Взыскание процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов при расторжении ДДУ через арбитражный суд

На основании с положений ст. 9 № 214-ФЗ застройщик, при расторжении договора участия в долевом строительстве, обязан возвратить участнику долевого строительства цену договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами. Проценты, подлежащие уплате дольщику – гражданину исчисляются в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Основной проблемой, с которой сталкиваются участники долевого строительства и их представители при взыскании процентов за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ в СОЮ является существенное снижение суммы начисленных процентов «соразмерно последствиям нарушенного обязательства» в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ. При этом размер процентов, подлежащих уплате застройщиком по закону, определяется на усмотрение конкретного судьи.

Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что суды общей юрисдикции снижают суммы положенных по закону дольщикам процентов за пользование денежными средствами в десятки раз, зачастую ниже «однократной ставки» вопреки положениям ч. 6 ст. 395 ГК РФ. По этой причине строительные компании чувствуют себя достаточно вольготно и не сильно боятся ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств по заключённым с дольщиками договорам.

Таким образом, обращение в суд общей юрисдикции для взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и процентов за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ является невыгодным для дольщика. Выход из сложившейся ситуации достаточно простой – обратиться в арбитражный суд, который с большой вероятностью присудит проценты за пользование денежными средствами в полном объёме или снизит их в гораздо меньшем объёме, чем суд общей юрисдикции.

---

Законодательная база для уступки прав требования третьему лицу при расторжении ДДУ

Право требования процентов за пользование денежными средствами с застройщика возникает у дольщика после расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с положениями ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Право требования штрафов, на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП, за отказ от удовлетворения застройщиком требований потребителя (дольщика) по возврату цены договора и выплаты процентов за пользование денежными средствами в добровольном порядке возникает у участника долевого строительства в нижеследующих случаях:

• отказа строительной компании от удовлетворения заявленных требований потребителя;
• игнорирования застройщиком предъявленных дольщиком требований.

Требования должны быть направлены застройщиком в виде досудебной претензии заказным письмом с уведомлением о вручении.

В соответствии с ч. 1 ст. 382 ГК РФ:

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

При этом из ч. 2 ст. 382 ГК РФ следует, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если оно не предусмотрено законом или условиями договора.

Согласно ч. 1 ст. 384 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

По договору цессии участник долевого строительства (цедент) передаёт цессионарию права требования на взыскание с застройщика процентов за пользование денежными средствами, а также потребительских штрафов, что не противоречит требованиям действующего законодательства (в частности ст. 382, 384, 393, 421 ГК РФ), а, следовательно, является допустимым.

---

Особенности взыскания процентов и потребительских штрафов за пользование денежными средствами через арбитраж

Дольщик, являясь физическим лицом, самостоятельно лишён возможности для обращения в арбитраж по данному основанию, поскольку этот суд рассматривает споры между субъектами предпринимательской деятельности. Для обращения в арбитраж участник долевого строительства может переуступить своё право требование процентов за пользование деньгами и потребительских штрафов юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Участник долевого строительства может переуступить любой организации или ИП следующие права требования по отношению к застройщику:

• Процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
• 50% штрафа за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по возврату цены ДДУ (на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
• 50% штрафа за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по выплате процентов за пользованием денежными средствами дольщика (на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
• Всех документально подтверждённых убытков дольщика в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору (на основании ст. 10 № 214-ФЗ).
• 50 % штрафа за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по выплате суммы документально подтверждёных убытков (на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
• Иных расходов дольщика, подлежащих возмещению строительной компанией в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации.

Следует отметить, что моральный вред нельзя взыскать через арбитражный суд, поскольку требования неразрывно связанные с личностью кредитора, не подлежат отчуждению при любых обстоятельствах в соответствии со ст. 383 ГК РФ. Для взыскания морального вреда участник долевого строительства может обратиться в суд общей юрисдикции с обособленным исковым заявлением.

---

Ознакомьтесь с нашей услугой:

Расторжение договора участия в долевом строительстве через суд общей юрисдикции

---

Оформление переуступки права требования процентов за пользование деньгами и потребительских штрафов

Для оформления переуступки прав требования процентов за пользование денежными средствами, потребительских штрафов и возмещения иных расходов и убытков дольщика, предусмотренного действующих законодательством, необходимо заключение договора цессии между участником долевого строительства и юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 389 ГК РФ:

Сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

На этом основании договор уступки прав требования в данном случае не требуется регистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, поскольку действие договора долевого участия в строительстве на момент оформления цессии должно быть прекращено ввиду его расторжения. В противном случае, если подобная цессия заключается до расторжения ДДУ, она будет признана недействительной, поскольку передаваемые права у дольщика ещё не возникли. Некоторые юридические компании, в данном случае, идут на хитрость и заключают договор с «открытой датой».

В договоре цессии помимо прав и обязанностей сторон должен быть чётко прописан порядок расчётов между цессионарием и цедентом, а также размер вознаграждения цедента за уступку права требования долга цессионарию. Обычно, в подобные договора цессии включается условие о том, что вознаграждение цеденту выплачивается от итоговой взысканной суммы за минусом расходов цессионария в виде налоговых обязательств, государственной пошлины, комиссий за денежные переводы.

---

Основные риски для участника долевого строительства при взыскании процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов через арбитраж

Рассмотрим каждый из представленных на схеме рисков более подробно:

1. Неплатежеспособность застройщика, обусловленная тяжёлым финансовым положением, предбанкротным состоянием или умышленными действиями, направленными на сокрытие активов на которые может быть обращено взыскание – достаточно распространённое в юридической практике явление. Перед тем, как расторгнуть договор участия в долевом строительстве необходимо оценить финансовое состояние строительной компании и при обоснованных подозрениях в невозможности получения с должника денежных средств – отказаться от идеи расторжения ДДУ. Юридические компании, оказывающие услуги по расторжению договоров долевого участия, как правило, оценивают перспективы взыскания долга ещё до заключения договора цессии с дольщиком, но встречаются и такие «конторы» которые берутся за всё подряд и рассчитывают на счастливый случай.
2. Невыплата вознаграждения цеденту вполне вероятна при сотрудничестве с недобросовестными юридическими конторами, которые, как правило, исчезают через непродолжительное время, обманув не один десяток граждан. Возможны варианты, когда в самом договоре цессии прописаны условия (обстоятельства), позволяющие цессионарию не выплачивать вознаграждение цеденту. При выборе юридической компании следует уделять особое внимание её репутации, сроку существования на рынке, условиям договора цессии и реальным отзывам клиентов, которые можно найти на специализированных сайтах с отзывами или в социальных сетях.
   
   

   Необходимо принять во внимание тот факт, что в рамках взыскания денежных средств с ответчика юридическим лицом или ИП по договору цессии, деньги поступают на расчётный счёт цессионария, а не цедента (дольщика).

3. Неприсуждение штрафа по ЗоЗПП возможно по причине того, что сложившаяся судебная практика по данному вопросу противоречива. Некоторые арбитражные суды, при вынесении решений в отказе взыскания потребительского штрафа в пользу цессионария, нередко ссылаются на п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 58 г. Москва "О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", согласно которому потребительский штраф неразрывно связан с личностью потребителя и потому не может быть передан в порядке цессии юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. В результате этого возникает юридический казус, поскольку потребительский штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 ЗоЗПП фактически «исчезает» и не может быть взыскан не в пользу цессионария, не в пользу цедента. В то же время, другие арбитражные суды придерживаются иной позиции по данному вопросу и в своих решениях (например, по делу № А41-85107/17) поясняют, что законного запрета на передачу потребителем права требования штрафной неустойки, установленной п. 6 ст. 13 ЗоЗПП не имеется.
   
   

   Действующее законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойку, в том числе установленной положения Закона о защите прав потребителей. Кроме того, нормы ЗоЗПП не содержат положений о возможности нарушения прав и интересов должника уступкой права (требования) неустойки, либо о существенном значении личности кредитора в данном обстоятельстве (абзац 9 пункта 17 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

   При этом закон о защите прав потребителей не содержит указания на наличие у права требования неустойки неразрывной связи с личностью кредитора, а также на невозможность уступки такого права. В связи с вышеизложенным, цессионарию, возможно, потребуется подавать апелляционную жалобу в вышестоящий суд, что сдвинет сроки взыскания на некоторое время.
4. Признание договора цессии, заключённого между дольщиком и юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недействительным возможно в случае его неправильного составления (содержание договора должно отвечать требованиям, предъявляемым ГК РФ к таким документам), а также в случае нарушения положений действующего законодательства, в том числе – по основному договору. В частности, участник долевого строительства не может переуступить право требования процентов за пользование деньгами третьему лицу до момента расторжения ДДУ, поскольку это право возникает у него только тогда, когда договор прекратил своё действие. Отсутствие документального подтверждения направления застройщику требований о возврате цены договора и процентов за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму, приведёт к невозможности взыскания с застройщика потребительских штрафов в арбитражном суде ввиду отсутствия оснований.
5. Передача права требования цены ДДУ в рамках договора цессии также возможна, однако дольщик не заинтересован в этом по причине наличия рисков, связанных с недобросовестностью цессионария, который может просто не выплатить взысканную с застройщика сумму цеденту (и тогда тот останется без квартиры и денег, но уже не по вине застройщика, а по причине собственной невнимательности и доверчивости). Следует предельно насторожиться, если юридическая компания или частный юрист настоятельно рекомендуют передать им права требования на выплату цены ДДУ застройщиком. Дело в том, что право на взыскание процентов за пользование денежными средствами, возникшее в связи с нарушением должником (застройщиком) условий ДДУ, является самостоятельной имущественной ценностью. Действующее законодательство, не содержит ограничений на уступку прав требования процентов за пользование деньгами при расторжении ДДУ без уступки требования по возврату цены договора. Требования о взыскании цены договора следует заявлять от лица дольщика (через представителя) в суд общей юрисдикции.
6. Завышение расходов, фактически понесённых по делу цессионарием, практикуется с целью уменьшения вознаграждения, подлежащему выплате цеденту (дольщику) по условиям договора уступки прав требования на взыскание процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов. Некоторые юридические конторы могут идти на хитрость и включать в договор условия выплаты вознаграждения за минусом своих расходов (например, на услуги юриста, проверку застройщика), которые могут быть оформлены с дочерними организациями и представлять значительные суммы. По этой причине, дольщику необходимо внимательно изучать условия подписываемого с юридической компанией договора и заранее обсуждать и ограничивать сумму возможных расходов, которые может понести цессионарий в рамках взыскания по делу. При этом включение в договор цессии условий по выплате вознаграждения цеденту из итоговой суммы за вычетом расходов цессионария по налоговым обязательствам, государственной пошлины и комиссий за банковские переводы считается нормальной практикой.

---

---

Преимущества взыскания процентов за пользование денежными средствами и штрафов по ЗоЗПП через арбитражный суд

• Высокая вероятность взыскания с застройщика суммы процентов за пользование денежными средствами дольщика в размере 100%.
• Присуждение арбитражным судом 50% потребительского штрафа за отказ застройщика от удовлетворения в добровольном порядке требования потребителя о возврате цены ДДУ без снижения.
• Взыскание в полном объёме 50% штрафа по ЗоЗПП за отказ застройщика от удовлетворения в досудебном порядке требования потребителя по выплате процентов за пользование денежными средствами.
• Меньшая продолжительность судебного процесса (в пределах 4-6 месяцев с учётом апелляционного обжалования) по сравнению с разбирательством в суде общей юрисдикции, где подобные дела могут затягиваться на срок более 1 года.
• У дольщика отсутствует необходимость в передаче права требования на взыскание цены договора цессионарию, поскольку иск о возврате цены договора подаётся в суд общей юрисдикции от лица участника долевого строительства (а, следовательно, денежные средства в рамках взыскания поступают к нему на расчётный счёт).
• Судебные расходы по делу полностью или частично принимает на себя цессионарий (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель).
• В случае если цессионарием является индивидуальный предприниматель на УСН (доходы), то взысканная с застройщика итоговая сумма делится в процентном соотношении между цедентом и цессионарием в соответствии с условиями договора цессии и цедент оплачивает НДФЛ в размере 13% только со своей части присужденной суммы, что, в итоге, получается выгоднее для дольщика (в то время, как физическое лицо, при обращении с исковым заявлением в СОЮ, должно будет уплатить НДФЛ в размере 13% с итоговой взысканной по делу суммы).

---

Расчёт суммы, подлежащей взысканию с застройщика в виде процентов за пользование деньгами и потребительских штрафов через арбитраж

1) В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ в случае расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства – физическому лицу денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора вместе с процентами, начисленными на эту сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств или их части в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России" с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Значения ключевой ставки в зависимости от даты исполнения обязательства застройщика по возврату денежных средств:

Формула расчёта процентов за пользование денежными средствами дольщика:

Проценты = Цена ДДУ * Ключевая ставка ЦБ РФ / 100 * 1/150 * Кол-во дней использования денежных средств

---

2) Действующее законодательство Российской Федерации рассматривает граждан - участников долевого строительства как потребителей и, соответственно, защищает их права. Так, в соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

На основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, при отказе застройщика от выплаты цены ДДУ дольщику в добровольном порядке, суд взыскивает с застройщика в пользу потребителя – участника долевого строительства 50% штраф от цены договора.

Формула расчёта штрафа за отказ застройщика от возврата цены ДДУ дольщику:

Потребительский штраф = Цена договора * 50%

---

3) В соответствии с той же статьёй Закона о защите прав потребителей, при расторжении ДДУ и отказе застройщика от выплаты дольщику процентов за пользование денежными средствами в досудебном порядке, суд взыскивает с застройщика в пользу участника долевого строительства 50% штраф от суммы процентов за пользование денежными средствами.

Формула расчёта штрафа за отказ застройщика от выплаты процентов за пользование денежными средствами:

Потребительский штраф = Сумма процентов за пользование денежными средствами * 50%

Пример расчёта суммы, подлежащей взысканию с застройщика в виде процентов за пользование деньгами и потребительских штрафов через арбитражный суд по договору цессии

Дополнительно в расчёт могут быть включены убытки и расходы истца, которые он понёс по причине ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств и которые предусмотрены к возмещению положениями действующего законодательства РФ. Права требования на эти издержки также можно переуступить по договору цессии.

---

Примерный алгоритм взыскания процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов через арбитражный суд

1. Дольщик расторгает договор участия в долевом строительстве путём одностороннего отказа от исполнения договора на основании ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ и направляет застройщику соответствующее уведомление заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 № 214-ФЗ).
2. В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ, застройщик обязан вернуть цену договора и уплатить проценты за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму, в течение 20 рабочих дней. Как правило, застройщик просто игнорирует уведомление дольщика или присылает на него шаблонный ответ с несогласием.
3. По истечении 20 рабочих дней, дольщик направляет застройщику досудебную претензию с требованиями возврата цены договора и выплаты процентов за пользование денежными средствами в добровольном порядке, ссылаясь на положения п. 6 ст. 13 ЗоЗПП.

Факт отправки претензии даёт дольщику право претендовать на присуждение 50% потребительского штрафа за отказ застройщика от возврата цены договора в добровольном порядке и 50% потребительского штрафа за отказ застройщика от выплаты процентов за пользование денежными средствами в досудебном порядке.

4. Бывший участник долевого строительства заключает договор цессии (уступки прав требования) с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем и передаёт ему права требования процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов по отношению к застройщику. Регистрация договора цессии в данном случае не требуется.
5. В соответствии со ст. 385 ГК РФ застройщику отправляется уведомление о смене кредитора с копией договора цессии в качестве доказательства о переходе прав требования процентов и штрафов к юридическому лицу или ИП (цессионарию).
6. Бывший дольщик самостоятельно или через своего представителя обращается в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) с исковым заявлением о взыскании цены договора. Вместе с иском рекомендуется подавать ходатайство о его обеспечении.
7. Цессионарий обращается в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании процентов за пользование денежными средствами, 50% потребительского штрафа за отказ застройщика от возврата цены договора в добровольном порядке и 50% потребительского штрафа за отказ застройщика от уплаты процентов за пользование денежными средствами в добровольном порядке.
8. Срок рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции составляет 2 месяца. После вынесения решения судом первой инстанции, с большой вероятностью, застройщик подаст апелляционную жалобу (с целью затягивания вступления решения суда в законную силу) и дело будет рассматриваться в арбитражном суде второй (апелляционной) инстанции. Этот процесс займёт ещё несколько месяцев. По завершению рассмотрения дела в апелляции решение суда вступает в законную силу.
9. Цессионарий самостоятельно получает исполнительный лист в арбитражном суде и производит розыск расчётных счетов застройщика-должника, а затем предъявляет исполнительный лист ко взысканию в кредитные учреждения (банки), либо передаёт его в Федеральную службу судебных приставов.
10. После получения денег цессионарием по исполнительному листу, в соответствии с условиями договора цессии, бывшему дольщику переводится оговоренная сумма, как правило, за вычетом расходов цессионария (таких как налоговые обязательства, государственная пошлина при подаче искового заявления и комиссии за переводы денежных средств в банках).

---

Ознакомьтесь также с нашей услугой:

Расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ипотекой в суде общей юрисдикции

---

Стоимость услуг по расторжению ДДУ, взысканию процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов через арбитражный суд

Договор участия в долевом строительстве можно расторгнуть с гораздо большей выгодой для дольщика, если взыскание причитающихся ему процентов и потребительских штрафов будет производиться через арбитражный суд. Дольщик, являясь физическим лицом, не может самостоятельно обратиться в арбитраж, однако он имеет право переступить долг юридическому лицу или ИП, которое с большой вероятностью взыщет его в полном объёме или с минимальным снижением. Переуступите долг нам и мы взыщем его с максимальной для вас выгодой.

По факту получения взысканной суммы цессионарием (нашим юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), дольщик получает вознаграждение в размере, установленном условиями договора цессии на свой расчётный счёт в банке.

---

Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги: