Главная > Защита дольщиков > Взыскание расходов на устранение недостатков квартиры путём уменьшения её покупной цены

Взыскание расходов на устранение недостатков квартиры путём уменьшения её покупной цены

Покупка квартиры в новостройке для большинства людей является долгожданным и радостным событием, которое символизирует собой позитивные жизненные перемены. Вместе с тем, к большому сожалению, новоселье нередко бывает омрачено наличием в новой квартире множественных недостатков, допущенных застройщиком при строительстве дома и при проведении внутренних отделочных работ привлечёнными им подрядными организациями.

Некоторые недостатки могут являться весьма существенными и приводить к значительному ухудшению качества всего объекта недвижимости. Нередко, при приёмке квартир в новых домах, «счастливые» покупатели сталкиваются с неработающей вытяжной вентиляцией или радиаторами отопления, кривыми стенами и потолками, поцарапанными и разбитыми стеклопакетами, пустотами под плиткой и даже с отсутствием входных дверей.

При этом, не смотря на составление застройщиками актов осмотра квартир, дефектных ведомостей и других документов, сопровождающихся клятвенными обещаниями менеджеров о скорейшем исправлении всех выявленных на осмотрах «косяков» в срок обычно не превышающий 45 дней (согласно пункту 1 статьи 20 ЗоЗПП), новосёлы с удивлением обнаруживают, что в этот период никто не собирается ничего исправлять, а их просто-напросто обманывают или даже просто перестают выходить на связь.

Исправление строительных изъянов, допущенных горе-застройщиками, своими силами или с привлечением нанятых бригад строителей, может вылиться для покупателя в «кругленькую сумму», что ожидаемо создаст дыру в личном и/или семейном бюджете. Однако и № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей обязывает застройщиков (продавцов) передавать приобретателям недвижимости квартиры надлежащего качества, соответствующие обязательным строительным нормам и правилам, а также условиям договоров (в том числе – ДДУ, ДКП).

Так, часть 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гласит:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

А из пунктов 1 и 5 статьи 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что:

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации гарантирует покупателям, которые приобрели квартиры и иные объекты недвижимости по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) или по договорам купли-продажи (ДКП) право на качество, а также судебную защиту при нарушении этого права. В судебной практике распространены несколько способов защиты права на качество в отношении квартиры: взыскание расходов на устранение недостатков и снижение её покупной цены на стоимость устранения выявленных недостатков.

В связи с введением в действие Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 настоятельно рекомендуется взыскивать расходы на устранение недостатков путём уменьшения покупной цены квартиры после подписания передаточного акта. Почему?

---

Какие требования могут быть заявлены потребителем при взыскании расходов на устранение недостатков объекта недвижимости?

• Соразмерное уменьшение покупной цены квартиры (цены ДДУ или ДКП) на стоимость устранения выявленных и подтверждённых экспертом строительных недостатков объекта долевого строительства (на основании статей 18, 29 ЗоЗПП).
• Выплата неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры (цены по договору) в размере 1% за каждый день просрочки от стоимости устранения выявленных недостатков (на основании п. 1 ст. 23 ЗоЗПП).
  (!) Неустойка не может превышать стоимость строительных недостатков, на которую уменьшается цена договора (в соответствии с п. 5 ст. 28 ЗоЗПП).
• 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры (цены ДДУ или ДКП) и выплаты неустойки на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП.
• Денежная компенсация морального вреда на основании ст. 15 ЗоЗПП.
• Расходы на проведение независимой строительно-технической экспертизы (досудебной экспертизы), почтовые расходы (на отправку досудебной претензии, копии иска и отсутствующих у застройщика документов по делу, уведомления о проведении независимой экспертизы и т.п.) в рамках ст. 98 ГПК РФ.
• Возмещение расходов на оплату услуг представителя в судебном процессе на основании ст. 100 ГПК РФ.
• Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства на основании ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ (в большинстве случаев целесообразно взыскивать неустойку за просрочку передачи квартиры в рамках отдельного гражданского дела).

---

Примерный алгоритм действий при взыскании с застройщика (продавца) расходов на устранение недостатков квартиры путём уменьшения её покупной цены

1. После получения от застройщика (продавца) официального приглашения на осмотр и приёмку квартиры участник долевого строительства (покупатель) записывается на осмотр объекта недвижимости в срок установленный условиями договора, который обычно не превышает 7 календарных дней. Целесообразно пригласить на первоначальный осмотр квартиры специалиста по приёмке квартир, который сможет профессионально выявить все видимые дефекты.
   
   Рекомендуем обращаться к специалистам по приёмке квартир, которые по результатам обследования объекта недвижимости готовы выдать вам документы с подробным описанием выявленных недостатков. Обязательно уточняйте этот момент перед началом сотрудничества.
2. В назначенную дату необходимо произвести осмотр квартиры и при наличии в ней недостатков составить акт осмотра, дефектную ведомость или иной документ в котором отразить все выявленные в результате осмотра объекта недвижимости недостатки и согласовать сроки в которые эти дефекты должны быть устранены строительной компанией (продавцом). Документ о недостатках составляется в 2-х идентичных экземплярах и подписывается представителем застройщика (продавца) и потребителем. Один экземпляр остаётся у потребителя.
   
   По итогу произведённого осмотра можно судить о наличии или отсутствии существенных недостатков и об общем качестве квартиры, а, следовательно, и принять объективное решение о подписании передаточного акта с застройщиком (продавцом) или отказе от его подписания, в частности, на основании положений части 5 статьи 8 № 214-ФЗ при наличии в квартире существенных недостатков (например, в виде отсутствующих радиаторов отопления, разбитых стеклопакетов и обширных участков поражённых плесенью на стенах и потолках).
3. В день осмотра квартиры или на следующий день после её осмотра настоятельно рекомендуется направить в адрес застройщика (продавца) заказное письмо с уведомлением о вручении, содержащее в себе досудебную претензию о безвозмездном устранении всех выявленных в квартире недостатков в срок установленный в документе о недостатках объекта (который, в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей не может превышать 45 календарных дней).
4. По происшествию согласованного на устранение недостатков срока и фактического отсутствия устранения недостатков со стороны застройщика (продавца) необходимо провести независимую (досудебную) строительно-техническую экспертизу квартиры предварительно уведомив об этом застройщика (продавца). В случае если передаточный акт между потребителем и застройщиком (продавцом) подписан не был – то необходимо согласовать с застройщиком (продавцом) дату повторного осмотра квартиры. Если же акт приёма-передачи ранее был подписан, то независимую экспертизу можно проводить в любое время на усмотрение покупателя в течение гарантийного срока.
5. После изготовления заключения независимой строительно-технической экспертизы (обычно через 3-7 дней с момента обследования) требуется направить заказное письмо с уведомление о вручении застройщику (продавцу), содержащее в себе копию заключения независимого эксперта, а также досудебную претензию с требованием о соразмерном снижении покупной цены квартиры на стоимость устранения выявленных недостатков. В обязательном порядке необходимо сохранить кассовый чек и опись вложения в ценное письмо для приобщения их в дальнейшем к материалам гражданского дела. Предъявленные потребителем требования должны быть удовлетворены застройщиком (продавцом) в срок 10 календарных дней (ст. 22 ЗоЗПП).
6. По истечению срока добровольного удовлетворения требований потребителя, следует обращаться в суд, который может быть выбран участником долевого строительства (покупателем) по своему усмотрению в соответствии с положениями п. 2 ст. 17 ЗоЗПП, собрав необходимую доказательную базу (комплект документов), основу которой составляет – заключение независимой строительно-технической экспертизы.
7. Следует принимать непосредственное участие во всех судебных заседаниях по делу лично или через своего представителя (юриста / адвоката). Обычно по данной категории дел проводится не менее 3-х судебных заседаний, включая:
• Предварительное слушание («собеседование»), на котором, как правило, только определяется дата основного судебного заседания.
• Первое основное судебное заседание обычно завершается ходатайством ответчика о назначении судебной строительно-технической экспертизы и приостановлением производства по делу до обследования квартиры судебным экспертом.
• На втором основном судебном заседании, в большинстве случаев, суд выносит решение по существу спора, основываясь на выводах судебного эксперта и его оценке стоимости недостатков.

Возможны также и дополнительные судебные заседания по гражданскому делу в апелляционной и кассационной инстанции при несогласии сторон с вынесенным судом первой инстанции решением.
8. По истечении срока на апелляционное обжалование (месяц с момента изготовления мотивированного решения судом) оно вступает в законную силу, а по делу выдаётся исполнительный лист, который может быть предъявлен к исполнению непосредственно в банк (в котором у застройщика открыты расчётные счета) или в Федеральную службу судебных приставов для принудительного исполнения. При необходимости также предварительно осуществляется розыск расчётных счетов должника (застройщика) через Федеральную налоговую службу.

---

Примеры нашей работы в судах города Москвы и Московской области

Обращайтесь к нам и взыщите расходы на устранение недостатков квартиры, неустойку, штраф, моральный вред и убытки по максимуму:

Оставить заявку

---

Риски при взыскании расходов на устранение недостатков квартиры застройщика (продавца)

Рассмотрим обозначенные выше риски более подробно:

• Переоценка выводов независимой экспертизы возможна на основании ходатайства застройщика о назначении судебной строительно-технической экспертизы судом. Назначенная судом экспертиза может как увеличить, так и уменьшить стоимость устранения выявленных недостатков квартиры, определённую независимым экспертом. Согласно сложившиеся судебной практике застройщики обычно обжалуют выводы досудебной экспертизы при стоимости устранения недостатков, превышающей 500 000 рублей (для Москвы и МО).
  
  Судебные эксперты снижают стоимость устранения выявленных в квартире недостатков в среднем на 30% (по сравнению с оценкой, выполненной независимым экспертом), что обычно обусловлено разницей в используемых методиках расчёта. Однако, на практике, встречаются случаи, когда по результатам обследования квартиры судебным экспертом стоимость недостатков значительно увеличивается.
• Урезание неустойки по 333 ст. ГК РФ по категориям дел о защите прав потребителей – это распространённая практика многих судов общей юрисдикции Российской Федерации. Для применения положений ч. 1 ст. 333 ГК РФ суду достаточно лишь заявления ответчика, которое, в подавляющем большинстве случаев, содержит весьма спорные, а порой и абсурдные доводы о необходимости снижения неустойки судом в десятки раз.
  
  Одним из излюбленных доводов застройщиков (продавцов), которым они оперируют с целью доказывания «несоразмерности неустойки последствиям нарушенных обязательств» является утверждение о том, что неустойка не может служить способом обогащения потребителя, не приводя при этом никаких доказательств подобного «обогащения». К сожалению, суды обычно соглашаются с этими «доводами» и занижают размер неустойки в 2, 3 и даже 10 и 20 раз.
  
  Вместе с тем, согласно положениям ст. 1102 ГК РФ неосновательным обогащением является приобретение или сбережение чужого имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Таким образом, определённая Законом о защите прав потребителей неустойка (ЗоЗПП) никак не может являться способом обогащения истца, а носит компенсационный характер и призвана стимулировать застройщика (продавца) добросовестно исполнять взятые на себя обязательства перед потребителем согласно договору и закону.
  
  

  Некоторые суды и судьи могут отказывать потребителям во взыскании неустоек за просрочку выплаты расходов на устранение недостатков по данной категории гражданских дел в связи с различиями в толковании закона.

• Затягивание вступления решения суда в законную силу является широко распространённой практикой недобросовестных застройщиков (продавцов), которые стремятся отсрочить момент исполнения судебного решения (то есть взыскания денежных средств по исполнительному листу). Верный способ затянуть вступление в законную силу решения суда – подать апелляционную жалобу. При этом неважно насколько обоснована жалоба, поскольку суд первой инстанции (через который подаётся апелляционная жалоба) обязан принять её к рассмотрению только на основании того, что она отвечает обязательным требованиям закона, не изучая при этом её содержание.
  
  Существует и другой излюбленный у юристов строительных компаний способ затянуть также и принятие апелляционной жалобы к рассмотрению судом первой инстанции. Для этого требуется всего лишь «забыть» приложить к жалобе квитанцию об уплате государственной пошлины и застройщик совершенно легально получает ещё как минимум месяц «отсрочки» исполнения судебного решения. В целом же, благодаря подобным действиям застройщик может отсрочить исполнение исполнительного листа на срок 3-6 месяцев, что позволяет присужденной судом в пользу потребителя денежной сумме не выбывать из оборота в течение этого временного периода.
• Под неправильными действиями потребителя понимается, прежде всего, начатый до проведения судебной строительно-технической экспертизы ремонт в квартире, который может завуалировать или ликвидировать заявленные в исковом заявлении и заключении независимого эксперта недостатки полностью или частично. В свою очередь, это закономерно приведёт к тому, что судебный эксперт не сможет обнаружить и оценить недостатки, которые на самом деле существовали в квартире на момент её приёмки у застройщика (продавца) и являлись следствием недобросовестного исполнения им своих обязательств по договору и закону.
  
  

  На заметку:

  При работе с юридической компанией в направлении соразмерного снижения покупной цены квартиры на стоимость устранения обнаруженных недостатков не следует производить в квартире какой-либо ремонт, включая косметический, до вступления в законную силу решения суда или проведения судебной строительно-технической экспертизы, которая более чем вероятна, при стоимости устранения недостатков на сумму более 500 000 рублей.

  Ещё один пример неграмотных действий потребителя заключается в бездумном подписании документов, предлагаемых застройщиком на осмотре и приёмке квартиры. Проблема заключается в том, что многие застройщики (продавцы) пытаются подсунуть дольщику (покупателю) выгодную им редакцию акта осмотра и передаточного акта, которая содержит информацию о том, что квартира якобы полностью соответствует условиям договора и всем обязательным требованиям. При наличии недостатков объекта недвижимости рекомендуется настаивать на внесении соответствующих изменений (уточнений) в документы.
• Неграмотные действия юриста-представителя могут быть обусловлены отсутствием знаний важных юридических нюансов взыскания с застройщика (продавца) расходов на устранение недостатков объекта недвижимости ввиду недостаточности практического опыта ведения подобных дел и привести, например, к отказу судом во взыскании неустойки за просрочку компенсации стоимости устранения недостатков квартиры по причине неправильно составленной досудебной претензии.
  
  Следует отметить, что процесс взыскания расходов на устранение недостатков квартиры гораздо более сложный и трудоемкий, чем взыскание неустойки с застройщика за просрочку сроков передачи объекта долевого строительства. Представители истцов по таким делам обязаны знать все тонкости проведения судебной строительно-технической экспертизы, грамотно формулировать вопросы эксперту, своевременно заявлять необходимые для позитивного исхода дела ходатайства и возражения.
• Снижение размера потребительского штрафа производится судами на основании того, что штраф, по своей правовой природе, является всё той же неустойкой и также подлежит снижению на основании положений 333 ст. ГК РФ. На практике, многие суды, учитывая взыскание с ответчиков значительных сумм расходов на устранение недостатков квартир, предпочитают снижать потребительский штраф до весьма скромных значений, а именно в пределах 30 000 – 50 000 рублей.
  
  В то же время, согласно пункту 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей":
  
  

  Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

  Не смотря на это, ответчики, в абсолютном большинстве случаев, никак не мотивируют свои заявления (ходатайства) о применения судами положений 333 ст. ГК РФ к размеру взыскиваемого в пользу потребителей штрафа, а суд снижает его по своему внутреннему убеждению.
• Невозмещение потребителю стоимости досудебной экспертизы возможно в случае, если заключение независимого эксперта «не положено в основу решения суда». Именно по этой причине не стоит доверять сомнительным конторам, которые обещают «насчитать» стоимость устранения недостатков «по максимуму», поскольку подобная экспертиза, с большой долей вероятности, будет обжалована застройщиком (продавцом) и опровергнута выводами судебного эксперта.
  
  На рынке представлено большое количество предложений от организаций, занимающихся независимыми строительными экспертизами. Стоимость подобной услуги может варьироваться от 10 до 100 и более тысяч рублей в зависимости от площади и количества комнат в квартире. Следует иметь ввиду, что при частичном удовлетворении иска суд может также частично (то есть пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований) возместить потребителю расходы на проведение досудебной экспертизы.
• Неполная компенсация расходов на юриста обусловлена положениями статьи 100 ГПК РФ, согласно которой суд возмещает потребителю расходы на его представителя в разумных пределах, то есть – на своё усмотрение. Для каждого региона размер компенсации представительских расходов по данной категории дел индивидуален. Для Москвы и Московской области он варьируется в пределах от 10 000 до 30 000 рублей.
  
  Наиболее вероятный сценарий:
  
  При расходах на представителя в размере 50 000 рублей, суд общей юрисдикции, с большой вероятностью присудит дольщику лишь 25 000 рублей компенсации.

Расчёт неустойки и потребительского штрафа за просрочку уплаты стоимости устранения выявленных недостатков квартиры

1) В соответствии с положениями статьи 22 Закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 календарных дней со дня предъявления соответствующего требования, то есть с момента получения им досудебной претензии от потребителя.

Таким образом, если письмо с досудебной претензией о соразмерном снижении покупной цены квартиры на стоимость устранения недостатков было получено застройщиком 10 мая 2020 года, то неустойка за просрочку этой выплаты начнёт начисляться с 21 мая 2020 года (на следующий день после истечения десятидневного срока).

В силу пункта 1 статьи 23 ЗоЗПП за нарушение предусмотренного статьёй 22 ЗоЗПП срока застройщик, допустивший такое нарушение, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% от стоимости устранения недостатков квартиры.

Формула расчёта неустойки за просрочку уплаты стоимости устранения недостатков квартиры:

Неустойка = Стоимость устранения недостатков квартиры * 1% * Кол-во дней просрочки

---

2) Из ст. 15 ЗоЗПП следует, что если застройщиком (продавцом) нарушены права участника долевого строительства / покупателя квартиры как потребителя, то в пользу последнего подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда.

Исходя из сложившиеся судебной практики, размер компенсации морального вреда потребителям по данной категории гражданских дел обычно не превышает 15 000 рублей, хотя, в отдельных случаях, возможно присуждение до 40 000 рублей и более отдельными судьями.

---

3) На основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП при отказе застройщика (продавца) от добровольной выплаты стоимости устранения недостатков квартиры в счёт уменьшения покупной цены квартиры, а также неустойки за просрочку этой выплаты, суд взыскивает в пользу участника долевого строительства (покупателя) штраф в размере 50% от итоговой присужденной в пользу потребителя суммы стоимости устранения недостатков и денежной компенсации морального вреда.

Формула расчёта потребительского штрафа:

Потребительский штраф = (Стоимость устранения недостатков квартиры + Компенсация морального вреда) * 50%

---

Государственная пошлина при подаче искового заявления о взыскании расходов на устранение недостатков объекта недвижимости с застройщика (продавца)

Цена иска по делу о защите прав потребителя, связанному со снижением покупной цены квартиры на стоимость устранения недостатков обычно равняется сумме денежных средств, состоящей из стоимости устранения недостатков квартиры (обоснованной заключением независимой строительно-технической экспертизы) и неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры (рассчитанной по формуле). При этом цена иска может быть увеличена на размер убытков, которые понёс покупатель в связи с ненадлежащим качеством объекта недвижимости (например, был вынужден снимать жильё из-за неработающей системы отопления в квартире).

Согласно положениям действующего законодательства Российской Федерации, требования о денежной компенсации морального вреда и взыскании 50% потребительского штрафа, равно как и судебные расходы (в том числе – на проведение независимой строительно-технической экспертизы, направление почтовой корреспонденции, стоимость услуг юриста / адвоката, оплата государственной пошлины) не включаются в цену иска.

Государственная пошлина по делам о защите прав потребителей уплачивается потребителями, когда сумма иска превышает 1 000 000 рублей. Размер государственной пошлины, подлежащей уплате покупателем – истцом рассчитывается на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с учётом применения положений п. 3 ст. 336 НК РФ. Таким образом, потребитель должен уплатить госпошлину в сумме, установленную пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, уменьшенную на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ, размер государственной пошлины зависит от цены иска (искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке) и составляет:
- при цене иска до 20 000 рублей - 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;
- при цене иска от 20 001 рубля до 100 000 рублей - 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
- при цене иска от 100 001 рубля до 200 000 рублей - 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
- при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
- при цене иска свыше 1 000 000 рублей - 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

Пример расчёта государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска в суд:

1) Рассчитываем госпошлину для иска, цена которого составляет 1 250 000 рублей по общему правилу пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:

13 200 + (1 250 000 – 1 000 000) * 0,5% = 13 200 + 1 250 = 14 450 руб.

2) Определяем государственную пошлину для иска ценой в 1 000 000 рублей в соответствии с общим правилом пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:

5 200 + (1 000 000 – 200 000) * 1% = 5 200 + 8000 = 13 200 руб.

3) Считаем размер госпошлины, подлежащей уплате истцом при обращении в суд с иском о защите прав потребителей, цена которого составляет 1 250 000 руб. в соответствии с правилами с п. 3 ст. 333.36 НК РФ:

14 450 – 13 200 = 1 250 руб.

---

Особенности взыскания расходов на устранение недостатков квартиры с застройщика (продавца) до и после подписания передаточного акта

Требовать соразмерного снижения покупной цены квартиры на стоимость устранения обнаруженных недостатков можно как до подписания передаточного акта, так и после. При этом, не имеет значения на основании какого основного договора был приобретён объект недвижимости (договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома или договор купли-продажи недвижимости), поскольку, в любом случае, участник долевого строительства / покупатель квартиры является потребителем с точки зрения российского законодательства и имеет право на качество объекта недвижимости.

Из части 9 статьи 4 № 214-ФЗ следует, что:

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Для вашего удобства мы систематизировали основную информацию по услуге и представили её в виде таблицы, отражающей особенности предъявления претензий к застройщику (продавцу) по поводу качества объекта недвижимости в зависимости от типа заключённого договора и наличия или отсутствия подписанного акта приёма-передачи квартиры.

Обратите внимание, что при приобретении квартиры на вторичном рынке у физического лица, право покупателя на качество объекта недвижимости защищается положениями статей 475, 556, 557 ГК РФ. Покупатель, при обнаружении недостатков квартиры, также вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

---

Ознакомьтесь также с нашей услугой:

Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства через суд общей юрисдикции

Примерный комплект документов, необходимых для обращения в суд с иском о взыскании с застройщика (продавца) стоимости устранения строительных недостатков / недостатков отделки квартиры

1. Основной договор (в зависимости от типа сделки):
   - договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
   - договор купли-продажи недвижимого имущества.
   
   Дополнительный договор (при наличии, в зависимости от типа сделки):
   - договор уступки прав требования (цессии) по основному договору (например, ДДУ);
   - предварительный договор купли-продажи недвижимости.
2. Любые дополнительные соглашения к основному и/или дополнительному договору.
3. Акт приёма-передачи объекта недвижимости (при наличии; в соответствии с положениями ст. 556 ГК РФ передача недвижимости осуществляется по подписываемому между сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; существует практика согласно которой документом о передаче квартиры является сам ДКП).
   
   Возможна ситуация, когда участник долевого строительства отказывается от подписания передаточного акта с застройщиком в связи с наличием на объекте долевого строительства множественных недостатков на основании части 5 статьи 8 № 214-ФЗ и проводит независимую экспертизу в момент осмотра квартиры. В этом случае при обращении в суд передаточный акт не требуется.
4. Документы, подтверждающие оплату объекта недвижимости (платёжные поручения, чеки-ордеры, мемориальные ордеры, справки об оплате цены договора от застройщика (продавца) и т.п.).
5. Переписка между участником долевого строительства (покупателем) и застройщиком (продавцом) по вопросу устранения выявленных в результате осмотра квартиры недостатков, включая досудебные претензии (при наличии).
6. Акты осмотра квартиры, дефектные ведомости или иные документы, подтверждающие проведение осмотров объекта недвижимости и наличие в нём недостатков.
7. Заключение независимой (досудебной) строительно-технической экспертизы о наличии в квартире строительных недостатков (недостатков отделки) с оценкой стоимости их устранения.
8. Копии страниц паспорта истца (второй главный разворот + сведения о прописке), ИНН, СНИЛС.
9. Актуальные сведения об ответчике (юридическом лице) из ЕГРЮЛ (выписка автоматически формируется на сайте).
10. Доверенность на представителя в судебном процессе (если интересы дольщика представляет юрист, адвокат).
11. Документ (чек-ордер), подтверждающий оплату государственной пошлины (оплата госпошлины необходима при сумме заявленных исковых требований потребителя, превышающих 1 млн. руб.).
12. Документально подтверждённые расходы, которые истец вынужден был понести для обращения в суд за защитой своих нарушенных прав. К таким расходам относят, в частности, направление почтовой корреспонденции в адрес застройщика (продавца): досудебных претензий, уведомления / телеграммы о проведении независимой экспертизы; копии иска и отсутствующих у ответчика документов по делу, а также расходы на проведение независимой строительно-технической экспертизы.
13. Документы, подтверждающие наличие убытков истца в результате недобросовестного исполнения ответчиком своих обязательств в части качества квартиры (например, доказательства того, что из-за наличия в квартире существенных недостатков в виде отсутствия отопления, истец был вынужден снимать другую квартиру).

Документы могут быть представлены в суд в виде оригиналов, ксерокопий, нотариально заверенных копий, электронных документов или электронных образов документов (в зависимости от способа подачи искового заявления).

---

Стоимость услуг по взысканию расходов на устранение недостатков квартиры с застройщика (продавца) в судебном порядке

Взыскание расходов на устранение недостатков квартиры – это многоэтапный, длительный процесс (~ 4-6 месяцев от момента подачи иска до получения денег клиентом), сопряжённый со множеством крайне важных нюансов и требующий от судебного представителя обширных юридических знаний и наличие практического опыта ведения подобных дел.

Дела этой категории осложняются высокой вероятностью обжалования застройщиком (продавцом) выводов независимой экспертизы и назначением судебной строительно-технической экспертизы судом. Не исключено и апелляционное обжалование застройщиком (продавцом) решения суда первой инстанции при присуждении в пользу потребителя существенных денежных средств (как правило, в размере превышающим 500 000 рублей).

По этим причинам целесообразно доверять взыскание расходов на устранение недостатков квартиры команде профессионалов.

Простая, честная и выгодная схема сотрудничества с нами:

• Предоплата наших юридических услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
• Вы оплачиваете стоимость независимой экспертизы, которую можете выбрать самостоятельно или обратиться к нашим проверенным партнёрам (стоимость досудебной экспертизы у наших партнёров составляет 10 000 – 12 000 рублей, оплата по факту оказания услуги).
• Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств на расчётный счёт в банке.
• Вы ничем не рискуете (кроме суммы, уплаченной в счёт досудебной экспертизы), если мы не взыщем деньги с застройщика (продавца) - вы нам ничего не должны.
• По условиям договора, Вы возмещаете нам судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела (направление почтовой корреспонденции ответчику, которая включает в себя досудебную претензию, копию искового заявления и отсутствующих у него по делу документов, уведомление о проведении экспертизы).
  Этот момент чётко прописан в договоре и мы гарантируем вам, что никаких неожиданных «сюрпризов» не будет.
• Обращаем ваше внимание на то, что представительские расходы (на наши услуги) возмещаются вам судом по отдельному ходатайству в рамках статьи 100 ГПК РФ.

Оплата услуги по взысканию расходов на устранения недостатков квартиры производится по факту взыскания присужденной судом суммы и получения денег заказчиком на его расчётный счёт банке.