Юридическое сопровождение сделок покупки первичной недвижимости

Стоимость квартиры в новостройке (особенно на ранних этапах строительства многоквартирного дома) значительно ниже, чем стоимость аналогичной квартиры на вторичном рынке.	Длительное ожидание создания объекта недвижимости и получение права собственности на него (срок ожидания квартиры с момента заключения договора до ввода дома в эксплуатацию составляет в среднем 2 года).
Покупка первичной недвижимости сопряжена с гораздо меньшим количеством рисков, чем покупка «вторички» (для покупки которой настоятельно рекомендуется сопровождение сделки купли-продажи специализированным юристом). Так, приобретая «первичку», покупатель не рискует столкнуться с внезапно объявившимися наследниками или, например, узнать о бессрочном праве пользования приобретённой квартиры третьими лицами на основании решения суда через несколько лет после покупки.	Новосёлы первым делом начинают ремонты в своих квартирах, что порождает постоянный шум и пыль в подъездах и квартирах соседей. Процесс ремонтов может быть достаточно длительным (когда одни заканчивают – другие только начинают). При заселении в новостройку можно забыть про тишину и чистоту как минимум на пару лет (конечно только в том случае, если дом сдаётся не с квартирами с отделкой «под ключ»).
Новые дома возводятся по современным строительным технологиям и оснащаются новым оборудованием и коммуникациями в то время, как общее состояние и техническое оснащение многих домов со «вторичкой» оставляет желать лучшего.	Многие современные жилые комплексы (по крайней мере, доступные по цене для большинства покупателей) обычно возводятся в отдалённых районах с плохой транспортной доступностью, что приводит к значительным временным издержкам.
Значительно меньший срок ремонта жилого помещения по причине отсутствия необходимости в проведении длительных, дорогостоящих и «пыльных» демонтажных работ.	При вводе в эксплуатацию нового многоквартирного дома инженерные системы часто до конца не отлажены, что приводит к возникновению коммунальных аварий и перебоев с подачей электричества, воды и тепла в квартиры.
Современные планировки жилых помещений значительно превосходят планировки квартир из старого жилого фонда (в особенности «хрущёвки») по удобству и метражу.	Все риски, перечисленные ниже.

---

Топ-10 рисков при покупке квартиры в новостройке

1. Приобретение квартиры в многоквартирном доме, строительство которого «заморожено» или осуществляется со значительным нарушением установленных сроков (так называемые «долгострои» и «недострои»).
2. Возможное банкротство застройщика, сопряжённое с большой вероятностью потери недвижимого имущества и вложенных в его приобретение денежных средств (даже если строительство многоквартирного дома будет возобновлено с привлечением новой строительной компании, то передача квартиры может растянуться на долгие годы).
3. Продажа квартиры осуществляется по причине осведомлённости собственника о её множественных недостатках (в т.ч. «скрытых»), некоторые из которых могут являться существенными. Устранение дефектов объекта недвижимости может повлечь значительные финансовые затраты.
4. Собственником арендуемого застройщиком для строительства многоквартирного дома земельного участка является некое частное лицо (а не орган муниципальной власти), что, в перспективе, может привести к возникновению земельных споров (обычно – по истечению договора аренды).
5. Недействительность договора купли-продажи или цессии в результате неправильно оформленной и проведённой сделки (например, при отсутствии нотариально заверенного согласия супруга на продажу квартиры при её нахождении в долевой собственности).
6. Приобретение квартиры по договору, не проходящему государственную регистрацию (например, по предварительному договору) сопряжено с рядом серьёзных рисков для покупателя, в особенности при возникновении финансовых проблем у застройщика. Особую опасность представляют «двойные продажи» объектов недвижимости. Также существует вероятность того, что основной договор так и не будет заключён, а для понуждения строительной компании к его заключению придётся обращаться в суд.
7. Уступка несуществующих прав на жилое помещение, например, в случае если квартира продаётся по цепочке – от застройщика к инвестору (чаще всего дочерняя компания застройщика), а заключение сделки купли-продажи осуществляется привлечённым посредником (агентством недвижимости), то в результате неисполнения обязательств по заключённым между этими лицами договорам они могут потерять право требования и продажи квартиры, которую приобретает покупатель, что, в конечном итоге, приведёт к недействительности сделки и длительным судебным разбирательствам.
8. В случае если продавец продаёт квартиру по переуступке права требования (договору цессии) и полностью не выплатил цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщику, то долг должен быть переведён на нового покупателя (одновременно с договором цессии на квартиру заключается договор о переводе долга на нового дольщика).
9. Покупка объекта долевого строительства, который был приобретён с привлечением средств материнского капитала без сопровождения сделки специализированным юристом и/или риэлтором крайне не рекомендуется, т.к. при нарушении условий предоставления материнского капитала сделка может быть признана недействительной.
10. Включение в договор участия в долевом строительстве условий, ограничивающих и ущемляющих законные права и интересы дольщика – обыденное явление. Так, в условиях ДДУ может быть прописано:
    • множество штрафов для дольщика за неисполнение им отдельных условий договора;
    • обязанность согласования с застройщиком переуступки объекта недвижимости третьему лицу;
    • договорённость об отказе дольщика от требований компенсации расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства и/или соразмерного снижения цены договора при выявлении недостатков квартиры;
    • договорная подсудность о рассмотрении дела в суде по месту нахождения застройщика;
    • предварительное согласие дольщика на подписание дополнительного соглашения к договору о продлении сроков передачи объекта долевого строительства.

---

Читайте нашу статью по теме:

Подводные камни договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома

---

Основной комплект документов для проверки благонадёжности застройщика

• разрешение на строительство многоквартирного дома;
• проектные декларации со всеми изменениями;
• инвестиционный контракт;
• проектная документация и заключение государственной экспертизы по ней;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
• договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• договор страхования гражданской ответственности застройщика или договор поручительства;
• выписки из Единого государственного реестра недвижимости по строительному объекту;
• аудиторское заключение;
• образец / форма договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного договора, по которому осуществляется продажа квартир в новостройке;
• регистрационные и учредительные документы застройщика: устав организации, свидетельства ОГРН и ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последние 3 года и на последнюю отчётную дату;
• допуски СРО на выполнение проектных и строительных работ.

У надёжных застройщиков обычно не возникает каких-либо проблем с предоставлением дольщику запрошенного для ознакомления комплекта документов. При этом все основные документы, как правило, размещаются на официальных сайтах строительных компаний. Вместе с тем, в соответствии с положениями ч. 2 ст. 20 № 214-ФЗ:

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период.

А, в соответствии с ч. 2 ст. 21 № 214-ФЗ:

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Однако на практике далеко не все менеджеры по продажам квартир в новостройках готовы предоставлять потенциальным покупателям жилья необходимый комплект документов по первому требованию. Нередко бывают ситуации, когда девелопер способен выдать для ознакомления лишь 2-3 документа. На то существует целый ряд причин, начиная от отсутствия сканов или оригиналов запрошенных документов и заканчивая банальной ленью и нежеланием работать.

Если отношение к клиентам со стороны менеджеров по продажам жилого комплекса безразличное и/или откровенно хамское, то это серьёзный повод для покупателя задуматься о целесообразности приобретения квартиры в выбранной новостройке, поскольку в таком же духе будут «решаться» и все возникающие вопросы и проблемы дольщика после совершения сделки.

Отсутствие у застройщика или посреднической организации, занимающейся реализацией квартир на объекте, набора документов, перечисленного выше, должно насторожить потенциального покупателя и побудить его к проведению более тщательной проверки жилого комплекса и/или обращению к специализированным юристам и риэлторам, которые смогут правильно оценить инвестиционные риски.

---

Задать вопрос

---

На что следует обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

1. Степень готовности жилого многоквартирного дома является наиболее важным показателем для принятия решения о возможной покупке квартиры в нём. Приобретение жилого помещения в доме, строительство которого находится на стадии котлована – очень рискованное мероприятие (на котлован уходит значительная часть денежных средств от объёма всего объёма финансирования строительства новостройки). С точки зрения минимизации рисков «недостроя» оптимально приобретать квартиры на финальных этапах завершения строительства объекта, однако это не совсем выгодно с точки зрения их цены. Особое внимание следует уделить коммуникациям, поскольку у застройщика могут возникнуть проблемы с ресурсоснабжающими организациями и контролирующими органами. На практике встречаются ситуации, когда застройщик достроил дома, но коммуникации к ним таки не были подключены и они простаивают без света, воды и канализации годами. Покупка квартиры в таком «готовом» доме может стать настоящей головной болью.
2. Инвестиционная привлекательность объекта – немаловажный фактор, значение которого не следует недооценивать. Дело в том, что жилые комплексы с выгодным расположением и хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и удобствами (например, в виде подземного паркинга), как правило, не имеют проблем с финансированием. В то время как объекты с прямо противоположными характеристиками имеют все шансы стать «недостроями» или «долгостроями» со всеми вытекающими из этого негативными последствиями для дольщика. Потенциальные покупатели недвижимости обращают пристальное внимание на соседство дома с другими объектами, в особенности с мусорными свалками, автомагистралями, железными дорогами, кладбищами, крупными гипермаркетами и т.п. Наконец, качество самих жилых помещений в возводимых домах должно отвечать современным строительным нормативам и правилам.
3. Репутация застройщика формируется, в первую очередь, на основании количества успешно построенных и сданных в эксплуатацию объектов. Теоретически покупать квартиру безопаснее у застройщика, который уже построил и/или в настоящее время ведёт строительство крупных жилых комплексов. Однако, как показывает практика, даже крупные и известные на рынке строительные компании могут обанкротиться и прекратить своё существование. К тому же, девелоперы обычно создают обособленных юридических лиц в качестве застройщиков под каждый конкретный проект для минимизации возможных рисков, в том числе, чтобы не выплачивать неустойки участникам долевого строительства при срыве сроков передачи квартир. Тем не менее, не лишним будет узнать, кто стоит за строительной компанией (группа компаний, холдинг и т.п.) и кто является её учредителями.
4. Аккредитация новостройки банками может гарантировать только то, что банк самостоятельно проверил всю необходимую документацию застройщика и принял положительное решение о сотрудничестве с ним в части кредитования. Хорошим показателем является аккредитация объектов застройщика лидирующими банками, поскольку они относятся к процедуре проверки документов более ответственно, чем небольшие и малоизвестные кредитные организации. Если объекты застройщика не кредитуются не одним из банков, то это может говорить о возможных проблемах застройщика по финансовой и/или юридической части. При возникновении финансовых проблем, связанных с невозможностью завершения строительства жилых многоквартирных домов, кредитующие банки предпочтут дофинансировать застройщика, поскольку они не заинтересованы в его банкротстве. Однако фактически аккредитация банками новостроек застройщика не может служить гарантией того, что стройка будет завершена, а объекты долевого строительства будут переданы дольщикам. На практике известно множество случаев, в том числе и резонансных, когда строительные компании банкротились, не смотря на наличие таких серьёзных «спонсоров» как топовые банки.

---

Миф о безопасности покупки квартиры в новостройке

Большинство граждан, которые прочитали ужасающие статьи в Интернете о том, как покупатели вторичной недвижимости внезапно становятся участниками многолетних судебных тяжб и в итоге лишаются приобретённых квартир в результате признания сделок купли-продажи недействительными по различным причинам (например, из-за объявившихся наследников) наивно полагают, что приобретение жилого помещение в новостройке гораздо безопаснее.

Вторичная недвижимость, зачастую, имеет богатую «историю», связанную с владельцами и зарегистрированными в ней лицами, а потому гарантировать 100% юридическую чистоту сделки при приобретении такой квартиры возможно далеко не всегда. Многие опытные риэлторы предпочитают не рисковать своей репутацией и отказываются от проведения сделок со вторичкой, историю которой невозможно полностью изучить.

Не смотря на отсутствие «истории» у квартиры в новостройке, существует огромный риск того, что жилой дом не будет достроен и объект недвижимости не будет передан покупателю. И этот риск примерно в 10 раз выше, чем все риски покупки вторичной недвижимости вместе взятые. Проблема «недостроев» и «долгостроев» и «обманутых дольщиков» уже длительное время обсуждается на высшем государственном уровне и, в последнее время, действующее законодательство в области участия граждан в долевом строительстве жилых многоквартирных домов постоянно ужесточается.

Заметим также, что огромное количество строительных компаний систематически и регулярно нарушает сроки передачи квартир участникам долевого строительства, а также не выполняет другие взятые на себя по договорам обязательства перед дольщиками и, при этом, вполне прекрасно себя чувствуют. Основные причины этого можно прочесть на странице нашей услуги по взысканию неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Недобросовестные девелоперы умышленно декларируют нереальные сроки завершения строительства жилых многоквартирных домов для того, чтобы продавать квартиры в новостройках по сильно завышенным ценам. Ведь чем меньше указанный в договоре срок передачи жилого помещения покупателю – тем большую цену можно за него запросить. При этом мало кто из потенциальных покупателей первички готов ждать свою квартиру 2-3 года (в то время как это наиболее реальный срок для завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию с момента).

---

Грамотный алгоритм покупки квартиры в новостройке

1. Покупатель тщательно изучает информацию об объекте недвижимости, многоквартирном доме, жилом комплексе и застройщике (и иных лицах, участвующих в сделке, например, инвестор и посредник в виде агентства недвижимости) по открытым источникам, к коим относятся: интернет-форумы, группы дольщиков в социальных сетях, специализированные сайты по новостройкам.
2. Потенциальный участник долевого строительства проверят наличие или отсутствие информации по объекту в актуальном перечне проблемных объектов (например, на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы или на сайте Министерства строительного комплекса Московской области), а также в реестре проблемных застройщиков по его региону (например, подобную информацию можно найти на сайте МСКМО).
3. Возможный дольщик ищет информацию на сайте районного / городского суда по месту нахождения объекта недвижимости об участии застройщика (и/или иного юридического лица, от которого осуществляется продажа квартир в жилом доме) в судебных разбирательствах, а также проверяет информацию по застройщику в банке данных исполнительных производств, размещённом на сайте Федеральной службы судебных приставов России.
4. Потенциальный покупатель «первички» запрашивает у продавца или самостоятельно находит и проверят основной комплект документов, включающий в себя вышеперечисленный комплект документов и все иные договора, касающиеся приобретаемого объекта недвижимости, заключённые между третьими лицами (посредниками при продаже, предыдущими владельцами).
5. Покупатель анализирует условия договора участия в долевом строительстве / договора купли продажи / договора уступки права требования и, при необходимости, предлагает юридическому отделу застройщика внести соответствующие корректировки и/или уточнить ряд возникших вопросов.
6. В случае если продажа осуществляется от третьего лица (например, инвестора или агентства недвижимости), то дополнительно требуется тщательная проверка договоров, касающихся объекта недвижимости, заключённых между всеми лицами, участвующими в сделке по приобретению и продаже квартиры с самого начала. При этом посредники должны подтвердить свои права на жилое помещение и предоставить соответствующие документы об оплатах. При заключении агентского договора (как правило – договора бронирования) необходимо также ознакомиться с договором, заключённым между агентством недвижимости и застройщиком или инвестором. Отказ в предоставлении по требованию какого-либо документа, необходимого для проверки легальности всей цепочки перехода прав на требование / продажу квартиры является поводом для беспокойства.
7. После того, как покупатель убедился в том, что с документацией у продавца всё в порядке, а условия договора ему понятны и полностью его устраивают, можно переходить к заключению договора участия в долевом строительстве / уступки права требования / купли-продажи недвижимого имущества с продавцом. При наличии в сделке посредника в виде агентства недвижимости потребуется также подписание агентского договора.
8. Договор участия в долевом строительстве / договор уступки права требования (цессии) и договор купли-продажи квартиры проходит обязательную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Агентский договор не нуждается в государственной регистрации и/или заверении нотариусом. При наличии в цепочке посредника в лице агентства недвижимости регистрация договора на приобретение квартиры обычно осуществляется посредником. Также подобные услуги, в добровольно-принудительном порядке, может оказывать сам застройщик. Либо же дольщик может зарегистрировать договор самостоятельно или действуя через своего представителя.
9. Покупатель производит оплату цены договора способом, указанным в его условиях (обычно это - перевод денежных средств на расчётный счёт продавца, передача денежных средств через банковскую ячейку или с использованием безотзывного банковского аккредитива). Для проведения оплаты указанными выше способами потребуется заключение соответствующего договора с банком. Необходимо внимательно изучить условия договора на аренду банковской ячейки и открытия банковского аккредитива, поскольку они могут содержать «лазейки» для недобросовестных действий со стороны застройщика или третьих лиц (включая банковских работников), которые могут привести к частичной или полной потери денежных средств.
10. После того, как покупатель произвёл оплату цены договора и приобрёл право требования / собственности на приобретённое недвижимое имущество, продавец получает денежные средства в банке и сделка успешно завершена. Покупателю следует сохранить все документы, подтверждающие оплату квартиры, а также истребовать с застройщика или иного лица (посредника) соответствующую справку об оплате.

---

Ознакомьтесь с нашей услугой:

Сопровождение сделки по переуступке объекта долевого строительства

---

Стоимость услуг по сопровождению сделок покупки первичной недвижимости

При приобретении квартиры напрямую у застройщика необходима комплексная проверка благонадёжности строительной компании во избежание получения "недостроя" или "долгостроя". Особое внимание следует уделять финансовой устойчивости организации и грамотно оценивать все возможные аргументы "за" и "против". Договора участия в долевом строительстве жилых многоквартирных домов могут таить в себе множество "сюрпризов", которые всплывают наружу в самый неподходящий момент. Только профессионал сможет выявить все "подводные камни" ДДУ и не допустить рискованного инвестирования денежных средств покупателя в неблагонадёжный объект.

Оплата услуг по сопровождению сделок покупки первичной недвижимости производится по факту её успешного завершения (государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома).

---

Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги: