чузерчузер

Главная > Защита дольщиков > Взыскание расходов на устранение недостатков квартиры путём уменьшения её покупной цены

Взыскание расходов на устранение недостатков квартиры путём уменьшения её покупной цены

Подробное описание услуги
Условия сотрудничества с нами
  • Стоимость услуги составляет 10% от итоговой взысканной суммы, но не менее 25 000 рублей.
  • Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
  • Мы получаем вознаграждение строго после получения вами присужденных денежных средств.
  • Клиент оплачивает стоимость досудебной строительно-технической экспертизы, которую он может заказать у наших партнёров или обратиться в любую экспертную организацию.
  • Вы ничем не рискуете (кроме суммы, уплаченной в счёт досудебной экспертизы), если мы не взыщем деньги с застройщика - вы нам ничего не должны.
  • Потребитель также оплачивает иные судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
  • Представительские расходы компенсируются вам после суда по отдельному ходатайству (ст. 100 ГПК РФ)
Обращайтесь к кам за бесплатной консультацией по взысканию расходов на устранение недостатков квартиры путём уменьшения её покупной цены по телефону +7 (963) 963-96-31 или заполните онлайн-заявку Взыскать расходы на устранение недостатков

Покупка квартиры в новостройке для большинства людей является долгожданным и радостным событием, которое символизирует собой позитивные жизненные перемены. Вместе с тем, к большому сожалению, новоселье нередко бывает омрачено наличием в новой квартире множественных недостатков, допущенных застройщиком при строительстве дома и при проведении внутренних отделочных работ привлечёнными им подрядными организациями.

Некоторые недостатки могут являться весьма существенными и приводить к значительному ухудшению качества всего объекта недвижимости. Нередко, при приёмке квартир в новых домах, «счастливые» покупатели сталкиваются с неработающей вытяжной вентиляцией или радиаторами отопления, кривыми стенами и потолками, поцарапанными и разбитыми стеклопакетами, пустотами под плиткой и даже с отсутствием входных дверей.

При этом, не смотря на составление застройщиками актов осмотра квартир, дефектных ведомостей и других документов, сопровождающихся клятвенными обещаниями менеджеров о скорейшем исправлении всех выявленных на осмотрах «косяков» в срок обычно не превышающий 45 дней (согласно пункту 1 статьи 20 ЗоЗПП), новосёлы с удивлением обнаруживают, что в этот период никто не собирается ничего исправлять, а их просто-напросто обманывают или даже просто перестают выходить на связь.

Исправление строительных изъянов, допущенных горе-застройщиками, своими силами или с привлечением нанятых бригад строителей, может вылиться для покупателя в «кругленькую сумму», что ожидаемо создаст дыру в личном и/или семейном бюджете. Однако и № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей обязывает застройщиков (продавцов) передавать приобретателям недвижимости квартиры надлежащего качества, соответствующие обязательным строительным нормам и правилам, а также условиям договоров (в том числе – ДДУ, ДКП).

Так, часть 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гласит:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

А из пунктов 1 и 5 статьи 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что:

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации гарантирует покупателям, которые приобрели квартиры и иные объекты недвижимости по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) или по договорам купли-продажи (ДКП) право на качество, а также судебную защиту при нарушении этого права. Наиболее эффективным способом защиты права на качество в отношении квартиры является снижение её покупной цены на стоимость устранения выявленных недостатков.

В связи с введением в действие Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 настоятельно рекомендуется взыскивать расходы на устранение недостатков путём уменьшения покупной цены квартиры после подписания передаточного акта. Почему?


Какие требования могут быть заявлены потребителем при взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства?

  • Соразмерное уменьшение покупной цены квартиры (цены ДДУ или ДКП) на стоимость устранения выявленных и подтверждённых экспертом строительных недостатков объекта долевого строительства (на основании статей 18, 29 ЗоЗПП).
  • Выплата неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры (цены по договору) в размере 1% за каждый день просрочки от стоимости устранения выявленных недостатков (на основании п. 1 ст. 23 ЗоЗПП).
    (!) Неустойка не может превышать стоимость строительных недостатков, на которую уменьшается цена договора (в соответствии с п. 5 ст. 28 ЗоЗПП).
  • 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры (цены ДДУ или ДКП) и выплаты неустойки на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП.
  • Денежная компенсация морального вреда на основании ст. 15 ЗоЗПП.
  • Расходы на проведение независимой строительно-технической экспертизы (досудебной экспертизы), почтовые расходы (на отправку досудебной претензии, копии иска и отсутствующих у застройщика документов по делу, уведомления о проведении независимой экспертизы и т.п.) в рамках ст. 98 ГПК РФ.
  • Возмещение расходов на оплату услуг представителя в судебном процессе на основании ст. 100 ГПК РФ.
  • Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства на основании ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ (в большинстве случаев целесообразно взыскивать неустойку за просрочку передачи квартиры в рамках отдельного гражданского дела).
Результативность наших судов с застройщиками, входящими в ГК ПИК (выборка):
Гражданское дело: Ответчик: Цена иска: Результат работы:
№ 2-1859/2020 Одинцовский городской суд Московской области АО "ПИК-Регион" 666 344,65 руб. - Неустойка за просрочку - 560 000 руб.
- Моральный вред - 30 000 руб.
- Потребительский штраф - 200 000 руб.
- Почтовые расходы - 214,14 руб.

Всего взыскано: 790 214,14 руб.

Абсолютный рекорд по сумме взысканной неустойки!
№ 2-313/2020 (2-2587/2019) Электростальский городской суд Московской области АО "ПИК-Регион" 234 060,83 руб. - Неустойка - 234 060,83 руб.
- Моральный вред - 5 000 руб.
- 50% штраф - 119 530,42 руб.

Всего взыскано: 358 591,25 руб.
(150 % неустойки!)
№ 2-1201/2020 (2-11363/2019) Одинцовский городской суд Московской области АО "ПИК-Регион" 308 071,01 руб. - Неустойка за просрочку - 250 000 руб.
- Моральный вред - 15 000 руб.
- Потребительский штраф - 100 000 руб.

Всего взыскано: 365 000 руб.
№ 2-26/2020 (2-522/2019) Островский районный суд Костромской области АО "ПИК-Регион" 355 100,49 руб. - Неустойка за просрочку - 200 000 руб.
- Моральный вред - 10 000 руб.
- Потребительский штраф - 105 000 руб.

Всего взыскано: 315 000 руб.
2-796/2020 (2-10930/2019) Одинцовский городской суд Московской области АО "ПИК-Регион" 334 276,63 руб. - Неустойка за просрочку - 250 000 руб.
- Моральный вред - 3 000 руб.
- Потребительский штраф - 50 000 руб.
Почтовые расходы - 264,37 руб.

Всего взыскано: 303 264,37 руб.
№ 2-640/2020 (2-10743/2019) Одинцовский городской суд Московской области АО "ПИК-Регион" 327 261,01 руб. - Неустойка за просрочку - 200 000 руб.
- Моральный вред - 10 000 руб.
- Потребительский штраф - 105 000 руб.

Всего взыскано: 315 000 руб.
№ 2-505/2020 (2-5587/2019) Видновский городской суд Московской области АО "ПИК-Регион" 457 350,62 руб. - Неустойка за просрочку - 280 000 руб.
- Моральный вред - 5 000 руб.
- Потребительский штраф - 80 000 руб.

Всего взыскано: 365 000 руб.
№ 2-9801/2019 Одинцовский городской суд Московской области АО "ПИК-Регион" 195 240,77 руб. - Неустойка за просрочку - 195 240,77 руб.
- Моральный вред - 10 000 руб.
- Потребительский штраф - 102 620 руб.

Всего взыскано: 307 860,77 руб.
(150% неустойки!)
№ 02-1517/183/2019 Судебный участок мирового судьи №183 ООО "Лотан" 95 727,02 руб. - Неустойка за просрочку - 95 727,02 руб.
- Моральный вред - 5 000 руб.
- Потребительский штраф - 50 363,51 руб.

Всего взыскано: 151 090,53 руб.
(150% неустойки!)
№ 2-2821/2020 Одинцовский городской суд Московской области АО "ПИК-Регион" 386 321,17 руб. - Неустойка за просрочку - 300 000 руб.
- Моральный вред - 5 000 руб.
- Потребительский штраф - 40 000 руб.

Всего взыскано: 345 000 руб.
№ 2-2060/2020 Одинцовский городской суд Московской области АО "ПИК-Регион" 257 899,41 руб. - Неустойка за просрочку - 212 000 руб.
- Моральный вред - 10 000 руб.
- Потребительский штраф - 30 000 руб.

Всего взыскано: 252 000 руб.
№ 2-2489/2020 Одинцовский городской суд Московской области АО "ПИК-Регион" 612 359,16 руб. - Неустойка за просрочку - 370 000 руб.
- Моральный вред - 5 000 руб.
- Потребительский штраф - 80 000 руб.

Всего взыскано: 455 000 руб.

Примерный алгоритм действий при взыскании с застройщика (продавца) расходов на устранение недостатков квартиры путём уменьшения её покупной цены

  1. После получения от застройщика (продавца) официального приглашения на осмотр и приёмку квартиры участник долевого строительства (покупатель) записывается на осмотр объекта недвижимости в срок установленный условиями договора, который обычно не превышает 7 календарных дней. Целесообразно пригласить на первоначальный осмотр квартиры специалиста по приёмке квартир, который сможет профессионально выявить все видимые дефекты.

    Рекомендуем обращаться к специалистам по приёмке квартир, которые по результатам обследования объекта недвижимости готовы выдать вам документы с подробным описанием выявленных недостатков. Обязательно уточняйте этот момент перед началом сотрудничества.
  2. В назначенную дату необходимо произвести осмотр квартиры и при наличии в ней недостатков составить акт осмотра, дефектную ведомость или иной документ в котором отразить все выявленные в результате осмотра объекта недвижимости недостатки и согласовать сроки в которые эти дефекты должны быть устранены строительной компанией (продавцом). Документ о недостатках составляется в 2-х идентичных экземплярах и подписывается представителем застройщика (продавца) и потребителем. Один экземпляр остаётся у потребителя.

    По итогу произведённого осмотра можно судить о наличии или отсутствии существенных недостатков и об общем качестве квартиры, а, следовательно, и принять объективное решение о подписании передаточного акта с застройщиком (продавцом) или отказе от его подписания, в частности, на основании положений части 5 статьи 8 № 214-ФЗ при наличии в квартире существенных недостатков (например, в виде отсутствующих радиаторов отопления, разбитых стеклопакетов и обширных участков поражённых плесенью на стенах и потолках).
  3. В день осмотра квартиры или на следующий день после её осмотра настоятельно рекомендуется направить в адрес застройщика (продавца) заказное письмо с уведомлением о вручении, содержащее в себе досудебную претензию о безвозмездном устранении всех выявленных в квартире недостатков в срок установленный в документе о недостатках объекта (который, в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей не может превышать 45 календарных дней).
  4. По происшествию согласованного на устранение недостатков срока и фактического отсутствия устранения недостатков со стороны застройщика (продавца) необходимо провести независимую (досудебную) строительно-техническую экспертизу квартиры предварительно уведомив об этом застройщика (продавца). В случае если передаточный акт между потребителем и застройщиком (продавцом) подписан не был – то необходимо согласовать с застройщиком (продавцом) дату повторного осмотра квартиры. Если же акт приёма-передачи ранее был подписан, то независимую экспертизу можно проводить в любое время на усмотрение покупателя в течение гарантийного срока.
  5. После изготовления заключения независимой строительно-технической экспертизы (обычно через 3-7 дней с момента обследования) требуется направить заказное письмо с уведомление о вручении застройщику (продавцу), содержащее в себе копию заключения независимого эксперта, а также досудебную претензию с требованием о соразмерном снижении покупной цены квартиры на стоимость устранения выявленных недостатков. В обязательном порядке необходимо сохранить кассовый чек и опись вложения в ценное письмо для приобщения их в дальнейшем к материалам гражданского дела. Предъявленные потребителем требования должны быть удовлетворены застройщиком (продавцом) в срок 10 календарных дней (ст. 22 ЗоЗПП).
  6. По истечению срока добровольного удовлетворения требований потребителя, следует обращаться в суд, который может быть выбран участником долевого строительства (покупателем) по своему усмотрению в соответствии с положениями п. 2 ст. 17 ЗоЗПП, собрав необходимую доказательную базу (комплект документов), основу которой составляет – заключение независимой строительно-технической экспертизы.
  7. Следует принимать непосредственное участие во всех судебных заседаниях по делу лично или через своего представителя (юриста / адвоката). Обычно по данной категории дел проводится не менее 3-х судебных заседаний, включая:
    • Предварительное слушание («собеседование»), на котором, как правило, только определяется дата основного судебного заседания.
    • Первое основное судебное заседание обычно завершается ходатайством ответчика о назначении судебной строительно-технической экспертизы и приостановлением производства по делу до обследования квартиры судебным экспертом.
    • На втором основном судебном заседании, в большинстве случаев, суд выносит решение по существу спора, основываясь на выводах судебного эксперта и его оценке стоимости недостатков.

    • Возможны также и дополнительные судебные заседания по гражданскому делу в апелляционной и кассационной инстанции при несогласии сторон с вынесенным судом первой инстанции решением.
  8. По истечении срока на апелляционное обжалование (месяц с момента изготовления мотивированного решения судом) оно вступает в законную силу, а по делу выдаётся исполнительный лист, который может быть предъявлен к исполнению непосредственно в банк (в котором у застройщика открыты расчётные счета) или в Федеральную службу судебных приставов для принудительного исполнения. При необходимости также предварительно осуществляется розыск расчётных счетов должника (застройщика) через Федеральную налоговую службу.

Примеры нашей работы в судах города Москвы и Московской области

Обращайтесь к нам и взыщите расходы на устранение недостатков квартиры, неустойку, штраф, моральный вред и убытки по максимуму:

Оставить заявку

Риски при взыскании расходов на устранение недостатков квартиры застройщика (продавца)

Риски при взыскании стоимости недостатков

Переоценка выводов независимой экспертизы

Затягивание вступления решения в законную силу

Неграмотные действия юриста-представителя

Невозмещение стоимости досудебной экспертизы

Урезание судом неустойки по 333 ст. ГК РФ

Неправильные действия потребителя

Снижение размера потребительского штрафа

Неполная компенсация расходов на юриста

Рассмотрим обозначенные выше риски более подробно:

  • Переоценка выводов независимой экспертизы возможна на основании ходатайства застройщика о назначении судебной строительно-технической экспертизы судом. Назначенная судом экспертиза может как увеличить, так и уменьшить стоимость устранения выявленных недостатков квартиры, определённую независимым экспертом. Согласно сложившиеся судебной практике застройщики обычно обжалуют выводы досудебной экспертизы при стоимости устранения недостатков, превышающей 500 000 рублей (для Москвы и МО).

    Судебные эксперты снижают стоимость устранения выявленных в квартире недостатков в среднем на 30% (по сравнению с оценкой, выполненной независимым экспертом), что обычно обусловлено разницей в используемых методиках расчёта. Однако, на практике, встречаются случаи, когда по результатам обследования квартиры судебным экспертом стоимость недостатков значительно увеличивается.
  • Урезание неустойки судом по 333 ст. ГК РФ по категориям дел о защите прав потребителей – это распространённая практика большинства судов общей юрисдикции Российской Федерации. Для применения положений ч. 1 ст. 333 ГК РФ суду достаточно лишь заявления ответчика, которое, в подавляющем большинстве случаев, содержит весьма спорные, а порой и абсурдные доводы о необходимости снижения неустойки судом в десятки раз.

    Одним из излюбленных доводов застройщиков (продавцов), которым они оперируют с целью доказывания «несоразмерности неустойки последствиям нарушенных обязательств» является утверждение о том, что неустойка не может служить способом обогащения потребителя, не приводя при этом никаких доказательств подобного «обогащения». К сожалению, многие суды, соглашаются с этими «доводами» и занижают размер неустойки в 2, 3 и даже 10 и 20 раз.

    Вместе с тем, согласно положениям ст. 1102 ГК РФ неосновательным обогащением является приобретение или сбережение чужого имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Таким образом, определённая Законом о защите прав потребителей неустойка (ЗоЗПП) никак не может являться способом обогащения истца, а носит компенсационный характер и призвана стимулировать застройщика (продавца) добросовестно исполнять взятые на себя обязательства перед потребителем согласно договору и закону.

    Некоторые суды и судьи могут отказывать потребителям во взыскании неустоек за просрочку выплаты расходов на устранение недостатков по данной категории гражданских дел в связи с различиями в толковании закона.

  • Затягивание вступления решения суда в законную силу является широко распространённой практикой недобросовестных застройщиков (продавцов), которые стремятся отсрочить момент исполнения судебного решения (то есть взыскания денежных средств по исполнительному листу). Верный способ затянуть вступление в законную силу решения суда – подать апелляционную жалобу. При этом неважно насколько обоснована жалоба, поскольку суд первой инстанции (через который подаётся апелляционная жалоба) обязан принять её к рассмотрению только на основании того, что она отвечает обязательным требованиям закона, не изучая при этом её содержание.

    Существует и другой излюбленный у юристов строительных компаний способ затянуть также и принятие апелляционной жалобы к рассмотрению судом первой инстанции. Для этого требуется всего лишь «забыть» приложить к жалобе квитанцию об уплате государственной пошлины и застройщик совершенно легально получает ещё как минимум месяц «отсрочки» исполнения судебного решения. В целом же, благодаря подобным действиям застройщик может отсрочить исполнение исполнительного листа на срок 3-6 месяцев, что позволяет присужденной судом в пользу потребителя денежной сумме не выбывать из оборота в течение этого временного периода.
  • Под неправильными действиями потребителя понимается, прежде всего, начатый до проведения судебной строительно-технической экспертизы ремонт в квартире, который может завуалировать или ликвидировать заявленные в исковом заявлении и заключении независимого эксперта недостатки полностью или частично. В свою очередь, это закономерно приведёт к тому, что судебный эксперт не сможет обнаружить и оценить недостатки, которые на самом деле существовали в квартире на момент её приёмки у застройщика (продавца) и являлись следствием недобросовестного исполнения им своих обязательств по договору и закону.

    На заметку:

    При работе с юридической компанией в направлении соразмерного снижения покупной цены квартиры на стоимость устранения обнаруженных недостатков не следует производить в квартире какой-либо ремонт, включая косметический, до вступления в законную силу решения суда или проведения судебной строительно-технической экспертизы, которая более чем вероятна, при стоимости устранения недостатков на сумму более 500 000 рублей.

    Ещё один пример неграмотных действий потребителя заключается в бездумном подписании документов, предлагаемых застройщиком на осмотре и приёмке квартиры. Проблема заключается в том, что многие застройщики (продавцы) пытаются подсунуть дольщику (покупателю) выгодную им редакцию акта осмотра и передаточного акта, которая содержит информацию о том, что квартира якобы полностью соответствует условиям договора и всем обязательным требованиям. При наличии недостатков объекта недвижимости рекомендуется настаивать на внесении соответствующих изменений (уточнений) в документы.
  • Неграмотные действия юриста-представителя могут быть обусловлены отсутствием знаний важных юридических нюансов взыскания с застройщика (продавца) расходов на устранение недостатков объекта недвижимости ввиду недостаточности практического опыта ведения подобных дел и привести, например, к отказу судом во взыскании неустойки за просрочку компенсации стоимости устранения недостатков квартиры по причине неправильно составленной досудебной претензии.

    Следует отметить, что процесс взыскания расходов на устранение недостатков квартиры гораздо более сложный и трудоемкий, чем взыскание неустойки с застройщика за просрочку сроков передачи объекта долевого строительства. Представители истцов по таким делам обязаны знать все тонкости проведения судебной строительно-технической экспертизы, грамотно формулировать вопросы эксперту, своевременно заявлять необходимые для позитивного исхода дела ходатайства и возражения.
  • Снижение размера потребительского штрафа производится судами на основании того, что штраф, по своей правовой природе, является всё той же неустойкой и также подлежит снижению на основании положений 333 ст. ГК РФ. На практике, многие суды, учитывая взыскание с ответчиков значительных сумм расходов на устранение недостатков квартир, предпочитают снижать потребительский штраф до весьма скромных значений, а именно в пределах 30 000 – 50 000 рублей.

    В то же время, согласно пункту 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей":

    Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

    Не смотря на это, ответчики, в абсолютном большинстве случаев, никак не мотивируют свои заявления (ходатайства) о применения судами положений 333 ст. ГК РФ к размеру взыскиваемого в пользу потребителей штрафа, а суд снижает его по своему внутреннему убеждению.
  • Невозмещение потребителю стоимости досудебной экспертизы возможно в случае, если заключение независимого эксперта «не положено в основу решения суда». Именно по этой причине не стоит доверять юридическим компаниям, которые обещают «насчитать» стоимость устранения недостатков «по максимуму», поскольку подобная экспертиза, с большой долей вероятности, будет обжалована застройщиком (продавцом) и опровергнута выводами судебного эксперта.

    На рынке представлено большое количество предложений от организаций, занимающихся независимыми строительными экспертизами. Стоимость подобной услуги может варьироваться от 10 до 50 и более тысяч рублей в зависимости от площади и количества комнат в квартире. Следует иметь ввиду, что при частичном удовлетворении иска суд может также частично (то есть пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований в процентном соотношении) возместить потребителю расходы на проведение досудебной экспертизы.
  • Неполная компенсация расходов на юриста обусловлена положениями статьи 100 ГПК РФ, согласно которой суд возмещает потребителю расходы на его представителя в разумных пределах, то есть – на своё усмотрение. Для каждого региона размер компенсации представительских расходов по данной категории дел индивидуален. Для Москвы и Московской области он варьируется в пределах от 10 000 до 30 000 рублей.

    По этой причине, при выборе юридической компании следует учитывать стоимость оказываемых ею услуг, которая порой может достигать до 30% от итоговой присужденной в пользу потребителя суммы, что значительно превосходит размер «юридической помощи», которая будет компенсирована в пользу истца судом.

    Наиболее вероятный сценарий:

    При расходах на представителя в размере 50 000 рублей, суд общей юрисдикции, с большой вероятностью присудит дольщику лишь 25 000 рублей компенсации.

Расчёт неустойки и потребительского штрафа за просрочку уплаты стоимости устранения выявленных недостатков квартиры

1) В соответствии с положениями статьи 22 Закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 календарных дней со дня предъявления соответствующего требования, то есть с момента получения им досудебной претензии от потребителя.

Таким образом, если письмо с досудебной претензией о соразмерном снижении покупной цены квартиры на стоимость устранения недостатков было получено застройщиком 10 мая 2020 года, то неустойка за просрочку этой выплаты начнёт начисляться с 21 мая 2020 года (на следующий день после истечения десятидневного срока).

В силу пункта 1 статьи 23 ЗоЗПП за нарушение предусмотренного статьёй 22 ЗоЗПП срока застройщик, допустивший такое нарушение, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% от стоимости устранения недостатков квартиры.

Формула расчёта неустойки за просрочку уплаты стоимости устранения недостатков квартиры:

Неустойка = Стоимость устранения недостатков квартиры * 1% * Кол-во дней просрочки


2) Из ст. 15 ЗоЗПП следует, что если застройщиком (продавцом) нарушены права участника долевого строительства / покупателя квартиры как потребителя, то в пользу последнего подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда.

Исходя из сложившиеся судебной практики, размер компенсации морального вреда потребителям по данной категории гражданских дел обычно не превышает 15 000 рублей, хотя, в отдельных случаях, возможно присуждение до 40 000 рублей и более отдельными судьями.


3) На основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП при отказе застройщика (продавца) от добровольной выплаты стоимости устранения недостатков квартиры в счёт уменьшения покупной цены квартиры, а также неустойки за просрочку этой выплаты, суд взыскивает в пользу участника долевого строительства (покупателя) штраф в размере 50% от итоговой присужденной в пользу потребителя суммы стоимости устранения недостатков и денежной компенсации морального вреда.

Формула расчёта потребительского штрафа:

Потребительский штраф = (Стоимость устранения недостатков квартиры + Компенсация морального вреда) * 50%


Государственная пошлина при подаче искового заявления о взыскании расходов на устранение недостатков объекта недвижимости с застройщика (продавца)

Цена иска по делу о защите прав потребителя, связанному со снижением покупной цены квартиры на стоимость устранения недостатков обычно равняется сумме денежных средств, состоящей из стоимости устранения недостатков квартиры (обоснованной заключением независимой строительно-технической экспертизы) и неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры (рассчитанной по формуле). При этом цена иска может быть увеличена на размер убытков, которые понёс покупатель в связи с ненадлежащим качеством объекта недвижимости (например, был вынужден снимать жильё из-за неработающей системы отопления в квартире).

Согласно положениям действующего законодательства Российской Федерации, требования о денежной компенсации морального вреда и взыскании 50% потребительского штрафа, равно как и судебные расходы (в том числе – на проведение независимой строительно-технической экспертизы, направление корреспонденции и стоимость услуг юриста / адвоката) не включаются в цену иска.

Государственная пошлина по делам о защите прав потребителей уплачивается потребителями, когда сумма иска превышает 1 000 000 рублей. Размер государственной пошлины, подлежащей уплате покупателем – истцом рассчитывается на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с учётом применения положений п. 3 ст. 336 НК РФ. Таким образом, потребитель должен уплатить госпошлину в сумме, установленную пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, уменьшенную на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ, размер государственной пошлины зависит от цены иска (искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке) и составляет:
- при цене иска до 20 000 рублей - 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;
- при цене иска от 20 001 рубля до 100 000 рублей - 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
- при цене иска от 100 001 рубля до 200 000 рублей - 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
- при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
- при цене иска свыше 1 000 000 рублей - 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

Пример расчёта государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска в суд:

1) Рассчитываем госпошлину для иска, цена которого составляет 1 250 000 рублей по общему правилу пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:

13 200 + (1 250 000 – 1 000 000) * 0,5% = 13 200 + 1 250 = 14 450 руб.

2) Определяем государственную пошлину для иска ценой в 1 000 000 рублей в соответствии с общим правилом пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:

5 200 + (1 000 000 – 200 000) * 1% = 5 200 + 8000 = 13 200 руб.

3) Считаем размер госпошлины, подлежащей уплате истцом при обращении в суд с иском о защите прав потребителей, цена которого составляет 1 250 000 руб. в соответствии с правилами с п. 3 ст. 333.36 НК РФ:

14 450 – 13 200 = 1 250 руб.


Особенности взыскания расходов на устранение недостатков квартиры с застройщика (продавца) до и после подписания передаточного акта

Требовать соразмерного снижения покупной цены квартиры на стоимость устранения обнаруженных недостатков можно как до подписания передаточного акта, так и после. При этом, не имеет значения на основании какого основного договора был приобретён объект недвижимости (договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, договор или договор купли-продажи недвижимости), поскольку, в любом случае, участник долевого строительства / покупатель квартиры является потребителем с точки зрения российского законодательства и имеет право на качество объекта недвижимости.

Из части 9 статьи 4 № 214-ФЗ следует, что:

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Для вашего удобства мы систематизировали основную информацию по услуге и представили её в виде таблицы, отражающей особенности предъявления претензий к застройщику (продавцу) по поводу качества объекта недвижимости в зависимости от типа заключённого договора и наличия или отсутствия подписанного акта приёма-передачи квартиры.

Параметр оценки ДО
подписания передаточного акта
ПОСЛЕ
подписания передаточного акта
Тип договора ДДУ ДКП ДДУ ДКП
Право на качество объекта недвижимости
(основной закон)
ст. 7 № 214-ФЗ ст. 4 ЗоЗПП ст. 7 № 214-ФЗ,
ст. 4 ЗоЗПП
ст. 4 ЗоЗПП
Права требования потребителя при обнаружении недостатков квартиры
(основной закон)
- безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
- соразмерное уменьшение цены договора;
- возмещение своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ)
Может быть установлено условиями договора. Покупатель может подписать с продавцом передаточный акт, а после предъявить требования о недостатках квартиры в соответствии с ч. 2 ст. 556 ГК РФ - замена товара на аналогичный;
- соразмерное уменьшение покупной цены;
- незамедлительное безвозмездное устранение недостатков или возмещение расходов на их устранение потребителем или третьим лицом;
- отказ от исполнения договора и требования возврата цены товара.
(статьи 18, 29 ЗоЗПП)
Срок устранения выявленных недостатков «Разумный срок» (ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ) или срок, установленный договором Не более 45 календарных дней (в соответствии с п.1 ст. 20 ЗоЗПП)
Взыскание неустойки за неустранение недостатков (основной закон) ч. 8 ст. 7 № 214-ФЗ
(п. 1 ст. 23 ЗоЗПП)
п. 1 ст. 23 ЗоЗПП
Возможность проведения независимой экспертизы Во время осмотра квартиры или в заранее согласованное с застройщиком (продавцом) время В любое время по желанию владельца недвижимости (в период действия гарантийного срока)
Компенсация расходов и убытков в связи с ненадлежащим качеством квартиры ст. 10 № 214-ФЗ Требования могут быть предъявлены после подписания акта п/п ст. 10 № 214-ФЗ,
ч. 1 ст. 18 ЗоЗПП,
ч. 1 ст. 29 ЗоЗПП
ч. 1 ст. 18 ЗоЗПП,
ч. 1 ст. 29 ЗоЗПП
Гарантийный срок на объект недвижимости Не исчисляется до передачи квартиры покупателю Не менее 5-ти лет (ч. 5 ст. 7 № 214-ФЗ) или срок, установленный договором Не менее 2-х лет (ст. 19 ЗоЗПП) или срок, установленный договором
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в квартире Не менее 3-х лет (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ) или срок, установленный договором
Мы также подготовили для наших клиентов ответы на большинство часто задаваемых вопросов по услуге.

Обратите внимание, что при приобретении квартиры на вторичном рынке у физического лица, право покупателя на качество объекта недвижимости защищается положениями статей 475, 556, 557 ГК РФ. Покупатель, при обнаружении недостатков квартиры, также вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.


Ознакомьтесь также с нашей услугой:

Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства через суд общей юрисдикции



Примерный комплект документов, необходимых для обращения в суд с иском о взыскании с застройщика (продавца) стоимости устранения строительных недостатков / недостатков отделки квартиры

  1. Основной договор (в зависимости от типа сделки):
    - договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
    - договор купли-продажи недвижимого имущества.

    Дополнительный договор (при наличии, в зависимости от типа сделки):
    - договор уступки прав требования (цессии) по основному договору (например, ДДУ);
    - предварительный договор купли-продажи недвижимости.
  2. Любые дополнительные соглашения к основному и/или дополнительному договору.
  3. Акт приёма-передачи объекта недвижимости (при наличии; в соответствии с положениями ст. 556 ГК РФ передача недвижимости осуществляется по подписываемому между сторонами передаточному акту или иному документу о передаче).

    Возможна ситуация, когда участник долевого строительства отказывается от подписания передаточного акта с застройщиком в связи с наличием на объекте долевого строительства множественных недостатков на основании части 5 статьи 8 № 214-ФЗ и проводит независимую экспертизу в момент осмотра квартиры. В этом случае при обращении в суд передаточный акт не требуется.
  4. Документы, подтверждающие оплату объекта недвижимости (платёжные поручения, чеки-ордеры, мемориальные ордеры, справки об оплате цены договора от застройщика (продавца) и т.п.).
  5. Переписка между участником долевого строительства (покупателем) и застройщиком (продавцом) по вопросу устранения выявленных в результате осмотра квартиры недостатков, включая досудебные претензии (при наличии).
  6. Акты осмотра квартиры, дефектные ведомости или иные документы, подтверждающие проведение осмотров объекта недвижимости и наличие в нём недостатков.
  7. Заключение независимой (досудебной) строительно-технической экспертизы о наличии в квартире строительных недостатков (недостатков отделки) с оценкой стоимости их устранения.
  8. Копии страниц паспорта истца (второй главный разворот + сведения о прописке), ИНН, СНИЛС.
  9. Актуальные сведения об ответчике (юридическом лице) из ЕГРЮЛ (выписка автоматически формируется на сайте).
  10. Доверенность на представителя в судебном процессе (если интересы дольщика представляет юрист, адвокат).
  11. Документ (чек-ордер), подтверждающий оплату государственной пошлины (оплата госпошлины необходима при сумме заявленных исковых требований потребителя, превышающих 1 млн. руб.).
  12. Документально подтверждённые расходы, которые истец вынужден был понести для обращения в суд за защитой своих нарушенных прав. К таким расходам относят, в частности, направление почтовой корреспонденции в адрес застройщика (продавца): досудебных претензий, уведомления / телеграммы о проведении независимой экспертизы; копии иска и отсутствующих у ответчика документов по делу, а также расходы на проведение независимой строительно-технической экспертизы.
  13. Документы, подтверждающие наличие убытков истца в результате недобросовестного исполнения ответчиком своих обязательств в части качества квартиры (например, доказательства того, что из-за наличия в квартире существенных недостатков в виде отсутствия отопления, истец был вынужден снимать другую квартиру).

Документы могут быть представлены в суд в виде оригиналов, ксерокопий, нотариально заверенных копий, электронных документов или электронных образов документов (в зависимости от способа подачи искового заявления).


Стоимость услуг по взысканию расходов на устранение недостатков квартиры с застройщика (продавца) в судебном порядке

Снижение покупной цены квартиры или иного объекта недвижимости на стоимость выявленных недостатков – это многоэтапный, длительный процесс (до 1 года), сопряжённый со множеством крайне важных нюансов и требующий от судебного представителя обширных юридических знаний и наличие практического опыта ведения подобных дел.

Дела этой категории осложняются высокой вероятностью обжалования застройщиком (продавцом) выводов независимой экспертизы и назначением судебной строительно-технической экспертизы судом. Не исключено и апелляционное обжалование застройщиком (продавцом) решения суда первой инстанции при присуждении в пользу потребителя существенных денежных средств (как правило, в размере превышающим 500 000 рублей).

По этим причинам целесообразно доверять взыскание расходов на устранение недостатков квартиры команде профессионалов.

Простая, честная и выгодная схема сотрудничества с нами:

  • Предоплата наших юридических услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
  • Вы оплачиваете стоимость независимой экспертизы, которую можете выбрать самостоятельно или обратиться к нашим проверенным партнёрам (стоимость досудебной экспертизы у наших партнёров составляет 10 000 – 12 000 рублей, оплата по факту оказания услуги).
  • Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств на расчётный счёт в банке.
  • Вы ничем не рискуете (кроме суммы, уплаченной в счёт досудебной экспертизы), если мы не взыщем деньги с застройщика (продавца) - вы нам ничего не должны.
  • По условиям договора, Вы возмещаете нам судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела (направление почтовой корреспонденции ответчику, которая включает в себя досудебную претензию, копию искового заявления и отсутствующих у него по делу документов, уведомление о проведении экспертизы).
    Этот момент чётко прописан в договоре и мы гарантируем вам, что никаких неожиданных «сюрпризов» не будет.
  • Обращаем ваше внимание на то, что представительские расходы (на наши услуги) возмещаются вам судом по отдельному ходатайству в рамках статьи 100 ГПК РФ.
Наименование услуги: Стоимость услуги:
1 Взыскание расходов на устранение недостатков квартиры с застройщика (продавца) путём снижения её покупной цены, неустойки за просрочку выплаты денежных средств в счёт снижения покупной цены, 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке, денежной компенсации морального вреда, судебных расходов (включая независимую экспертизу).

(!) Для взыскания расходов на устранение недостатков квартиры необходимо проведение досудебной (независимой) строительно-технической экспертизы, которую вы можете заказать в любой экспертной организации или обратиться к нашим партнёрам.
10% от итоговой взысканной суммы, но не менее 25 000 рублей или фиксированная стоимость по договорённости (по желанию клиента)
2 Проведение досудебной независимой строительно-технической экспертизы квартиры с целью выявления строительных недостатков через компанию-партнёра 10 000 – 12 000 рублей
3 Первичная юридическая консультация по вопросу взыскания расходов на устранение недостатков квартиры с застройщика (продавца) Бесплатно
4 Проведение осмотра и приёмки квартиры в новостройке со специалистом через компанию-партнёра от 2 000 рублей
5 Составление искового заявления о взыскании компенсации за недостатки квартиры, неустойки за просрочку выплату стоимости устранения недостатков, 50% потребительского штрафа, денежной компенсации морального вреда, судебных расходов (включая независимую экспертизу) 3 000 рублей
6 Досудебное урегулирование спора с застройщиком (продавцом) по вопросу безвозмездного устранения недостатков квартиры и соразмерного снижения её покупной цены на стоимость устранения недостатков от 5 000 рублей
7 Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через суд общей юрисдикции 10% от итоговой взысканной суммы, но не менее 20 000 рублей
8 Получение копии решения суда / исполнительного листа по делам, связанным с защитой прав потребителей Индивидуально (в зависимости от суда)
9 Оценка финансового состояния застройщика на основании открытых и закрытых источников с предоставлением развёрнутого отчёта от 8 000 рублей
10 Розыск расчётных счетов и имущества должника для обращения взыскания в максимально сжатые сроки (от 1 рабочего дня) 5 000 рублей
Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой прав потребителей, пожалуйста уточняйте по нашим контактам.

Оплата услуги по взысканию расходов на устранения недостатков квартиры путём снижения её покупной цены производится по факту взыскания присужденной судом суммы и получения денег заказчиком на свой расчётный счёт.

Ответы на часто задаваемые вопросы:

В какой срок застройщик (продавец) обязан удовлетворить требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры?

В соответствии с положениями статьи 22 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 дней со дня предъявления потребителем соответствующего требования.

В какой срок потребитель может предъявить требования к застройщику о снижении покупной цены квартиры?

В силу пункта 1 статьи 19 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе предъявить требования к застройщику о снижении покупной цены квартиры на сумму выявленных недостатков в течение гарантийного срока, который, в соответствии с частью 5 статьи 7 № 214-ФЗ, не может составлять менее 5 лет.

Может ли суд не возместить стоимость проведения независимой строительно-технической экспертизы квартиры потребителю?

В случае если выводы судебной строительно-технической экспертизы противоречат выводам досудебной экспертизы в части наличия и оценки недостатков объекта долевого строительства, суд может отказать в компенсации потребителю затрат на проведение независимой экспертизы по причине того, что она не положена в основу судебного решения.

Именно по этой причине, мы не рекомендуем дольщикам заказывать экспертизы стоимостью 50 000 и более рублей, поскольку существует реальная вероятность отказа судом в возмещении этих расходов потребителю. На рынке можно найти предложения от экспертных организаций, проводящих такие экспертизы за гораздо более скромные бюджеты в пределах 10 000 рублей.

Распространяется ли действие Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 на взыскание расходов на устранение недостатков квартиры, неустойку за просрочку выплаты стоимости снижения покупной цены квартиры, а также штрафа за отказ от добровольной выплаты застройщиком расходов на устранение недостатков квартиры и неустойки?

Действие Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 распространяется только на некоторые положения № 214-ФЗ, которые накладывают финансовые санкции в виде неустойки (штрафа, пени), процентов и возмещения убытков на застройщиков за ненадлежащее исполнение или неисполнение ими своих обязательств перед участниками долевого строительства по договору и закону в период с 03.04.2020 по 31.12.2020.

Вместе с тем, после подписания между участником долевого строительства и застройщиком передаточного акта, действие договора участия в долевом строительстве прекращается и уже бывшего участника долевого строительства от строительных недостатков квартиры защищает Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" (ЗоЗПП), положения которого предусматривают возможность снижения покупной цены квартиры в случае выявления в ней недостатков, взыскания неустойки и штрафа с застройщика.

В связи с тем, что вышеуказанное Постановление Правительства Российской Федерации не распространяется на положения ЗоЗПП, то никаких ограничений и отсрочек в исполнении решений судов в рамках снижения покупной цены квартир на стоимость выявленных недостатков, а также взыскания неустоек и штрафов в этой не предусмотрено.

Можно ли делать ремонт в квартире до проведения судебной строительно-технической экспертизы?

Как явно свидетельствует сложившиеся судебная практика, участнику долевого строительства не следует производить в квартире никаких ремонтных работ до назначения экспертизы судом, либо до вступления в законную силу решения суда. Это обусловлено тем, что в процессе ремонта недостатки объекта могут быть устранены самим дольщиком и судебный эксперт не сможет подтвердить их наличие и произвести оценку.

Сколько длится весь процесс по взысканию с застройщика (продавца) расходов на устранение недостатков квартиры?

В случае если заключение независимого эксперта не обжалуются застройщиком (продавцом), то весь судебный процесс от проведения досудебной экспертизы до вступления в законную силу решения суда и исполнения исполнительного листа занимает в среднем около 4 месяцев.

Если же ответчик не согласен с выводами независимого эксперта и ходатайствует перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы, то срок судебного разбирательства может увеличиться до 7-8 месяцев без учёта апелляционного обжалования, к которому, нередко, прибегает проигравшая сторона – застройщик (продавец).

При самом наихудшем для потребителя раскладе, весь судебный процесс по соразмерному снижению покупной цены квартиры может растянуться на срок около 1 года.

Можно ли взыскать расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства не подписывая передаточный акт?

Да, такой вариант возможен. В соответствии с частью 5 статьи 8 № 214-ФЗ участник долевого строительства может отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 7 № 214-ФЗ в виде:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения расходов дольщику на устранение недостатков квартиры.

Однако в этом случае независимую строительно-техническую экспертизу объекта долевого строительства придётся проводить в день осмотра квартиры или записываться на отдельную дату, что может вызвать некоторые затруднения при противодействии недобросовестного застройщика. В случае же подписания передаточного акта и принятии квартиры независимую экспертизу можно проводить в любое время.

Зачем проводить досудебную строительно-техническую экспертизу и можно ли обойтись без неё?

Начать нужно с того, что требования, изложенные в исковом заявлении должны быть обоснованными. В заключении, подготовленном независимым экспертом, подтверждается наличие в квартире недостатков, а также производится оценка стоимости их устранения по рыночным ценам. При этом минимальная стоимость проведения независимой экспертизы составляет порядка 10 000 – 12 000 рублей.

Покупатель, теоретически, может обратиться в суд без проведения досудебной экспертизы и ходатайствовать перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы, основываясь на актах осмотра квартиры или иных документах, подтверждающих наличие недостатков. Однако, в этом случае, суд возложит обязанность по оплате услуг судебного эксперта на истца. Стоимость проведения судебной экспертизы в отношении качества объекта недвижимости составляет в среднем 35 000 – 45 000 рублей.

В случае же если ответчик не согласен с выводами независимой экспертизы и по его ходатайству судом будет назначена судебная экспертиза, то оплачивать услуги эксперта будет именно он. По этой причине, зачастую, застройщики предпочитают не обжаловать выводы независимых экспертов при стоимости устранения недостатков не превышающей 500 000 рублей.

В чём разница в терминах «участник долевого строительства» и «покупатель», а также «застройщик» и «продавец»?

Мы умышленно указывали на этой странице описания услуги разные термины, поскольку это наиболее правильный вариант с юридической точки зрения. Дело в том, что снижение покупной цены квартиры на стоимость устранения недостатков возможно не только в случае если потребитель приобрёл квартиру по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), но и в случае если покупатель приобрёл объект недвижимости по договору купли-продажи (ДКП).

И участник долевого строительства, который приобрёл квартиру по ДДУ и покупатель, который купил квартиру по ДКП, с точки зрения российского законодательства являются потребителями и на них распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" (ЗоЗПП).

По смыслу ЗоЗПП застройщик является изготовителем, если он, согласно условиям ДДУ, своими силами создаёт объекты долевого строительства. Однако, то же самое юридическое лицо, может также, после завершения строительства и ввода домов в эксплуатацию, реализовывать квартиры уже в качестве продавца и заключать вместо ДДУ – ДКП.

Лицо, которое приобретает квартиру у застройщика по ДДУ именуется участником долевого строительства, а лицо, которое приобретает квартиру у продавца по ДКП, соответственно, именуется покупателем.

Может ли застройщик (продавец) препятствовать проведению экспертизы?

В случаях, когда передаточный акт между участником долевого строительства (покупателем) и застройщиком (продавцом) не подписан, то особо «отмороженный» застройщик (продавец) теоретически может препятствовать проведению независимой строительно-технической экспертизы, например, не предоставляя доступ эксперту к объекту, ссылаясь на занятость / отсутствие менеджеров и другие выдуманные обстоятельства.

Что касается судебной строительно-технической экспертизы, которая обычно назначается по ходатайствам застройщиков (продавцов), то на практике мы не встречали случаев противодействия в её проведении застройщиками (продавцами). Дело в том, что в случае если застройщик (продавец) по каким-то причинам не пустит судебного эксперта на объект, то суд, руководствуясь положениями части 3 статьи 79 ГПК РФ, вынесет решение по делу на основании расчёта независимой экспертизы, что обычно менее выгодно строительным компаниям.

Что делать если по условиям договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства имеет право только на безвозмездное устранение недостатков?

В соответствии со ст. 16 ЗоЗПП условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Участник долевого строительства с точки зрения закона является потребителем.

Из части 2 статьи 7 № 214-ФЗ следует, что при наличии в квартире недостатков, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения расходов дольщику на устранение недостатков квартиры.

Таким образом, наличие в договоре участия в долевом строительстве условий, которые запрещают потребителю требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения его расходов на устранение недостатков являются ничтожными и не принимаются во внимание судами. Кроме того, такой мнимый «запрет» можно элементарно обойти путём подписания передаточного акта после которого действие ДДУ прекращается.

Сколько лет составляет гарантийный срок на квартиру?

В данном случае, правовое значение имеет на основании какого договора, а, следовательно, и закона был приобретён объект недвижимости. В случае если квартира была приобретена по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то гарантийный срок, в соответствии с частью 5 статьи 7 № 214-ФЗ составляет не менее 5 лет. Гарантия на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, не может быть меньше 3-х лет (на основании части 5.1 статьи 7 № 214-ФЗ).

Если же квартира изначально была приобретена у продавца по другому типу договора (например, купли-продажи), то гарантийный срок может быть установлен самим договором или же, по общему правилу статьи 19 ЗоЗПП, составляет 2 года.

Почему вы работаете за % от итоговой присужденной судом в пользу потребителя суммы, а не за фиксированную стоимость?

Многочисленные отзывы, регулярно изучаемые нами в сети Интернет, включая группы дольщиков во всевозможных мессенджерах, красноречиво свидетельствуют о том, что далеко не все частные юристы и юридически компании, работающие за «фиксированное вознаграждение» добросовестно исполняют свои обязательства перед клиентами и переживают за исход дел, которые они ведут.

В этом нет ничего удивительного поскольку, по нашему убеждению, «фиксированная цена» в отношении нашей работы «убивает» всякий стимул и азарт от непредсказуемости результата, поскольку, независимо от исхода дела и размера присужденной в пользу клиента суммы юрист всё равно получит заранее оговоренную сумму. В то же время, для достижения максимального результата, действительно нужно «попотеть» и это не пустые слова. Чтобы в этом убедиться достаточно изучить хотя бы примерный алгоритм взыскания расходов на устранение недостатков.

Вместе с тем, мы ориентируемся на желания и потребности наших клиентов и потому готовы также предлагать варианты оказания услуг за фиксированное вознаграждение.

Нужно ли приглашать и/или уведомлять застройщика о проведении независимой экспертизы?

Действующее российское законодательство не содержит никаких положений, обязывающих потребителя уведомлять и приглашать застройщика (продавца) на проведение независимой строительно-технической экспертизы квартиры. Эта практика перекочевала в строительную сферу из сферы автострахования и обусловлена сложившимися на данный момент обычаями.

Действительно, рекомендуется заблаговременно уведомлять застройщика (продавца) о месте и времени проведения независимой строительно-технической экспертизы и приглашать его уполномоченных представителей принять в ней участие. В подавляющем большинстве случаев, представители застройщиков (продавцов) не являются на независимые экспертизы объектов недвижимости.

Могут ли результаты судебной экспертизы быть хуже для потребителя, чем результаты независимой экспертизы?

Действительно, судебные эксперты нередко снижают стоимость устранения выявленных в квартирах недостатков по сравнению с оценками, произведёнными независимыми экспертами. Разница, как правило, обусловлена отличиями в методиках расчётов и достигает в среднем 30% (в некоторых случаях 50 и более процентов).

Вместе с тем, на практике встречаются случаи, когда по результатам судебной экспертизы стоимость устранения недостатков объекта недвижимости значительно возрастает по сравнению с оценкой независимого эксперта.

Могут ли результаты судебной экспертизы быть хуже для потребителя, чем результаты независимой экспертизы?

Действительно, судебные эксперты нередко снижают стоимость устранения выявленных в квартирах недостатков по сравнению с оценками, произведёнными независимыми экспертами. Разница, как правило, обусловлена отличиями в методиках расчётов и достигает в среднем 30% (в некоторых случаях 50 и более процентов).

Вместе с тем, на практике встречаются случаи, когда по результатам судебной экспертизы стоимость устранения недостатков объекта недвижимости значительно возрастает по сравнению с оценкой независимого эксперта.

Можно ли сразу ходатайствовать перед судом о назначении судебной экспертизы?

При наличии доказательства наличия недостатков квартиры, например, в виде акта осмотра или дефектной ведомости, потребитель может ходатайствовать перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Оснований для отказа в удовлетворении подобного ходатайства у суда не имеется.

Проблема заключается в том – кто будет оплачивать назначенную судом экспертизу, стоимость которой, обычно, составляет не менее 35 000 – 45 000 рублей (для Москвы и МО). Согласно положениями части 1 статьи 96 ГПК РФ, суд возлагает расходы по оплате экспертизы на сторону, которая ходатайствует о её проведении.

Какова сумма судебных расходов, которые будет вынужден понести потребитель в связи с рассмотрением дела о взыскании расходов на устранение недостатков объекта недвижимости?

К обязательным судебным расходам, которые потребитель будет вынужден понести для взыскания с застройщика (продавца) расходов на устранение недостатков квартиры, относятся:

  • Проведение досудебной (независимой) строительно-технической экспертизы (~ от 10 000 рублей - для г. Москвы и Московской области).
  • Направление застройщику заказных ценных писем с досудебной претензией о соразмерном снижении покупной цены квартиры и копией искового заявления со всеми приложенными к нему и отсутствующими у ответчика документами (~600 рублей с учётом стоимости конвертов, при направлении Почтой России).
  • Государственная пошлина, рассчитываемая по формуле при цене иска более 1 000 000 рублей (например, при сумме неустойки в 1 250 000 рублей размер госпошлины составит 1 250 рублей).
  • Изготовление нотариальной доверенности на судебного представителя (в пределах ~2 000 рублей).

К необязательным судебным издержкам, которые могут возникнуть у дольщика можно отнести, например:

  1. Ксерокопирование, сканирование, распечатка документов в копировальной конторе (индивидуально, но обычно размер таких затрат по делу не превышает 1 500 рублей).
  2. Нотариальное заверение копий документов (~60 рублей за 1 страницу).
  3. Заказ документов из городского бюро технической инвентаризации (по установленным тарифам).

Обычно же, размер издержек потребителя по данной категории дел ограничивается досудебной экспертизой, почтовыми отправлениями и нотариальной доверенностью, то есть не превышает ~12 600 рублей.

Что касается возмещения перечисленных выше судебных издержек, то суды обычно полностью возмещают истцам почтовые расходы, траты на нотариальное заверение копий документов и услуги копировальных контор (при наличии соответствующих подтверждающих факт несения расходов документов).

Расходы на изготовление дольщиками нотариальных доверенностей, как правило, судами не возмещаются на основании положений п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 г. Москва "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которому:

«Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.»

Кто оплачивает экспертизу качества квартиры?

Потребитель может по собственной инициативе провести досудебную независимую строительно-техническую экспертизу качества объекта недвижимости. В этом случае, логично, что расходы на её проведение будет нести владелец квартиры.

Не смотря на то, что на рынке множество «заманчивых» предложений подобного рода услуг на суммы, порой превышающие 50 000 рублей, мы настоятельно рекомендуем выбирать «бюджетные варианты» в пределах 10 000 – 12 000 рублей и обращаться в проверенные временем компании, долго работающие в этой сфере.

Суд, по ходатайству стороны (истца или ответчика или их обоих) может назначить проведение судебной строительно-технической экспертизы качества квартиры. Затраты на её проведение будут возложены на сторону, которая ходатайствовала перед судом о её проведении. В случае, если о назначении экспертизы просили обе стороны, расходы на её оплату будут поделены между ними в равных долях.

В чём отличие независимой экспертизы от судебной экспертизы?

По своему содержанию заключение независимой и судебной строительно-технической экспертизы практически не отличается (разумеется, при условии, что досудебная экспертиза проведена профессионально). Если говорить конкретно, то в заключении независимого эксперта отсутствуют сведения об органе или лице, назначившим экспертизу, а также (иногда) отсутствует предупреждение эксперта об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Если заключение независимой экспертизы не обжалуется ответчиком (застройщиком, продавцом), то суд, обычно, кладёт его в основу судебного решения. Заключение независимого эксперта может быть поставлено под сомнение застройщиком (продавцом), который имеет право ходатайствовать перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручается судом определённой экспертной организации.

Можно ли обжаловать результаты судебной экспертизы?

В соответствии с положениями ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Теоретически, при сильных различиях в выводах судебного и досудебного эксперта стороны могут ходатайствовать перед судом о назначении дополнительной экспертизы, которая будет проведена другой экспертной организацией. Однако, на практике, суды предпочитают не назначать повторные экспертизы по данной категории дел.

Применяются ли положения ст. 333 ГК РФ к сумме подлежащих взысканию с ответчика расходов на устранение недостатков квартиры?

Положения 333 ст. ГК РФ применяются только к неустойке и потребительскому штрафу, который, по своей правовой природе, является разновидностью неустойки.

Суд не может снизить стоимость расходов на устранение недостатков объекта недвижимости, которые подтверждены заключением независимого эксперта или судебной строительно-технической экспертизой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Мы обязательно вам ответим!

Задать вопрос