Главная > Статьи > 10 признаков проблемного объекта долевого строительства
10 признаков проблемного объекта долевого строительства
- Неоднократные переносы застройщиком сроков передачи объектов долевого строительства могут свидетельствовать о наличии у него серьёзных финансовых проблем, которые, в перспективе, могут привести к «долгострою» или банкротству строительной компании. В настоящее время строительные компании стабильно нарушают установленные договорами долевого строительства сроки передачи квартир, в среднем не менее чем на полгода. Информация о переносах сроков завершения строительства многоквартирного дома и передачи квартир дольщикам направляется застройщиком заказным письмом всем участникам долевого строительства не позднее чем за 2 месяца до истечения установленного в ДДУ срока передачи, а также в обязательном порядке размещается на официальном сайте строительной организации, в частности, в проектных декларациях.
- Наличие большого количества объявлений о продаже квартир в строящихся домах на популярных интернет-площадках по продаже недвижимости (Авито, Циан, Домофонд, Яндекс.Недвижимость и т.п.) может указывать на желание участников долевого строительства избавиться от приобретённых жилых площадей. Если продавцы при этом регулярно скидывают цены на квартиры (что можно легко отследить по истории объявлений), то вероятность наткнуться на проблемный объект резко возрастает. В этой связи требуется всесторонняя проверка строительной компании и интересующего вас объекта. Следует иметь ввиду, что некоторая доля квартир приобретается частными инвесторами в перспективных жилых комплексах для последующей перепродажи и выставляется ими на реализацию на финальных этапах строительства. Однако количество таких предложений должно быть адекватно общему объёму строящегося жилья и составлять не более 5-7%.
- Приостановка или полное прекращение строительных работ на возводимом объекте свидетельствует о серьёзных проблемах у застройщика, связанных с разрешительной документацией, разбирательствами с правоохранительными органами или финансированием стройки. Приобретение квартиры в таком проблемном доме может обернуться для покупателя настоящей «головной болью» и кучей потраченных нервов. Как минимум, риски того, что многоквартирный дом в итоге не будет достроен существенно возрастают. Даже если местной администрацией будет найден новый девелопер для достройки проблемного объекта, этот процесс может растянуться на значительное время, требуемое на экспертизу объекта и согласование всех необходимых документов.
- Множество негативных отзывов в Интернете от покупателей недвижимости о строительной компании и возводимых ею объектах – не лучшая реклама для застройщика и одновременно повод для потенциального покупателя серьёзно задуматься о целесообразности приобретения квартиры у девелопера. Как правило, недовольные дольщики размещают отзывы на форумах новостроек и в группах / сообществах в социальных сетях. Там же можно найти и обсуждения на важные проблемные темы и задать свои вопросы возможным будущим соседям. Особое внимание возможному дольщику следует уделить информации о переносах сроках, неисполнении застройщиком своих обязательств по судебным решениям, выражающихся в его неплатежеспособности, проблемам с разрешительной документацией и подведением / подключением коммуникаций, качеством возводимых объектов и жилых помещений.
- Частая смена генерального подрядчика, привлекаемого застройщиком для выполнения строительных работ на объекте, как правило, однозначно свидетельствует о том, что строительная компания систематически не исполняет взятые на себя финансовые обязательства, а, говоря простым языком, банально «кидает» подрядные организации на деньги. Отсюда следует, логический вывод о том, что с такой же лёгкостью, в любой момент, могут быть «кинуты» и все участники долевого строительства, вложившие свои деньги в приобретение квартир у застройщика.
- Участие застройщика в судебных разбирательствах с участниками долевого строительства и третьими лицами (поставщиками, подрядчиками, местными администрациями и т.п.) – тревожный звоночек для покупателя «первички» поскольку количество поданных к строительной компании исковых заявлений прямо пропорционально шансам успешного завершения строительства многоквартирного дома ввиду возможного банкротства ответчика. Информацию о возбуждённых в отношении застройщика судебных делопроизводств можно найти на сайте районного / городского суда общей юрисдикции (по его месту нахождения), а также на сайте арбитражного суда. В случае если строительная компания погрязла в судебных тяжбах, покупка квартиры в её новостройке может стать весьма рискованным мероприятием.
- Когда застройщик не хочет или не может исполнять вступившие в законную силу решения судов, равно как и производить выплаты по исполнительным листам, в отношении него местным отделом судебных приставов возбуждаются исполнительные производства, обычно сочетающиеся с арестом расчётных счетов и недвижимого имущества, находящегося в его собственности. Информация о возбуждённых исполнительных производствах размещается в открытом доступе на сайте Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации –
- Снижение цен на квартиры на завершающих этапах строительства многоквартирного дома нелогично и является основанием предполагать, что квартиры в жилом комплексе не пользуются спросом и застройщик испытывает проблемы с финансированием стройки. Снижая цену квадратного метра строительная компания ухудшает своё финансовое положение, выстраивая настоящую «пирамиду», где вновь привлекаемые средства дольщиков идут на дальнейшее строительство объекта. Темпы строительства здания при такой ситуации существенно снижаются, а срок ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам растягиваются на неопределённый срок. Разовые акции по снижению цен на так называемые «неликвидные» квартиры (например, с не очень удачной планировкой или расположенных на не слишком популярных этажах) не должны вызывать опасений, но постоянные скидки и акции, в подавляющем большинстве случаев, говорят о серьёзных проблемах девелопера.
- Отсутствие необходимого комплекта документов в офисе продаж и на официальном сайте застройщика должно вызвать вопросы у потенциальных участников долевого строительства. Нередко возникают ситуации, когда у застройщиков не всё в порядке с разрешительной документацией, в результате чего, по завершению строительства, могут возникнуть проблемы со вводом объекта в эксплуатацию и подключением коммуникаций. Некоторые проблемные новостройки годами простаивают без воды, канализации, тепла и электричества, что делает их непригодными для проживания. Гораздо хуже если строительство объекта изначально велось на земельных участках, не предназначенных для строительства жилых многоквартирных домов. В этом случае дома и вовсе могут быть снесены по решению суда, а участники долевого строительства останутся, в буквальном смысле, ни с чем. Если менеджеры по продажам не готовы или не хотят предоставлять вам для ознакомления обязательный комплект документов, прописанный в №214-ФЗ, лучше вначале обсудить ситуацию с их руководство, а при отсутствии должной реакции с его стороны – отказаться от покупки.
- Если возводимый объект не аккредитован банками или аккредитация была снята в процессе строительства – это явный признак того, что у застройщика имеются серьёзные проблемы, связанные с разрешительной документацией и/или финансирование стройки. Теоретически, жилые комплексы аккредитованные несколькими банками, в том числе известными, более безопасны для вложений денежных средств участников долевого строительства. Однако на практике, банковская аккредитация не предоставляет покупателям никаких гарантий того, что объекты долевого строительства будут возведены в установленный срок или вообще будут построены (актуальный пример – объекты обанкротившихся компаний Urban Group). Но всё же если не один банк не предоставляет ипотеку в выбранном вами ЖК – следует задуматься и проверить его более детально перед покупкой.
Возможно вас заинтересуют наши услуги:
Уважаемые клиенты!
Информируем вас о том, что в связи с действием режима повышенной готовности и обязательной самоизоляции на территории Москвы и Московской области мы работаем в ограниченном режиме по 30 апреля 2020 года. Для удобства наших клиентов доступно дистанционное заключение договоров на оказание юридических услуг.
В период с 8 апреля 2020 года по 30 апреля 2020 года подавляющее большинство судов общей юрисдикции работают в ограниченном режиме и не рассматривают категории дел, связанные с защитой нарушенных прав участников долевого строительства (Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета Судей Российской Федерации от 08 апреля 2020 года).
Вынуждены также сообщить вам о том, что в связи с выходом Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 застройщики освобождены от выплаты неустоек, процентов при расторжении ДДУ и возмещения расходов и убытков дольщикам, предусмотренных № 214-ФЗ за период с 02.04.2020 по 31.12.2020. Исполнение решений судов в части выплаты уже присужденных дольщикам денежных сумм, по всей видимости, будет приостановлено до 01.01.2021. В настоящее время мы ждём выхода соответствующих разъяснений от Верховного Суда Российской Федерации.
Не смотря на все трудности БАСТИОН остается на страже ваших законных прав и интересов и продолжает свою деятельность. Мы всегда на связи с вами и готовы помочь вам в рамках наших компетенций.