Главная > Статьи > Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

1. Так называемая «договорная подсудность», установленная условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, прописывается застройщиками для того, чтобы дело рассматривалось в выгодном им суде.

   Пример пункта из ДДУ:

   Все споры и разногласия по Договору разрешаются Сторонами путем переговоров. В случае не достижения согласия, споры и разногласия передаются на разрешение в Хорошевский районный суд г. Москвы.

   Поскольку дольщиками подаются иски о защите прав потребителей, то, в соответствии со ст. 16 Закона о защите прав потребителей, подобные пункты ДДУ признаются ничтожными. Как оспорить «договорную подсудность»?

---

2. Запрет или существенные ограничения передачи прав требования неустойки, потребительских штрафов, процентов за пользование денежными средствами, расходов и убытков, возникших у участника долевого строительства вследствие ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору, третьим лицам.

   Пример пункта из ДДУ:

   Уступка прав требования по настоящему Договору, в т.ч. неустойки (штрафов, пени), возмещение, причиненных убытков сверх неустойки, без уступки основного обязательства по настоящему Договору не допускается.

   Подобные пункты в договоре защищают застройщиков от возможной передачи дольщиками специализированным юридическим компаниям для взыскания через арбитражный суд возникших у строительных компаний долгов. Дело в том, что взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства через арбитражный суд в большинстве случаев гораздо более выгодно дольщику за счёт того, что сумма неустойки, как правило, не уменьшается или уменьшается в гораздо меньшем объёме по сравнению с судами общей юрисдикции.

   Однако, даже не смотря на наличие подобного пункта в договоре, наша юридическая компания знает как обойти эту уловку и взыскать неустойку с застройщика в 100% объёме. Как это сделать?

---

3. «Добровольный отказ» участника долевого строительства от права требования от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок и соразмерного уменьшения цены договора, установленного ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ.

   Пример пункта из ДДУ:

   В случае, если Объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора и/или указанных в пункте 7.1 Договора обязательных требований, приведшими к ухудшению качества Объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков в течение 40 (Сорока) рабочих дней с момента получения Застройщиком письменного требования. Стороны пришли к соглашению о том, что положения подпунктов 2, 3 пункта 2 статьи 7 Закона не применяются.

   Подписание договора с подобным условием ограничивает дольщика в возможности защиты своих нарушенных прав в случае обнаружения строительных дефектов объекта долевого строительства, поскольку он сможет лишь потребовать от застройщика устранить недостатки в разумный срок.

   На практике добиться от застройщика каких-либо действий по устранению недостатков зачастую просто не представляется возможным. Ещё сложнее заставить застройщика признать и зафиксировать наличие недостатков объекта долевого строительства.

   ---

   Ознакомьтесь с нашей услугой:

   Помощь в приёмке квартиры у застройщика и составление актов о недостатках

   ---

4. Многочисленные штрафы для участника долевого строительства, в том числе и не предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации (в частности № 214-ФЗ), могут привести к возникновению серьёзных финансовых убытков для дольщика.

   Пример №1 пункта ДДУ:

   В целях соблюдения норм Федерального Закона Стороны пришли к соглашению о том, что в случае получения Застройщиком денежных средств в счет оплаты Договора ранее его государственной регистрации, Участник долевого строительства обязуется возместить Застройщику все фактически понесенные Застройщиком убытки, возникшие вследствие указанной оплаты (в том числе, возникшие вследствие наложения на Застройщика штрафных санкций государственными органами), в течение пяти дней с даты получения от Застройщика соответствующего требования.

   Пример №2 пункта ДДУ:

   В случае нарушения Участником долевого строительства сроков перечисления денежных средств по настоящему Договору, последний по письменному требованию Застройщика обязан уплатить Застройщику пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

   Пример №3 пункта ДДУ:

   Настоящим Стороны согласовали, что в случае если Участник долевого строительства в отсутствие письменного согласия застройщика полностью или частично уступит принадлежащие ему по настоящему Договору права требования третьему лицу/третьим лицам данное действие будет являться нарушением настоящего Договора. Сторонами согласована санкция за указанное нарушение в виде штрафа в размере 25 (Двадцать пять) процентов от Цены Договора.

   Исходя из вышеизложенного следует внимательно читать условия ДДУ и не совершать действий, которые могут привести к нарушению его условий. Если в договоре содержаться незаконные штрафные санкции – их необходимо признавать недействительными в судебном порядке. Как оспорить незаконные пункты в ДДУ?

---

5. «Платная» переуступка договора участия долевого строительства совсем не редкое явление для многих недобросовестных строительных контор, которые делают на этом неплохой дополнительный доход.

   Когда дольщик решает по каким-то причинам, до завершения строительства, продать (переуступить) приобретённый объект другому лицу, застройщик берёт за своё согласие на сделку кругленькую сумму, которая порой может доходить до 15% от цены ДДУ.

   Пример:

   Для примера, при цене договора 5 000 000 рублей, продавец будет вынужден заплатить застройщику 750 000 рублей.

   Чтобы подобных поборов не произошло, настоятельно рекомендуем доверять сопровождение сделок по переуступке прав требования на объекты долевого строительства профессионалам.

---

6. Некоторые «особо выдающиеся» застройщики стремятся полностью блокировать возможность взыскания неустойки за неисполнения ими своих обязательств по договору и прописывают в договорах участия в долевом строительстве условия, обязывающие участников долевого строительства давать своё предварительное согласие на подписание дополнительных соглашений к ДДУ на продление сроков передачи квартир не менее чем на полгода.

   Ущерб дольщика от такого ограничивающего его законные права условия договора может быть весьма существенным:

   Пример:

   При цене квартиры в 6 000 000 рублей, ключевой ставки ЦБ РФ 7,5% и просрочки застройщиком передачи квартиры на 6 месяцев, участник долевого строительства мог бы взыскать со строительной компании примерно 540 000 рублей неустойки и 270 000 рублей потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке.

---

7. Перед заключением договора участия в долевом строительстве покупателю может предлагаться подписание договора бронирования, цена которого будет оплачиваться им дополнительно к сумме ДДУ.

   Так в некоторых жилых комплексах, где продажи квартир реализуются через посреднические агентства недвижимости, стоимость «услуг» по бронированию выбранной квартиры может достигать 3-5% от стоимости квартиры.

   Для примера:

   При стоимости квартиры в 5 000 000 рублей цена договора бронирования может составить 250 000 рублей.

   Как правило, подобное «вознаграждение» посредника вычитается из итоговой суммы ДДУ, однако следует быть предельно внимательным к подписываемым документам. В договоре бронирования обязательно должна присутствовать сумма по которой гарантируется бронь квартиры, а между агентом и застройщиком (продавцом) должен быть заключён соответствующий договор.

---

8. Доплата по завершению строительства за «лишние метры» может стать весьма неприятным сюрпризом для новосёла, которому застройщик выставит немаленький счёт. Как правило, разница между проектной и фактической площадью составляет не более нескольких квадратных метров, но даже при цене «квадрата» в 80 000 рублей, размер доплаты может составить, например, 160 000 рублей.

   Пример из ДДУ:

   Стороны договорились, что согласованная Сторонами цена договора подлежит изменению в случае изменения планируемой общей площади Помещения по результатам обмера органами технической инвентаризации. Измененная в соответствии с настоящим пунктом договора площадь Помещения признается согласованной Сторонами и Стороны, при необходимости, производят соответствующие взаиморасчёты (к согласованной в настоящем договоре цене договора прибавляется сумма доплаты, либо вычитается сумма переплаты), исходя из суммы, приходящейся на единицу площади (1 кв.м.), указанной в п. 3.1 настоящего договора.

---

Задать вопрос

---

Возможно вас заинтересуют наши услуги: