результате первоначального осмотра объекта (который не обязывает его сразу же принимать объект у застройщика). Наличие недостатков квартиры, в соответствии со ст. 8 № 214-ФЗ, позволяет дольщику отказаться от принятия квартиры до устранения застройщиком выявленных недостатков. В то же время некоторые недостатки объекта долевого строительства могут быть весьма существенными (например, криво уложенные плиты перекрытия потолка или отсутствие межквартирной шумоизоляции) и для их устранения потребуется вложение значительных денежных средств.
  
  Кроме того, нельзя исключать и возможные серьёзные дефекты многоквартирного дома (типа трещины в фундаменте здания) о которых каким-то образом могло стать известно «счастливому» владельцу.
• Объект незавершённого долевого строительства может быть выставлен на продажу собственником по причине его осведомлённости о высоких рисках недостроя многоквартирного дома и/или скорого банкротства строительной компании. Также многие дольщики избавляются от квартир в домах, строительство которых неоднократно приостанавливалось или ведётся слишком медленными темпами (так называемые «долгострои»). Приобретение квартиры в подобной новостройке по переуступке ДДУ не сулит новому участнику долевого строительства ничего хорошего. По этим причинам, следует внимательно и всестороннее проверять жилой комплекс и застройщика перед покупкой квартиры по цессии у частных продавцов.
• Признание договора цессии недействительным в результате неправильно оформленной и/или проведённой сделки или неточных юридических формулировок в тексте грозит новому участнику долевого строительства серьёзными последствиями в виде потери движимого и недвижимого имущества (денег и квартиры). Сделка может быть умышленно проведена неправильно недобросовестным продавцом с целью её последующей отмены в судебном порядке. Во избежание подобных инцидентов настоятельно рекомендуется сопровождение сделок по переуступке прав специализированными юристами и/или риэлторами. Мнимая экономия может обернуться катастрофическими последствиями.
• Квартиры в новостройках по переуступке могут продаваться не только по договорам участия в долевом строительстве, но и по другим видам договоров, не проходящих обязательную государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а потому велик риск наткнуться на так называемую «двойную переуступку». Даже если удастся привлечь мошенников к ответственности, вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно. Самостоятельное приобретение объектов долевого строительства по договору цессии без ДДУ категорически не рекомендуется без сопровождения сделки профессионалом.
• Недобросовестный продавец может пытаться убедить покупателя приобрести у него квартиры по «заниженной цене» для уменьшения налоговой нагрузки на него. Так, в договоре цессии указывается цена продажи, а сделка осуществляется по другой – более высокой цене. «Разницу» покупатель, как правило, передаёт продавцу за наличный расчёт под расписку, а цену договора оплачивается в безналичной форме. Новому участнику долевого строительства не в коем случае не стоит соглашаться на этот «трюк» и «входить в положение» продавца, поскольку такая схема несёт лишь неоправданные риски и лишает возможности, в частности, воспользоваться налоговым вычетом в полном объёме.
• Если изначальный участник долевого строительства не полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком, установленные договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части оплаты цену ДДУ, то переуступка объекта долевого строительства возможна лишь с письменного согласия строительной компании и только с одновременным переводом долга по ДДУ на нового дольщика (в силу положений ст. 11 № 214-ФЗ). Перед покупкой квартиры по переуступке следует истребовать у продавца и застройщика справку и платёжные документы, подтверждающие факт того, что цена договора была полностью выплачена и никаких задолженностей не имеется.
• Следует быть предельно осторожными с приобретением по переуступке квартиры в новостройке по ДДУ, в котором фигурируют несовершеннолетние дети, а для оплаты цены договора использовались средства материнского капитала. Дело в том, что приобретение квартиры за счёт средств материнского капитала имеет свои особенности, а покупатели в лице родителей берут на себя определённые обязательства перед государством, неисполнение которых с большой долей вероятности может привести к признанию сделки по переуступке квартиры недействительной, в результате чего новый покупатель может безвозвратно лишиться квартиры и денег. Проведение подобных сделок рекомендуется только при наличии высококвалифицированного юриста.
• Нередко встречаются случаи, когда в договоре долевого участия в строительстве указывается, что земельный участок находится в аренде у застройщика, а его владельцем является некое третье лицо (а не орган муниципальной власти). Не обязательно, но вполне возможно, что у покупателей квартир после завершения строительства многоквартирного дома и истечения срока действия договора аренды земли могут возникнуть серьёзные проблемы в виде земельных споров. Самым безопасным вариантов является приобретение новостройки, земля которой передана в аренду муниципальными властями, поскольку по истечении срока аренды (который обычно составляет 50 лет) он, как правило, беспроблемно продлевается.

---

Читайте также нашу статью по теме:

10 признаков проблемного объекта долевого строительства

---

«Подводные камни» при переуступке права требования объекта долевого строительства для продавца

Самой распространённой проблемой, с которой сталкиваются продавцы первичной недвижимости при переуступке квартиры в новостройке, является включение застройщиками в ДДУ пунктов, которые обязывают дольщика получать согласование (разрешение) строительной компании на переуступку права требования объекта долевого строительства третьему лицу.

Если условие о необходимости согласования переуступки квартиры прописано в договоре, то это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, однако является несправедливыми по отношению к участникам долевого строительства, которые фактически лишаются возможности полноценно распоряжаться приобретёнными у застройщика квартирами.

В результате включения подобных пунктов в договор участник долевого строительства, который захочет переуступить свою квартиру третьему лицу, может столкнуться с ситуацией, когда застройщик предложит ему заплатить некоторую сумму денег за «разрешение» и/или «оформление» переуступки. Стоимость подобных услуг может доходить до 15 и даже более процентов от цены договора.

Для примера:

При цене договора 5 000 000 рублей, продавец будет вынужден заплатить застройщику 750 000 рублей.

Универсальным советом для того, чтобы избежать подобных «поборов» со стороны застройщика является отказ потенциального дольщика от подписания договора с подобных пунктом (в некоторых случаях представляется возможным договориться с застройщиком об исключении подобного пункта из ДДУ), либо же оспаривание данных пунктов договора в судебном порядке.

---

Читайте также нашу статью по теме:

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

---

Для продавца квартиры серьёзным риском является недобросовестность покупателя, который вполне может оказаться нечистым на руку. При этом наличие в сделке посредников в лице частных риэлторов и агентств недвижимости совсем не гарантирует отсутствие проблем для сторон сделки. В Интернете описаны множественные вариации мошеннических схем при совершении сделок с недвижимостью.

---

Полезные советы продавцу при переуступке квартиры в новостройке

1. Рекомендуется полностью отказаться от наличного расчёта при осуществлении сделок с недвижимостью, поскольку мошенники легко могут подсунуть в пачки денег фальшивые купюры или вовсе пустые листы бумаги, нарезанные по формату денег (так называемые «куклы»). Если продавец решился на получение чемодана наличности, то её проверку настоятельно рекомендуется проводить в кредитном учреждении (банке) на специализированном оборудовании и в сопровождении «группы поддержки» хотя бы в лице близких родственников и друзей.
2. Несмотря на то, что при сделках с недвижимостью часто используются банковские ячейки - этот вид взаиморасчётов является очень рискованным как для покупателя, так и для продавца квартиры. Нужно проявлять особую внимательность при закладывании денег в ячейку, требовать опись содержимого (которую предоставляют далеко не все банки), а также внимательнейшим образом изучать договор аренды банковской ячейки, который может таить в себе огромное количество «подводных камней». Один «незначительный», по мнению неопытного продавца, пункт в договоре может вмиг оставить его без квартир и денег.
3. Наиболее надёжным и безопасным способом продажи квартиры является безотзывный банковский аккредитив, однако и при таком варианте нельзя полностью исключать возможное мошенничество, которое может крыться в условиях трехстороннего договора. При использовании такого вида сделки необходимо привлечение специализированного юриста и консультации с банковскими работниками, а также выбор надёжного банка (известное название в данном случае отнюдь не гарантирует того, что всё будет в порядке). В конечном итоге это будет значительно дешевле многолетнего и бесперспективного судебного разбирательства.
4. Всегда следует подписывать только один документ (возможно в нескольких экземплярах), подтверждающий получение продавцом денежных средств от покупателя. Подписание нескольких документов, подтверждающих получение денежных средств может быть мошенническим трюком, который обернётся потерей денежных средств и длительным судебным разбирательством.
5. В договоре уступки права требования объекта долевого строительства настоятельно рекомендуется прописать условия, согласно которым сделка признавалась бы недействительной в случае отсутствия оплаты цены договора в установленным договором срок. Подобные формулировки не должны испугать добросовестного покупателя недвижимости, но обязательно отпугнут возможных мошенников.

---

Задать вопрос

---

Изначальное приобретение квартиры в новостройке по переуступке у третьего лица

Бывают случаи, когда застройщики ещё на этапе котлована продают часть квартир оптом юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям (чаще всего дочерним), которые, выждав определённый промежуток времени, выставляют объекты долевого строительства на продажу по договорам цессии. Такие ситуации актуальны для привлекательных с точки рения инвестиций объектов (с хорошим расположением жилого комплекса, высоким качеством строительства и удачными планировками), проще говоря – на лакомых кусочках рынка недвижимости (коих не так уж и много).

Несмотря на то, что такая схема продажи является абсолютно легальной, потенциальному покупателю объекта долевого строительства следует быть максимально внимательным в отношении предоставляемого продавцом комплекта документов, который зачастую бывает весьма скуден. Вместе с тем, новому дольщику необходимо отследить всю цепочку продаж от первоначального продавца (застройщика) к конечному продавцу (цеденту) и проверить легальность всех сделок. В противном случае, «счастливый» обладатель недвижимости рискует остаться без квартиры и денег.

Минимальный комплект документов к ознакомлению новому дольщику при покупке квартиры у третьего лица по переуступке:

• договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (как документ, подтверждающий право требования продавца на объект долевого строительства);
• все дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве (в которых могут быть прописаны существенные изменения и новые условия);
• все договора цессии (уступки прав требования), заключённые между застройщиком и/или предыдущими участниками долевого строительства;
• дополнительные договора к договорам цессии (при наличии);
• договора бронирования и любые агентские договора, заключённые застройщиком или цедентами;
• разрешение на строительство многоквартирного дома, договор аренды земельного участка (или документ, подтверждающий владение земельным участком), проектные декларации со всеми изменениями и другие документы для проверки благонадёжности строительной компании;
• документы, подтверждающие полную оплаты цены ДДУ, а также полную оплату заключённых договоров уступки прав требования на объект долевого строительства (платёжные поручения, чеки-ордера, акты взаиморасчётов между сторонами, справки об оплатах от застройщика и/или других продавцов квартиры, участвующих в цепочке);
• выписка по объекту недвижимости из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которую можно заказать самостоятельно (для проверки правообладателя и отсутствия возможных обременений).

Значительным минусом подобных сделок с недвижимостью является большой комплект документации, который должен быть в обязательном порядке собран и изучен покупателем или привлечённым лицом с его стороны перед приобретением права требования на квартиру. Особо проблемными в этом отношении являются объекты долевого строительства, которые переуступались по нескольку раз. Следует иметь ввиду, что нарушение договорённостей между предыдущими продавцами-покупателями квартиры могут привести к признанию цессии недействительной в судебном порядке.

---

Примерный алгоритм проведения сделки по переуступке права требования на объект долевого строительства

1. Потенциальный покупатель внимательно изучает информацию об объекте долевого строительства, многоквартирном доме, жилом комплексе и застройщике по открытым источникам, к коим относятся: интернет-форумы, группы дольщиков в социальных сетях, специализированные сайты по новостройкам, сайт районного суда по месту нахождения объекта и сайт арбитражного суда, сайт Федеральной службы судебных приставов России и т.п.
2. Возможный новый дольщик запрашивает у продавца необходимые документы на квартиру. В обязательном порядке это: договор участия в долевом строительстве, все дополнительные соглашения к ДДУ, документы, подтверждающие факт полной оплаты цены договора (платёжные поручения, чеки-ордера, справки об оплате, акты сверки взаиморасчётов и т.п.), ипотечный кредитный договор и справка о погашении ипотеки (при наличии).

Следует уделить внимание отсутствию объекта недвижимости в залоге у банка. Если квартира приобреталась в кредит, ипотека должна быть погашена на момент сделки.

3. Приобретатель недвижимости проверять подлинность договора участия в долевом строительстве и запрашивает информацию (заказывает выписку) об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
4. Новый участник долевого строительства запрашивает у застройщика и/или продавца всю необходимую документацию по объекту недвижимости (разрешение на строительство многоквартирного дома, проектные декларации с изменениями, договор аренды земельного участка и все другие необходимые для проверки благонадёжности застройщика документы).
5. Продавец уведомляет застройщика о переуступке права требования или, исходя из условий заключённого договора долевого участия в строительстве, согласовывает со строительной компанией переуступку права требования объекта долевого строительства и получает соответствующее разрешение.
6. Стороны в виде покупателя (цессионария) и продавца (цедента) согласовывают и заключают договор об уступке права требования на объект долевого строительства в четырёх экземплярах (один – для покупателя, второй – для продавца, третий – для застройщика и четвёртый – для Росреестра).
7. Покупатель и продавец заключают между собой и согласовывают с банком договором, согласно которому расчёты по сделке будут проходить через безотзывный банковский аккредитив (обычно стоимость аккредитива оплачивает покупатель, либо стороны делят расходы по нему между собой).
8. Договор цессии в обязательном порядке проходит регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре), что является требованием российского законодательства.
9. После регистрации договора в Росреестре и соответственного перехода права требования квартиры к новому покупателю, банк переводит на счёт продавца цену договора цессии. Таким образом, покупатель становится новым участник долевого строительства.

---

Стоимость услуг по сопровождению сделки переуступки права требования на квартиру в новостройке

Каждый пункт в договоре цессии и в договоре банковского аккредитива должен быть чётко выверен, поскольку каждая «незначительная» формулировка может обернуться настоящей катастрофой для продавца и/или покупателя квартиры по переуступке ДДУ. При мошеннических действиях неопытный продавец или покупатель рискуют остаться без денег и квартиры, а вернуть деньги или квартиру обратно, в подавляющем большинстве случаев, будет практически невозможно. При проведении сделок по переуступке настоятельно рекомендуется их сопровождение профессионалами.

Оплата услуг по сопровождению сделки по переуступке права требования на объект долевого строительства производится по факту успешного завершения сделки.

---

Дополнительные расходы при приобретении / передаче права требования на квартиру

• открытие безотзывного банковского аккредитива (по тарифам кредитного учреждения);
• государственная пошлина для регистрации договора цессии (уступки права требования на объект долевого строительства) – 350 рублей на основании ст. 333.33 НК РФ;
• доверенность на представителя цедента или цессионария в кредитных учреждениях, Росреестре, у застройщика и других организациях и органах власти (в среднем 1500 рублей за штуку);
• платные выписки и справки, необходимые для совершения сделки (по тарифам организаций);
• ксерокопирование документов для судебного процесса (в среднем 10 рублей / страница);
• изготовление нотариально заверенных копий документов (от 50 рублей за страницу).

---

Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги: