Главная > Защита дольщиков > Помощь в приёмке квартиры у застройщика и составление дефектного акта

Помощь в приёмке квартиры у застройщика и составление дефектного акта

Не смотря на то, что строительные технологии интенсивно развиваются, а за девелоперами, привлекающими средства населения для строительства жилых многоквартирных домов, установлен повышенный контроль со стороны государственных надзорных органов, в 99% случаев застройщики пытаются передавать участникам долевого строительства объекты долевого строительства со всевозможными недостатками, некоторые из которых порой бывают весьма существенными.

Многие дольщики пребывают в некой эйфории от покупки квартиры и стремятся как можно скорее получить от неё заветные ключи, при этом, нисколько не задумываясь о последствиях необдуманной приёмки квартиры с возможными недостатками, которые могут быть «всплыть наружу» не сразу и которые, с очень высокой вероятностью, придётся устранять за собственный счёт (не смотря на гарантии застройщика).

Поэтому счастливым покупателям квартир в новостройках совсем не следует торопиться с подписанием актов приёма-передачи после получения приглашения от застройщика. К процессу приёмки объекта долевого строительства следует подходить очень серьёзно: не лишним будет изучить всю имеющуюся информацию по теме на форумах и специализированных сайтах, пообщаться с соседями, которые уже приняли квартиры и/или со знакомыми строителями.

Грамотная приёмка квартиры у застройщика требует наличие углублённых юридических (№ 214-ФЗ, ГК РФ, ЗоПП) и строительных знаний (СНиПов, ГОСТов, СП), а также большого практического опыта в приёмке квартир и широкого набора инструментов (без которых произвести полноценное обследование объекта и выполнить все необходимые замеры просто невозможно). В этой связи участники долевого строительства обращаются к специалистам, оказывающим помощь в приёмке квартир в новостройках.

Особо требовательные к качеству первичной недвижимости участники долевого строительства заказывают расширенные обследования объектов, включая осмотр тепловизором, проверку шумоизоляции межкомнатных и межквартирных перегородок, замер уровня электромагнитного излучения и радиоактивного фона, определение содержания вредных веществ в помещении и т.п. Ниже обозначены основные нюансы приёмки квартир в новостройках, которые будут полезны покупателям первичной недвижимости.

Дольщику принимающему квартиру на заметку:

Для того, чтобы у дольщика возникло право требования от застройщика выявленных в результате осмотра квартиры недостатков необходима их письменная фиксация в дефектном акте / дефектной ведомости или в ином документе.

В каком виде квартира должна передаваться участнику долевого строительства

Квартиры в новостройках могут передаваться участникам долевого строительства без отделки, с черновой или с чистовой отделкой (с ремонтом «под ключ»). Самым дешёвым и, в то же время распространённым предложением на рынке, является вариант квартир без какой-либо отделки.

В последнее время, в связи с затянувшимся экономическим кризисом и застоем на рынке первичной недвижимости, девелоперы вынуждены предлагать потенциальным покупателям все более привлекательные условия покупки. Так, на рынке первичной недвижимости появилось множество предложений по продаже квартир с черновой отделкой и квартир «под ключ».

К большому сожалению для участников долевого строительства, в нормативных документах по-прежнему отсутствуют единые требования к каждому из видов отделки жилых помещений и потому каждая строительная компания может по-своему представлять перечень строительно-монтажных работ для каждого варианта отделки жилых помещений.

Тем не менее, на рынке новостроек для каждого из трёх вариантов отделок квартир уже сформировались определённые «стандарты», которые, для наглядности, представлены в нижеследующей таблице:

---

Минусы самостоятельной приёмки квартиры у застройщика

Подавляющее большинство покупателей первичной недвижимости предпочитают принимать квартиры у застройщиков самостоятельно, нисколько не задумываясь о последствиях столь опрометчивых решений. Дольщики не прибегают к услугам специалистов по приёмке квартир в новостройках, прежде всего, по причине мнимой экономии, а многие участники долевого строительства и вовсе не знают о существовании подобных услуг на рынке.

Вместе с тем, самостоятельная приёмка квартиры у строительной компании сопряжена с множеством риском, общая суть которых сводится к тому, что объект долевого строительства будет содержать множественные недостатки, которые, в конечном итоге, придётся устранять новосёлу за счёт собственных средств. При этом не следует забывать о «рекомендуемых» (а по факту – обязательных) дополнительных тратах при въезде в жилое помещение в виде замены радиаторов отопления, труб, окон, балконных блоков и дверей, установленных застройщиком.

Недостатки приёмки квартиры дольщиком без необходимых знаний и опыта можно представить схематично:

Рассмотрим риски самостоятельной приёмки более подробно:

• Неправомерная приёмка-передача квартиры возникает, когда застройщик пытается передать дольщику объект долевого строительства до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, что противоречит положениям ч. 2 ст. 8 № 214-ФЗ. Обычно дольщику предлагается подписать акт приёма-передачи с «открытой датой». Некоторые строительные компании и вовсе предлагают принимать квартиры без проведения осмотра, мотивируя дольщиков тем, что согласившиеся на такие «привлекательные» условия получат ключи в первую очередь, а недостатки будут устранены в срок 45 дней в соответствии с положениями ЗоЗПП. Истинные мотивы девелопера (какими бы благими аргументами они не были завуалированы) заключаются в нежелании выплачивать неустойки за срыв сроков передачи объектов долевого строительства. Ведь дольщики подписавшие акт приёма-передачи квартиры ещё до ввода жилого дома в эксплуатацию однозначно лишаются права требования неустойки в соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ. Кроме этого, заранее подписавшие акты ПП на объекты долевого строительства рискуют обнаружить в будущем существенные недостатки в принятых квартирах и стать участниками длительных судебных разбирательств в качестве истцов.
• Требование доплаты за увеличение площади квартиры возможно в случае, если в договоре участия в долевом строительстве указана обязанность дольщика оплатить «лишние метры», которые обнаружатся в результате проведённых обмеров квартиры. Согласно положениям п. 2 ч. 1.1 ст. 9 № 214-ФЗ максимально допустимое отклонение площади квартиры по факту завершения её создания составляет 5%. В противном случае – дольщик имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Не смотря на то, что обычно в ДДУ прописываются подробные условия доплаты за дополнительную площадь объекта долевого строительства, на практике нередко возникают конфликтные ситуации. Причинами разногласий между дольщиком и застройщиком могут стать, например, расхождения результатов обмеров, произведённых застройщиком и БТИ, неправомерное требование застройщика оплатить площадь балкона или лоджии без учёта понижающего коэффициента (к лоджиям применяется понижающий коэффициент – 0,5; к балконам – 0,3). В этих ситуациях помощь специалистов по приёмке квартир в новостройках действительно необходима. Профессионалы проведут самостоятельные замеры площадей жилого помещения, оспорят результаты обмеров БТИ (при необходимости), проверят обоснованность расчёта за увеличившийся метраж, а также подготовят и проверят комплект документов для юридически грамотной оплаты «лишней» площади.
• Психологический прессинг строительной компании при передаче квартиры дольщику является достаточно распространённым явлением. Представитель застройщика может всячески намекать дольщику на возможные «проблемы» если тот вдруг откажется подписывать акт приёма-передачи квартиры после осмотра не смотря на выявленные недостатки объекта. При этом с большой вероятностью, последуют клятвенные заверения о том, что недостатки совсем несущественны и будут устранены «в ближайшее время», вот только акт нужно подписать уже сейчас. В ход также может пойти хитрый аргумент о том, что дольщик всё равно имеет право предъявить претензию застройщику по качеству жилого помещения в течение пятилетнего гарантийного срока, так что беспокоится ему не о чем. На самом деле, чтобы предъявить претензию застройщику по качеству объекта бывшему участнику долевого строительстве придётся обратиться в суд и собрать доказательную базу, что недостатки возникли по вине застройщика, а для этого потребуется проведение дорогостоящей строительной экспертизы. Учитывая, что у большинства застройщиков (специально создающих обособленные ООО для строительства конкретных объектов / жилых комплексов) на момент завершения строительства домов и передачи квартир дольщикам уже нет денежных средств на расчётных счетах, перспективы получения каких-либо компенсаций или устранения недостатков весьма туманны.
• Авансовая оплата коммунальных услуг практикуется при сдаче новостроек повсеместно. Большинство застройщиков включают в договора долевого участия в строительстве пункты об обязательном заключении договора с управляющей компанией одновременно с подписанием акта приёма-передачи на квартиру. При этом в них нередко прописывается и обязанность дольщика оплатить услуги УК авансом (обычно за 3-6 месяцев вперёд). Мотивируется это, как правило, тем, что управляющая компания несёт существенные издержки при вводе нового жилого дома в эксплуатацию. Не смотря на это, требование оплаты услуг ЖКХ вперёд со стороны застройщика и/или управляющей компании является неправомерным (в случае если такая обязанность дольщика не прописана в договоре участия в долевом строительстве). Однако, большинство участников долевого строительства не обладают достаточными юридическими знаниями для споров с управляющими компаниями и застройщиками, в том числе по вопросами оплаты коммунальных услуг, что, в конечном итоге, приводит к согласию дольщиков с навязанными им условиями.
• Устранение за свой счёт невыявленных недостатков – прямой результат непрофессионального осмотра и приёмки квартиры у застройщика. В результате бегло проведённого осмотра и отсутствия необходимого набора инструментов для проведения обследования квартиры, с большой долей вероятности, некоторые недостатки (в т.ч. существенные) не будут выявлены. В дальнейшем их неизбежно придётся устранять (обычно после начавшегося ремонта), только уже за собственные деньги. При грамотной приёмке квартиры в новостройке кроме дольщика на объекте должны присутствовать опытный строитель (а лучше – прораб) и специализированный юрист. Их совместной задачей является всесторонний осмотр квартиры на предмет наличия недостатков и несоответствий условиям договора участия в долевом строительстве, а также фиксация всех выявленных дефектов в специальном акте (даже в том случае, если представитель застройщика отказывается от составления и подписания подобного документа) и его передача застройщику вместе с претензией.
• Потеря права требования устранения недостатков может возникнуть при неграмотной приёмке квартиры у застройщика, связанной с подписанием юридически значимых документов с определёнными формулировками. В случае если дольщик подписывает акт приёма-передачи квартиры, в который включён пункт о том, что к качеству объекта долевого строительства он претензий не имеет, то участник долевого строительства уже не вправе в дальнейшем предъявить застройщику претензии в соответствии с ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ. Предъявление претензий по недостаткам квартиры возможно на основании положений ЗоЗПП и ч. 6 ст. 7 № 214-ФЗ, но с большой вероятностью, дело будет доведено до длительного судебного разбирательства с дорогостоящей судебной экспертизой и неоднозначным исходом (есть вероятность, что покупатель проиграет дело и останется в минусе). Кроме того, все выявленные недостатки объекта долевого строительства должны быть зафиксированы и грамотно описаны в соответствующем акте (ч. 5 ст. 8 № 214-ФЗ). Если подобный документ не составлялся – нет подтверждения наличия недостатков в квартире, а, следовательно, нет и оснований для предъявления претензий строительной компании. При этом ничто не мешает недобросовестному застройщику просто отказаться от составления акта с указанием недостатков объекта недвижимости, ссылаясь на разнообразные причины или заявить, что недостатки объекта созданы самим дольщиком.
• Односторонний акт приёма-передачи может быть составлен застройщиком на основании ч. 6 ст. 8 № 214-ФЗ по истечение 2-х месяцев с даты передачи квартиры, указанной в ДДУ (или с установленной даты передачи квартиры с учётом переноса сроков передачи), если будет доказано уклонение дольщика от приёмки объекта долевого строительства. Такая ситуация может возникнуть, например, в случае, если участник долевого строительства не хочет принимать объект из-за обнаруженных в результате осмотра незначительных недостатков. Для строительной компании не составит большого труда привести в суде доводы относительно несущественности выявленных дольщиком недостатков и обыграть всё в свою пользу. Однако в случае, когда к осмотру жилого помещения подключаются специалисты, которые грамотно зафиксируют и опишут выявленные недостатки объекта и предъявят официальную претензию застройщику, едва ли девелопер решится на составление одностороннего акта приёма-передачи. А если и решиться – он будет легко оспорен в судебном порядке, а компания рискует попасть на неустойку за просрочку сроков устранения выявленных недостатков квартиры в соответствии с ч. 8 ст. 7 № 214-ФЗ.
• Возмещение убытков соседям из-за аварий – более чем реальная «перспектива» последствий непрофессиональной приёмки квартиры, когда не были выявлены дефекты, допущенные строительной компанией, например, при монтаже систем отопления, водоснабжения и/или канализации. Протечки в новых жилых многоквартирных домах не являются редкостью и порой затапливаются целые секции (ведь когда дом только заселяется, количество проживающих в нём невелико и некому вовремя среагировать на аварию). Вместе с тем, как только дольщик поставил свою подпись в акте приёма-передачи квартиры, всё бремя содержания недвижимого имущества возлагается на него. При наилучшем раскладе новоявленный владелец недвижимости рискует затопить соседские квартиры, в которых ещё не производились ремонтные работы (если речь идёт о доме, где нет квартир с чистовой отделкой), но гораздо хуже будет ситуация, если квартира затопившего располагается на высоком этаже, соседи ниже уже сделали ремонт, а на первых этажах здания располагаются офисы и/или магазины. Весь ущерб от затопления чужого имущества придётся возмещать за счёт собственных средств. Наивно полагать, что удастся переложить вину за случившееся на застройщика (особенно когда дольщик «осмотрел» квартиру самостоятельно, никаких недостатков не выявил и претензий не предъявил), управляющую компанию или, например, на производителя прорвавшееся трубы. Даже если бывший участник долевого строительство решится на многолетние судебные тяжбы в поисках справедливости, понесённые расходы всё равно придётся возмещать только в порядке регресса (а к тому моменту застройщик уже может не существовать как юридическое лицо).

---

Уловки недобросовестных застройщиков при передаче квартир дольщикам

1. отправление приглашений на осмотр и приёмку квартир рассылается застройщиком дольщикам до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, что противоречит положениям ч. 2 ст. 8 № 214-ФЗ;
2. выявленные дефекты квартиры записываются представителем застройщика «на бумажке», которая не имеет никакой юридической значимости; при этом у дольщика отсутствует какое-либо документальное подтверждение обнаружения недостатков объекта;
3. застройщик клятвенно обещает исправить все недостатки квартиры в «ближайшее время», но просит подписать акт приёма-передачи уже сейчас;
4. второй экземпляр акта о недостатках объекта долевого строительства (дефектная ведомость) не составляется или не выдаётся дольщику (например, по причине «ненадобности»);
5. на экземпляре дефектного акта или ином документе о недостатках объекта, предназначенного для дольщика, отсутствует подпись представителя застройщика (например, по причине «отсутствия начальства на рабочем месте»);
6. акт приёма-передачи может содержать в себе «незначительные» пункты, которые могут лишить участника долевого строительства права требования неустойки с застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства и/или права требования устранения недостатков квартиры;
7. при передаче квартиры может обнаружиться расхождение по фактической площади объекта (в большую сторону), что, в большинстве случаев, по условиям договора, выльется в дополнительные и непредвиденные расходы для дольщика;
8. застройщик и/или управляющая компания, при подписании акта приёма-передачи на объект долевого строительства, может потребовать от дольщика оплатить «коммуналку» авансом за 3-6 месяцев вперёд (при этом данное требование может быть обосновано условиями ДДУ).
9. в некоторых договорах участия долевого строительства встречаются пункты, которые запрещают дольщику требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков с застройщика (что в конечном итоге может привести к безвыходной для участника долевого строительства ситуации).

---

Задать вопрос

---

Что делать дольщику при обнаружении недостатков объекта долевого строительства

В соответствии с ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ при обнаружении недостатков объекта долевого строительства и/или несоответствий квартиры условиям договора, а также обязательным требованиям (в т.ч. технических и градостроительных регламентов, проектной документации), которые привели к ухудшению качества объекта и/или делают его непригодным для предусмотренного договором использования (проживания), участник долевого строительства вправе требовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (под «разумным сроком» обычно понимается 30 дней);
• соразмерного снижения цены договора;
• возмещения расходов на самостоятельное устранение выявленных недостатков.

Если добиться устранения недостатков объекта от застройщика теоретически возможно без суда (правда устранены они будут, в лучшем случае, кое-как и «на скорую руку»), то для соразмерного уменьшения цены договора и возмещения расходов на устранение недостатков придётся прибегнуть к длительному судебному разбирательству, в котором также потребуется проведение строительной экспертизы.

Чтобы побудить застройщика к безвозмездному устранению недостатков квартиры в разумный срок, дольщику необходимо получить от застройщика дефектный акт (дефектную ведомость), в котором будут перечислены все выявленные недоделки / недочёты и установлен срок для их устранения. Такой документ должен быть обязательно подписан обеими сторонами и каждой стороне должен быть выдан 1 экземпляр на руки.

В случае если дольщик рассчитывает на присуждение судом в его пользу расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, то перед обращением в суд ему необходимо зафиксировать все недостатки объекта в дефектном акте и подтвердить их наличие путём проведения экспертизы, а далее нанять строительную фирму, которая будет работать по официальному договору со сметой и выполнить ремонт (поскольку для суда, при вынесении решения, ключевым является документальное подтверждение расходов на устранение недостатков).

К соразмерному снижению цены договора в судебном порядке прибегают достаточно редко, поскольку недостатки объекта в этом случае должны быть существенными и неустранимыми, а для доказательства их наличия дольщику придётся провести дорогостоящую строительную экспертизу по назначению суда. При этом оценка экспертом стоимости недостатков квартиры может быть сильно ниже ожидаемой дольщиком.

При обнаружении существенных недостатков жилого помещения, делающих его непригодным для проживания, наиболее целесообразным является расторжение ДДУ на основании ч.3 ст. 7 № 214-ФЗ. Однако это процедура сопряжена со множеством серьёзных рисков для дольщика, которые нельзя не принимать во внимание.

---

Ознакомьтесь с нашими услугами:

Расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в суде общей юрисдикции

Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафов с застройщика при расторжении ДДУ через арбитраж

---

Существенные и несущественные недостатки объекта долевого строительства

Споры о том, что же считать существенными или несущественными недостатками квартиры в новостройке ведутся на юридических форумах уже очень давно. Проблема заключается в том, что чёткого перечня критериев / параметров по которым было бы возможно определить «существенность» или «несущественность» недостатка объекта долевого строительства ни в №214-ФЗ, ни в иных нормативно-правовых документах по настоящее время не представлено. По этой причине дефекты квартир в новостройках условно разделяются на существенные и несущественные.

Сложившиеся судебная практика свидетельствует о том, что суды признают существенными недостатками объектов долевого строительства такие дефекты, которые делают невозможным полноценное проживание дольщиков в квартирах (отсутствие остекления, электричества, водоснабжения или канализации, значительные дыры в полах и стенах, торчащая оголённая арматура, сломанная входная дверь, неработающие лифты и т.п.).

Несущественными недостатками первичной недвижимости являются небольшие недочёты, которые не мешают дольщику проживать в квартире (например, царапины на окнах, неровности стен, полов и потолков, сломанный доводчик на подъездной входной двери, отсутствие замков на окнах балконов и лоджий, небольшие трещины / сколы в кирпичной или иной кладке и т.п.), однако требуют устранения.

Если в результате осмотра квартиры были выявлены существенные недостатки и вопиющие нарушения строительных норм и правил (что встречается достаточно редко и, в основном, на проблемных объектах), то подписывать акт приёма-передачи с застройщиком следует только при исключительных жизненных обстоятельствах. Во всех других случаях рекомендуется добиваться устранения дефектов застройщиком, либо обращаться в суд, поскольку устранение значительных недостатков объекта может выльется в «кругленькую сумму» или быть просто невозможно.

Также следует иметь ввиду, что в случае необоснованного отказа и уклонения участника долевого строительства от принятия квартиры из-за несущественных (незначительных) недостатков застройщик может составить односторонний акт приёма-передачи квартиры по прошествии 2-х месяцев с даты, предусмотренной условиями договора для передачи объекта.

Порядок действий дольщика при приёмке квартиры у застройщика

1. После получения официального письма от застройщика с сообщением о завершении строительства многоквартирного дома и ввода объекта в эксплуатацию, а также приглашения явиться на объект в течение 7 дней для подписания акта приёма-передачи, участнику долевого строительства необходимо связаться с представителем застройщика (уполномоченным на передачу объектов долевого строительства дольщикам) и договориться с ним о дате и времени осмотра квартиры.
2. Настоятельно рекомендуется запросить информацию об объекте долевого строительства из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и убедиться в том, что дом был поставлен застройщиком на кадастровый учёт. Сделать это можно самостоятельно, следуя инструкциям по следующей ссылке.
3. В согласованные с застройщиком день и время участнику долевого строительства следует явиться на объект вместе с договором участия в долевом строительстве и документом, удостоверяющим личность для проведения первоначального осмотра квартиры. Рекомендуется взять с собой не менее 2-х человек для помощи в приёмке квартиры, а также в качестве свидетелей на случай возникновения споров и разногласий.
4. При проведении осмотра объекта долевого строительства участнику долевого строительства в обязательном порядке необходимо:
   • проверить площадь и планировку квартиры, указанные в договоре долевого участия в строительстве;
   • сверить перечень выполненных застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ (обычно указывается в приложении к ДДУ);
   • измерить высоту потолка (она должна соответствовать заявленной в ДДУ и быть не менее 2,5 метров) и произвести его осмотр на предмет выявления перепадов на стыках и трещин;
   • выполнить проверку ровности и вертикальности стен (лучше всего - при помощи лазерного уровня; стены должны быть строго вертикальными, не заваливаться, а местные неровности, в идеале, не должны превышать 5 мм);
   • обследовать стяжку пола на предмет целостности (стяжка должна быть без трещин, пустот, дыр и перепадов по высоте);
   • проверить остекление – целостность стеклопакетов и всех крепёжных элементов, наличие фурнитуры, свободное открытие / закрытие, отсутствие незаделанных щелей между окнами и стенами;
   • проверить входную и межкомнатные двери, которые должны быть снабжены ручками и замками, свободно открываться и закрываться, не иметь перекосов, а также зазоров между дверными полотнами и коробками;
   • испытать вентиляцию (воздух из помещения должен затягиваться в вентиляционный канал);
   • протестировать электросеть под нагрузкой (для квартир с чистовой отделкой) или убедиться в наличии электричества в квартире (для квартир без отделки или с черновой отделкой);
   • проверить систему водоснабжения и канализации (надёжность монтажа труб горячего и холодного водоснабжения и их покрытие теплоизоляционным материалом, работу запорных кранов, наличие «тройников» в ванной и туалете), а также убедиться в отсутствии луж и подтёков в санузлах;
   • проконтролировать правильность монтажа радиаторов отопления, которые должны быть надёжно закреплены на стенах и установлены строго по уровню, а также снабжены регулятором температуры.
   • произвести осмотр мест общего пользования (МОПов) – состояние подъезда и лестничной площадки, лифтов, мусоропровода, этажного щита и т.п.

Обязательно перепишите все номера счётчиков на воду, электричество и тепло и снимите их показания.

5. В случае если объект долевого строительства не имеет недостатков или они минимальны и незначительны, участник долевого строительства может подписывать с застройщиком акт приёма-передачи квартиры и получать ключи. На этом приёмка квартиры завершена.
6. Если же в результате осмотра квартиры выявлен ряд существенных и/или несущественных недостатков, то участнику долевого строительства, на основании ч. 5 ст. 8 № 214-ФЗ, необходимо отказаться от подписания акта приёма-передачи и потребовать от застройщика составления акта, в котором будут указаны все обнаруженные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства.
7. Дольщику следует выполнить фотосъёмку всех обнаруженных недостатков, поскольку она поможет застройщику оптимизировать процесс устранения недостатков, а также может быть использована в качестве доказательной базы при судебном разбирательстве.
8. Акт о недостатках объекта долевого строительства (дефектный акт / ведомость) составляется, как правило, в двух экземплярах, один из которых передаётся застройщику, а второй – дольщику. В дефектном акте, в обязательном порядке, устанавливается срок для устранения выявленных недостатков. Не лишним в акте также будут и подписи свидетелей дольщика.

Что делать если застройщик отказывается от составления и подписания акта о недостатках квартиры?

9. В ближайшее после проведения осмотры квартиры время, участнику долевого строительства требуется направить застройщику заказное письмо (с уведомлением о вручении и описью вложения) с составленным актом и претензией, в которых следует требовать от застройщика устранения выявленных недостатков в срок, установленный в акте.
10. Как правило, девелоперы самостоятельно связываются с дольщиками по факту устранения недостатков и приглашают их на повторную приёмку квартир. Однако если этого не происходит, то по истечению установленного в акте срока для устранения недостатков, участнику долевого строительства необходимо самостоятельно связаться с застройщиком и уточнить готовность объекта, а также договориться о дате и времени повторного осмотра квартиры.

Далее, при обнаружении новых недостатков объекта долевого строительства, алгоритм может повторяться с п. 6 вплоть до полного устранения застройщиком недостатков квартиры и подписания акта приёма-передачи между сторонами.

11. При невозможности решения вопроса с застройщиком по устранению недостатков объекта долевого строительства в досудебном порядке, участнику долевого строительства придётся прибегнуть к судебному разбирательству для защиты своих нарушенных прав.

---

Какие инструменты необходимо взять дольщику на осмотр квартиры?

• рулетку, уголок-линейку и лазерный уровень – для выполнения необходимых замеров, включая проверку площадей помещений квартиры и ровности стен;
• небольшую стремянку – для измерения высоты потолков, проверки вентиляции и электричества (лампочки);
• зажигалку или тонкий лист бумаги – для проверки тяги вентиляции;
• молоток – для простукивания стяжки пола на предмет полостей;
• фонарь – для выполнения осмотра санузла, кладовой комнаты, МОПов, этажных шкафов с приборами учёта и иных помещений, где отсутствует освещение;
• зарядное устройство для смартфона, индикаторную отвёртку или датчик для измерения напряжения – для проверки работоспособности розеток (при наличии);
• несколько мощных электроприборов (например, электрический чайник и фен) для проверки электросети под нагрузкой;
• бумагу или блокнот, ручку – для записи недостатков квартиры и иных замечаний и пометок;
• фотоаппарат или смартфон с хорошей камерой – для фотофиксации выявленных в квартире недостатков;
• цветной мел – для обозначения недостатков квартиры для строителей (только для квартир без отделки или с черновой отделкой);
• строительные перчатки – для защиты рук от повреждений.

---

Стоимость услуг по приёмке квартир в новостройках и составлении дефектных актов

На основании представленной выше информации можно сделать логичный вывод о том, что самостоятельная приёмка квартиры в новостройке – не самая лучшая идея. Экономия на услугах профессионалов в данном вопросе весьма сомнительна и может обернуться для покупателя первички значительными финансовыми потерями в весьма краткосрочной перспективе, а также невозможностью обращения в суд для восстановления / защиты своих законных прав и интересов.

№	Наименование услуги:	Стоимость услуги:
1	Помощь в приёмке квартиры в новостройке «под ключ»: - выезд на объект специализированного юриста для фиксации недостатков и составления акта и претензии; - выезд на объект строителя с необходимым набором инструментов для обследования квартиры; - фотографирование и письменная фиксация дефектов жилого помещения в акте; - составление дефектного акта с представителем застройщика на объекте (при его согласии) или составление одностороннего акта о недостатках квартиры; - передача претензии по устранению недостатков вместе с актом о недостатках представителю застройщика или отправка их заказным письмом с описью вложения.	от 10 000 рублей (в зависимости от местоположения объекта и сложности обследования)
2	Обследование квартиры на предмет наличия недостатков и несоответствий условиям ДДУ и обязательным требованиям: - сверка перечня выполненных застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ; - замеры фактических площадей помещений объекта; - проверка остекления, стен, полов, потолков, вентиляции, электросети, водоснабжения и канализации, отопления, МОПов и т.п.; - выявление недостатков объекта долевого строительства и их фотографирование; А также иные виды обследований квартир по запросу.	от 7 000 рублей (в зависимости от объёма производимых обследований и местоположения квартиры)
3	Юридическое сопровождение приёмки квартиры в новостройке: - Письменная фиксация обнаруженных в результате осмотра объекта недостатков; - Составление дефектного акта (ведомости) совместно с представителем застройщика на объекте; - Составление одностороннего акта о недостатках объекта при отказе представителя застройщика от составления и/или подписания дефектного акта; - Передача или направление письменной претензии об устранении недостатков квартиры застройщику.	от 3 000 рублей (в зависимости от сложности ситуации и местоположения квартиры)
4	Повторная приёмка квартиры (после устранения строительной организацией недостатков объекта): - выезд на объект специализированного юриста для повторной фиксации недостатков (при наличии) и составления акта и претензии; - выезд на объект строителя с необходимым набором инструментов для повторного обследования квартиры; - фотографирование и повторная письменная фиксация дефектов жилого помещения в акте (при наличии); - повторное составление дефектного акта с представителем застройщика на объекте (при его согласии) или составление одностороннего акта о недостатках квартиры; - повторная передача претензии по устранению недостатков вместе с актом о недостатках представителю застройщика или отправка их заказным письмом с описью вложения.	от 6 000 рублей (в зависимости от местоположения объекта и сложности обследования)
5	Первичная консультация участника долевого строительства по вопросу приёмки квартиры в новостройке и устранения дефектов застройщиком	Бесплатно
6	Представление интересов участника долевого строительства в суде первой и апелляционной инстанции по спорам, связанным с недостатками квартиры в новостройке (наличие / устранение / денежная компенсация недостатков)	от 30 000 рублей (в зависимости от сложности дела)

Оплата помощи в приёмке квартиры в новостройке и составлении дефектного акта или иного документа о недостатках объекта недвижимости совершается по факту оказания услуги.

Заказать услугу

---

Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги:



Сопровождение сделок с недвижимостью

Гарантия успешной покупки квартиры в новостройке, минимизация рисков и надёжная защита от возможного мошенничества.



Взыскание неустойки с застройщика в арбитраже

А также 50% потребительского штрафа и возмещение убытков в полном объёме без снижения на основансии ст. 333 ГК РФ по договору цессии.



Сопровождение сделки по переуступке ДДУ

Минимизация рисков покупателей и продавцов первичной недвижимости, всесторонняя проверка объекта недвижимости.



Признание права собственности

На объекты завершённого и незавершённого долевого строительства при проблемах с застройщиком в судебном порядке.

---

Ответы на часто задаваемые вопросы:

Какая информация должна содержаться в акте приёма-передачи квартиры?

В акте приёма-передачи объекта долевого строительства в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:

• дата передачи квартиры;
• место передачи объекта (город / населённый пункт);
• информация об участнике долевого строительства (ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и/или места жительства);
• информация о застройщике в виде полного наименования юридического лица, основных реквизитов организации – ОГРН, ИНН, КПП, юридического адреса (местонахождения), сведений о лице, которое передаёт объект от лица организации дольщику и основание на котором действует это лицо (обычно – генеральный директор, действующий на основании устава);
• сведения об объекте долевого строительства (полный адрес, подъезд / секция, количество комнат, общая и жилая площадь, этаж, номер квартиры);
• информация о стоимости цены договора и подтверждение её полной оплаты участником долевого строительства (указывается, как правило, всегда, хотя и не является обязательным).

А также иная информация на усмотрение сторон.

Поскольку акт приёма-передачи обычно составляется застройщиком и предлагается для подписания дольщику, как правило, в «неизменном виде», следует внимательно изучить его содержание. Нередко в него включаются пункты об отсутствии претензий сторон друг к другу по качеству объекта (до устранения недостатков подписания акта с таким пунктом крайне не рекомендуется).

В скольких экземплярах составляется акт приёма-передачи на квартиру?

Акт приёма-передачи на квартиру обычно составляется в трёх экземплярах:

• первый – для участника долевого строительства;
• второй – для застройщика;
• третий – для территориального управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Если участников долевого строительства – 2 и более, то количество экземпляров акта увеличивается пропорционально количеству дольщиков.

Что делать если застройщик уклоняется от составления и подписания акта приёма-передачи на квартиру?

Прежде всего, необходимо направить застройщику досудебную претензию с требованиями о передачи вам объекта долевого строительства. Свои требования следует основывать на положениях ст. 8 № 214-ФЗ.

Если ответа от застройщика не поступит в срок, установленный в претензии или по прошествии 30 дней, следует обращаться в суд с иском о признании права собственности на объект долевого строительства.

Что делать если застройщик отказывается от составления и подписания дефектного акта?

В случае если застройщик отказывается от составления и подписания дефектного акта по объекту долевого строительства, необходимо составить односторонний акт об обнаруженных недостатках квартиры. В этом акте крайне желательны подписи свидетелей со стороны дольщика, которые могут подтвердить выявленные в результате осмотра недостатки. В акте обязательно делается запись о том, что застройщик или его представитель отказались от подписания составленного акта по какой-то причине (если она известна).

Каков максимальный срок устранения недостатков объекта долевого строительства?

Обычно срок устранения обнаруженных в результате осмотра объекта долевого строительства недостатков прописывается в договоре участия в долевом строительстве.

Однако если такое условие в ДДУ не оговорено, то, согласно положениям ч.1 ст. 20 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", срок устранения недостатков товаров (к коим относится и квартира) не может превышать 45 дней.

Что будет если дольщик уклоняется от принятия квартиры у застройщика?

На основании ч. 6 ст. 8 № 214-ФЗ, в случае уклонения участника долевого строительства от приёмки объекта долевого строительства застройщик может составить односторонний акт приёма-передачи квартиры. При этом, застройщик, при возникновении судебного спора, должен будет доказать факт уклонения дольщиком от принятия объекта. В качестве доказательств могут быть предоставлены документы (чеки и описи), подтверждающие отправку писем участнику долевого строительства и их получение дольщиком (отчёты об отслеживании почтовых отправлений).

Можно ли вносить исправления от руки в акт приёма-передачи квартиры?

Согласно ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подчистки, приписки, зачёркивания и другие неоговоренные исправления в акте приёма-передачи объекта долевого строительства недопустимы и являются основанием для возврата заявления и документов, поданных физическим лицом на государственную регистрацию права на недвижимое имущество.