чузерчузер

Главная > Статьи > Вместо обманутых дольщиков – обманутые пайщики?

Вместо обманутых дольщиков – обманутые пайщики?

Как известно с 1 июля 2019 года рынок первичной недвижимости ожидают весьма неоднозначные перемены, связанные с переходом на новую схему финансирования долевого строительства. Дискуссии на эту тему беспрерывно ведутся на всевозможных форумах недвижимости и тематических блогах.

Очевидно, что после этой даты многие не слишком крупные и удачливые застройщики просто постепенно прекратят свою деятельность и канут в небытие, а оставшиеся, которые смогут получить заемные средства по жёстким «банковским критериям», станут монополистами рынка со всеми вытекающими из этого для покупателей негативными последствиями.

С одной стороны данная схема призвана избавить страну от «обманутых дольщиков» и перевести сделки по «первичке» в цивилизованное русло. Дольщики, при покупке квартиры, открывают специальные эксроу-счета в аккредитованных на это государством банках и ждут окончания стройки без риска потерять вложенные деньги.

С другой же стороны, все эксперты рынка недвижимости сходятся на том, что новая схема неизбежно приведёт к существенному увеличению цен на квартиры в новостройках, которые и сейчас, мягко говоря, оставляют желать лучшего, именно поэтому большинство сделок с недвижимостью осуществляется с привлечением ипотечных кредитов.

В настоящий момент на рынке не так много по-настоящему привлекательных для покупателя предложений эконом или комфорт класса. В Москве новая квартира площадью в среднем 37 кв.м. предлагается по цене 6 500 000 рублей и это на этапе когда дом ещё не достроен, не в самом лучшем месте (например, с прекрасным видом на «недействующее» кладбище, рядом с трансформаторной подстанцией или железной дорогой, а то и вовсе рядом с «холмиком» бывшей свалки).

Покупать подобные квартиры – перспектива весьма сомнительная как для самостоятельного проживания, так и для сдачи в аренду или в целях инвестиций. Проектное финансирование однозначно «убьёт» инициативу частных инвесторов, приобретающих первичное жильё с целью последующей перепродажи, поскольку дисконт на этапе строительства и котлована будет сведён практически к нулю.

Но самое главное моё опасение, которым я спешу с вами поделиться, заключается вовсе не в констатации очевидных и всем известных фактов. Почему-то мало кто из аналитиков рынка недвижимости всерьёз рассматривает простую и уже давно рабочую схему продажи первичной недвижимости через жилищно-строительные кооперативы, которая легко позволит большинству застройщиков остаться на плаву.

В своей юридической практике я часто сталкиваюсь с договорами ЖСК, которые очень слабо регулируются действующим законодательством Российской Федерации. Так, по договору ЖСК, созданный застройщиком кооператив вообще не несёт перед пайщиком (читай дольщиком) никакой ответственности, кроме обязанности возврата денежных средств при расторжении договора, но за вычетом паевого взноса (который, к слову, чаще всего составляет внушительную сумму, например 2 000 000 рублей).

В таких договорах, как правило, прописаны всевозможные штрафные санкции в отношении пайщика, но ни единого штрафа в отношении жилищно-строительного кооператива за нарушение им своих обязательств перед дольщиком (включая неустойку за просрочку передачи им квартиры). Более того, в договорах ЖСК даже не всегда указывается срок передачи квартиры пайщику!

Эта схема уже давно действует на практике и применяется многими известными застройщиками, которые изначально не хотели работать в рамках закона об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и что мешает остальным застройщикам перейти на данную, обходящую проектное финансирование схему, вопрос риторический.

В то же время, если договор долевого участия в строительстве хоть как-то защищает дольщика вместе Законом о защите прав потребителей, то договор ЖСК практически вообще никак не защищает пайщика, поскольку какая-либо существенная ответственность перед ним со стороны кооператива отсутствует в принципе, а положения ЗоЗПП на такие правоотношения не распространяются.

Зачастую просрочка передачи квартиры по таким договорам доходит до нескольких лет и сделать ничего, в том числе в судебном порядке, по условиям договора невозможно. Фактически деньги попадают от пайщика к застройщику через созданный им же ЖСК. Вот вам и готовая, отработанная схема для застройщиков, которая является для них просто мечтой и позволяет легально «прокручивать» деньги населения сколько угодно времени и никакое «проектное финансирование» им не страшно.

Нарушение срока передачи квартиры пайщику по договору с ЖСК с юридической точки зрения может даже не являться нарушением (если срок в договоре просто не прописан), а если и является (допустим, что срок прописан), то никакая неустойка за его нарушение договором просто не предусмотрена. С точки зрения закона всё кристально чисто, но формально мы уже получаем бесправных «обманутых пайщиков».


Возможно вас заинтересуют наши услуги: