Главная > Защита дольщиков > Признание права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства

Признание права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства

В соответствии с ч. 1 ст. 16 № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после его передачи дольщику застройщиком подлежит обязательной государственной регистрации. Основанием для государственной регистрации права на квартиру в новостройке является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт, подписанный между застройщиком и дольщиком. В некоторых случаях акт приёма-передачи квартиры с дольщиком подписывает уполномоченная застройщиком организация (например, генеральный подрядчик или управляющая компания).

На практике часто встречаются ситуации, когда строительная компания по каким-либо причинам (например, при возникновении спора по выплате неустойки в добровольном порядке) уклоняется от составления и подписания акта приёма-передачи на квартиру или находится в предбанкротном состоянии и фактически прекратил свою деятельность. В этих и некоторых других случаях участник долевого строительства не может получить свидетельство о праве собственности на приобретённый объект недвижимости в обычном порядке.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права, а, в соответствии со ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество возможна на основании решения суда. Таким образом, признание права собственности на квартиру и его регистрации на основании решения суда для дольщика является единственным способом защиты права на владение и распоряжение приобретённым недвижимым имуществом.

---

В каких случаях обращаются в суд для признания права собственности в новостройке

• строительство многоквартирного дома завершено, однако объект не введён в эксплуатацию (например, имеются замечания у приёмочной комиссии);
• многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не введён и объект долевого строительства не передавался дольщику;
• степень готовности многоквартирного достаточно велика и составляет, например, 80%, но при этом объект долевого строительства, вопреки действующему законодательству (ч. 2 ст. 8 № 214-ФЗ) передан участнику долевого строительства по акту приёма-передачи;
• строительная компания создала (построила) многоквартирный дом и ввела его в эксплуатацию, но уклоняется от передачи документов в регистрирующий орган и оформления акта приёма-передчи с участником долевого строительства;
• возник затяжной спор между участником долевого строительства и застройщиком (например, по вопросу обнаруженных в квартире недостатков и их устранения);
• застройщик отказывается выдавать дольщику ключи от квартиры, предъявляя ему незаконные требования (например, отказа от требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства).

---

Для чего нужно признавать право собственности на объект долевого строительства?

Прежде всего, признание права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства гарантирует участнику долевого строительства полную защиту его права на владение квартирой при банкротстве застройщика, а также страхует его от возможных мошеннических действий с так называемыми «двойными продажами» квартиры (поскольку суды, в подавляющем большинстве случаев, признают право собственности на квартиру за гражданином или организацией, которые первыми обратились в суд с требованием о признании права на спорный объект недвижимости).

В случае, когда становится очевидно, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и уже не сможет выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами (коими являются не только участники долевого строительства, но и кредитные учреждения, поставщики оборудования и материалов, подрядные и ресурсоснабжающие организации и т.п.) крайне не рекомендуется медлить с обращением в суд для признания права собственности на купленную квартиру.

Если застройщик будет признан арбитражным судом банкротом, то дольщик, не принявший квартиру от застройщика по акту приёма-передачи, рискует остаться без приобретённого недвижимого имущества и уплаченных в счёт его покупки денежных средств, поскольку квартира участника долевого строительства может быть включена в конкурсную массу для удовлетворения заявленных требований других кредиторов.

Для исключения подобного развития событий дольщику необходимо подавать заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения в срок установленный законом. При этом признание права собственности на объект долевого строительства при банкротстве застройщика потребует гораздо больше финансовых и временных затрат, не говоря уже о нравственных страданиях дольщика (которые, к слову, никак не будут ему компенсированы).

Кроме того, без признания и регистрации права собственности на квартиру участник долевого строительства не сможет оформить в ней постоянную регистрацию, получить налоговый вычет, получить меньшую годовую процентную ставку по ипотечному кредиту и, самое главное – распоряжаться ей по своему усмотрению, будь то сдача квартиры в аренду (наём), дарение или последующая перепродажа.

---

Некоторые особенности при подаче искового заявления о признании права собственности на объект долевого строительства

1. Размер государственной пошлины при подаче искового заявления о признании права собственности составляет 300 рублей на основании пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, однако позиция судов общей юрисдикции по данному вопросу неоднозначна. Некоторые судьи требуют уплаты государственной пошлины исходя из цены договора участия в долевом строительстве и оставляют исковые заявления дольщиков без движения.
2. Иск о признании права собственности на объект завершённого или незавершённого долевого строительства подаётся исключительно в суд по месту нахождения этого объекта на основании ст. 30 ГПК РФ.
3. Рекомендуется заказывать как минимум несколько копий решений суда с отметками о вступлении в законную силу поскольку они необходимы дольщику для подачи документов на государственную регистрацию права на квартиру, а также предъявляются в управляющую организацию, обслуживающую дом.
4. Если в отношении застройщика применяются процедуры банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть подано только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.8 № 127-ФЗ).
5. Далеко не все отделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии регистрируют права собственности на объекты долевого строительства на основании решений судов.

---

Задать вопрос

---

Алгоритм признания права собственности на объект долевого строительства

1. Определение с предметом иска исходя из сложившиеся ситуации с объектом долевого строительства. Участник долевого строительства может заявить иск:

• о признании права собственности на объект завершённого долевого строительства (в частности, если дом уже построен и введён в эксплуатацию, но застройщик уклоняется от подписания акта приёма-передачи на квартиру с дольщиком);
• о признании права собственности на объект незавершённого долевого строительства в виде (в частности, если дом ещё не достроен и в эксплуатацию не введён или в случае, когда многоквартирный дом ещё не достроен, но квартира фактически передана дольщику);
• о признании права собственности на спорный объект недвижимости (если застройщиком были совершены «двойные продажи» объекта долевого строительства).

2. Обращение в районный (городской) суд по месту нахождения объекта долевого строительства с исковым заявлением. В обоснование заявленных исковых требований о признании права собственности на объект долевого строительства, возможно ссылаться, в частности, на положения:

• статей 8, 12, 128, 130, 131, 164, 218, 219, 223, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• статьи 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
• статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

3. Участие в судебном заседании по делу лично или через представителя. При соответствующем ходатайстве дело может быть рассмотрено в порядке заочного судопроизводства без явки истца в суд.

Суд принимает решение о принятии искового заявления к производству в течение 5 дней со дня его регистрации в суде. На практике данные сроки могут быть увеличены исходя из фактической загруженности суда и судьи, которому передаётся дело.

Поскольку признание права собственности на объекты долевого строительства сопряжено с рядом существенных нюансов и рисков, рекомендуется обращение к квалифицированному юристу.

4. Получение копии решения суда с отметкой о вступлении в законную силу. В соответствии со ст. 209 и ст. 321 ГПК РФ решение вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, который составляет 1 месяц.

Если застройщиком была подана апелляционная жалоба на решение суда о признании за дольщиком права собственности на квартиру, то решение вступает в законную силу сразу после рассмотрения апелляционной жалобы в суде второй инстанции.

5. Регистрация права собственности на объект долевого строительства в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для регистрации права собственности в регистрирующий орган необходимо предоставить следующий комплект документов:

• заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• паспорт гражданина Российской Федерации;
• копия решения суда с отметкой о вступлении в законную силу;
• договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
• документ, подтверждающий оплату цены договора участия в долевом строительстве;
• чек-ордер на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей (в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В случае если квартира в новостройке приобреталась за счёт средств ипотечного кредитования, регистратор может запросить дополнительные документы из банка.

---

Основные риски при отсутствии признания права собственности на квартиру через суд

Затягивание с признанием права собственности на объект долевого строительстве при риске банкротства застройщика может обернуться катастрофическим последствиями.

Рассмотрим каждый из вышеперечисленных рисков более подробно:

• Односторонний акт приёма-передачи объекта долевого строительства может быть составлен застройщиком при уклонении участника долевого строительства от принятия квартиры на основании ч. 6 ст. 8 № 214-ФЗ. На практике, дольщики «уклоняются» от принятия объектов по причине наличия в них множественных недостатков или при несогласии с формулировками, изложенными в актах приёма-передачи (например, об отсутствии претензий по качеству объектов или об отсутствии финансовых претензий при наличии неустойки за просрочку передачи). Признание права собственности через суд, в данном случае, позволяет избежать составление одностороннего акта ПП и исключает уход застройщика от ответственности по устранению недостатков объекта.
• Включение объекта в конкурсную массу при банкротстве застройщика применяется для удовлетворения требований кредиторов различных очередей и фактически означает потерю дольщиком движимого и недвижимого имущества в виде квартиры и вложенных в её приобретение денежных средств. Если участник долевого строительства, в срок установленный законом, не подаст заявление в арбитражный суд о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, то он имеет реальные шансы потерять квартиру.
• «Двойные продажи» объекта недвижимости – распространённая схема мошенничества на рынке первичной недвижимости, в результате которой право собственности на объект долевого строительства приобретает третье лицо, а не дольщик, первоначально купивший у застройщика квартиру. Судебные разбирательства в этом случае не всегда имеют перспективы, поскольку суды, как правило, признают право собственности за участником долевого строительства, который первый заявил в суд соответствующие требования на объект долевого строительства. Дольщикам, оставшимся без квартиры, придётся обращаться в правоохранительные органы и инициировать возбуждение уголовного дела в отношении застройщика, но шансы на возврат денежных средств при этом практически ничтожны.
• Невозможность распоряжения квартирой ввиду отсутствия государственной регистрации права на неё создаёт для дольщика целый ряд ограничений его прав, что особенно печально в случае если многоквартирный дом построен и введён в эксплуатацию. Так, участник долевого строительства, не ставший собственником, не сможет получить меньшую процентную ставку по ипотеке, оформить постоянную регистрацию в квартире, а также сдать её в аренду (наём) или перепродать.

---

Комплект документов, необходимых для признания права собственности в судебном порядке

1. договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома – оригинал или нотариально заверенная копия;
2. дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (при наличии);
3. копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (при наличии);
4. сведения об объекте долевого строительства из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
5. переписка между участником долевого строительства и застройщиком (уведомления о переносе сроков передачи объекта долевого строительства, приглашения на приёмку квартиры, претензии сторон и т.п.);
6. акт приёма-передачи объекта долевого строительства (при наличии);
7. ипотечный договор (если квартира была приобретена с привлечением ипотечного кредитования);
8. документы, подтверждающие оплату цены договора дольщиком (платёжное поручение, чек-ордер, справка об оплате квартиры от бухгалтерии застройщика, акт сверки взаиморасчётов и т.п.);
9. доверенность на представителя в судебном процессе (если интересы дольщика представляет юрист);
10. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины при подаче искового заявления в суд (300 рублей);
11. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию права (2000 рублей, при заявлении требования о государственной регистрации права на квартиру в судебном порядке).

А также иные юридически значимые (определяемые индивидуально в каждом конкретном случае) для исхода дела документы.

---

Стоимость услуг по признанию права собственности на объекты долевого строительства

Признание права собственности на объект завершённого или незавершённого долевого строительства требует наличия обширных знаний различных областей права и практический опыт ведения в суде подобных дел. Ценой ошибки может стать потеря участником долевого строительства недвижимого и движимого имущества в виде квартиры и вложенных в её приобретение денежных средств. По этой причине настоятельно рекомендуется доверять признание права собственности на квартиру в новостройке профессионалам.

Оплата услуг по признанию права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства производится по факту признания права собственности или государственной регистрации права собственности на квартиру (в зависимости от договорённостей).

---

Дополнительные расходы участника долевого строительства при признании права собственности на квартиру в судебном порядке

• государственная пошлина при подаче иска о признании права собственности на объект долевого строительства (составляет 300 рублей на основании ст. 333.19 НК РФ, однако некоторые суды могут рассчитывать её исходя из цены иска);
• государственная пошлина за регистрацию права собственности на объект долевого строительства (составляет 2000 рублей, на основании пп.22 п.1 ст. 333.33 НК РФ, уплачивается при заявлении требований в исковом заявлении о регистрации права собственности в Росреестре);
• почтовые расходы – отправление документов застройщику и/или суд (от 150 рублей / письмо);
• ксерокопирование документов для судебного процесса (в среднем 10 рублей / страница);
• изготовление нотариально заверенных копий документов (от 50 рублей за страницу);
• доверенность на представителя истца в судебном процессе (в среднем 1500 рублей за штуку).

---

Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги: