Главная > Юридическая защита > Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке

Купля-продажа квартиры на рынке вторичной недвижимости сопряжена с большим количеством рисков как для покупателя, так и для продавца. При этом на покупателя вторички приходится неоспоримо большая доля рисков. В результате проведения мошеннической сделки и продавец и покупатель могут остаться без движимого и недвижимого имущества (то есть без денег и квартиры) и стать участниками затяжного судебного разбирательства и постоянными «клиентами» в правоохранительных органах.

Арсенал мошеннических схем и трюков постоянно растёт и совершенствуется. К этому также прибавляются и недоработки в законодательстве, позволяющие недобросовестным гражданам делать успешный «бизнес» на доверчивости и невнимательности участников сделок купли-продажи вторичных квартир. Кроме этого на рынке работают множество «помощников» в виде сомнительных юридических и риэлторских контор, которые порой представляют не меньшую опасность для продавцов и покупателей квартир, чем профессиональные мошенники.

На практике нередко встречаются ситуации, когда продавец и покупатель, являясь добропорядочными гражданами, из-за незнания гражданского законодательства (в частности, раздела наследования имущества) невольно создают возможность оспаривания сделки со стороны третьих лиц и признания её недействительной с далеко идущими негативными последствиями. «Счастливый» покупатель может лишиться приобретённой квартиры и десятилетия добиваться возврата уплаченных в счёт её покупки денежных средств.

На самом деле для того, чтобы сделка купли-продажи вторичной недвижимости прошла без «тяжёлых последствий» необходимо проделать поистине титанический объём работы, заключающийся, прежде всего, в сборе и проверке огромного количества правоустанавливающих документов, некоторые из которых, получить крайне затруднительно, если не невозможно. К сожалению, далеко не все юристы и риэлторы добросовестно подходят к своей работе, а значит вероятность «сюрпризов» даже при их участии в сделке весьма велика.

---

Подводные камни при приобретении вторичной недвижимости

Рассмотрим основные риски при покупке вторичной недвижимости более подробно:

• Продажа квартиры по поддельным документам является достаточно распространённой схемой мошенничества, к которой прибегают, в том числе и чёрные риэлторы. Так, мошенники могут похитить или искусно подделать паспорт собственника жилья, а затем изготовить нотариальную доверенность и восстановить необходимые для совершения сделки документы на квартиру по причине их вымышленной потери. В результате такой купли-продажи обманутыми оказываются как покупатель, так и владелец недвижимости.
• Недееспособность или ограниченная дееспособность продавца на момент проведения сделки с большой долей вероятности приведёт к её недействительности. Гражданин может быть признан недееспособным или ограниченно дееспособным только на основании решения суда (ст. 29 ГК РФ). Недееспособными могут быть признаны лица, страдающие от алкогольной и наркотической зависимости (состоящие на учёте в наркологическом диспансере) и психически нездоровые граждане (находящиеся на учёте в психоневрологическом диспансере) по заявлению членов их семей и/или близких родственников.
• Обременения квартиры (в т.ч. правами третьих лиц), возникшие в результате нахождения квартиры в залоге у банка, наличия ренты, наложения ареста, возникновения судебного спора (в котором объект недвижимости является предметом разбирательства) и т.п. Кроме того, следует учитывать возможное наличие прав на квартиру у третьих лиц. Так, например, квартира может являться совместной долевой собственностью супругов (и, при этом, быть зарегистрирована только на одного из них), в том числе и бывших, но которые, по каким-то причинам, ещё не разделили имущество при разводе. При отсутствии согласия второго супруга на продажу квартиры сделка будет признана судом недействительной и покупатель останется без квартиры и, скорее всего, без денег. В квартире также могут проживать лица на основании договора найма и смена собственника жилого помещения не может служить основанием для прекращения ранее заключённого договора. Нельзя исключать и того, что после проведении сделки будут выявлены нарушения прав лиц, находящихся под опекунством (в т.ч. и при предыдущих сделках).
• Появление неучтённых наследников после совершения сделки купли-продажи квартиры может стать крайне неприятным сюрпризом для нового владельца. Если жилое помещение перешло продавцу по наследству, то на него могут претендовать лица, имеющие законное право на обязательную долю в наследстве. При этом, наследники, которые не знали о смерти наследодателя могут заявить своё право на долю в квартире в течение 3-х лет с того момента, как им стало известно о трагическом событии.
• Нарушения, допущенные при приватизации жилья, в которой должны принимать участие все жильцы, зарегистрированные в квартире (в том числе и несовершеннолетние граждане), также представляют серьёзную опасность для покупателя вторичной недвижимости. Так, приватизация жилого помещения могла произойти без одного из зарегистрированных в нём жильцов по причине отбывания им наказания в исправительном учреждении. По возвращению из мест лишения свободы лицо может заявить о своих правах на квартиру и сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Признание одного из супругов собственника квартиры безвестно отсутствующим также может стать причиной серьёзных проблем с собственностью в будущем.
• Потеря задатка или аванса (предоплаты) возможна при неправильном составлении договора купли-продажи недвижимости, в том числе и предварительного. К сожалению, покупатели вторичной недвижимости не всегда внимательно изучают условия подписываемых ими договоров, что, в конечном итоге, приводит к крайне негативным последствиям в виде существенных финансовых потерь. Понятие задатка определено в ст. 380 ГК РФ. А из ст. 381 ГК РФ следует, что если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток остаётся у продавца, а, в случае если в срыве купли-продажи квартиры виноват продавец – он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Аванс же в отличие от задатка, в соответствии с положениями ГК РФ, полностью возвращается покупателю в случае отказа от сделки одной из сторон или обеими сторонами. Однако хитрые продавцы могут включать в договора условия, согласно которым аванс покупателю не возвращается (например, может быть прописано, что в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него денежные средства остаются у продавца в качестве компенсации морального вреда и/или упущенной выгоды и т.п.).
• Наличие задолженности за капитальный ремонт продавца квартиры приведёт к переводу долга на нового собственника жилого помещения. При этом, не смотря на то, что долги за коммунальные услуги не переходят к новому владельцу квартиры, проблемы с управляющей компанией в части приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг более чем реальны. В конечном итоге истребование с продавца документального подтверждения отсутствия задолженностей за «коммуналку» будет гораздо дешевле потраченных на разбирательство с управляющей компанией нервов.
• Мошенничество при оплате на финальном этапе проведения сделки (перевода денежных средств по договору купли-продажи квартиры) – распространённое явление, которым активно пользуются недобросовестные граждане. Не смотря на популярность такого способа расчёта при сделках с недвижимостью как банковская ячейка, он является довольно рискованным как для покупателя, так и для продавца. Не зная всех тонкостей проведения расчётов через банковскую ячейку для покупателя существует реальная угроза потери заложенных в неё денежных средств. Прежде всего, следует иметь ввиду, что абсолютное большинство банков не несёт никакой ответственности за содержание ячеек и не делает описи вложений, а содержание договора аренды банковской ячейки может «дорогого стоить» (подвох может крыться, в частности, в сроках аренды банковской ячейки и условий доступа к ней, а также в возможности получения другой стороной сделки дубликата ключа). Бывает и так, что мошенникам удаётся забрать деньги по поддельным документам (в особенности когда речь идёт о небольшом и неизвестном банке). Любые другие виды оплаты сделки купли-продажи квартиры (в т.ч. банковские аккредитивы) также не застрахованы от возможного мошенничества, поэтому настоятельно рекомендуется доверять сопровождение этапа оплаты профессионалам.

К менее распространённым, но не менее значимым рискам при покупке вторички относятся:

1. Продаваемая квартира была приобретена за счёт средств материнского капитала с нарушениями требований законодательства. При использовании маткапитала на покупку недвижимости необходимо оформлять долевую собственность на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. При последующей продаже квартиры доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Однако далеко не все продавцы соблюдают требования закона (по причине его незнания или умышленно), что, в свою очередь, может привести к оспариванию сделки купли-продажи квартиры в судебном порядке и признания её недействительной.
2. Перепланировка и/или переустройство, произведённое продавцом квартиры без согласования с надзорными органами (Государственной жилищной инспекцией) приведёт к тому, что новому владельцу недвижимости придётся оплачивать административный штраф (ст. 7.21 КоАП РФ) и/или выполнять восстановительный ремонт за свой счёт.
3. Нарушение преимущественного права покупке комнат или долей в квартирах может привести к аннулированию сделки купли-продажи квартиры. Согласно положениям ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Таким образом, перед продажей квартиры находящиеся в долевой собственности, продавцу, прежде всего, необходимо сделать предложение по выкупу комнат или долей в квартире другим собственникам и только получив от них письменное согласие на продажу квартиры третьему лицу выходить на сделку с покупателем.
4. Наличие в истории продаваемой квартиры сомнительных сделок, в особенности с участием государственных органов и предприятий, а также других юридических лиц является для покупателя основанием отказа от сделки по причине того, что купля-продажа может быть оспорена в результате возникшего судебного спора с участием предыдущих владельцев.
5. Продажа квартиры юридическим лицом формально не является поводом для беспокойства покупателя, однако требует тщательнейшей проверки источников происхождения права собственности у этого лица на недвижимое имущество (в т.ч. и законности происхождения денежных средств на его приобретение). В случае если юридическое лицо приобрело квартиру незаконными путями, то сделка может быть признана недействительной (например, в порядке реституции) и «счастливый» покупатель, при таком раскладе, останется ни с чем.

---

Задать вопрос

---

Примерный алгоритм проверки объекта недвижимости перед покупкой

1. Стоит обратить особое внимание на цену объекта недвижимости, которая не должна быть явно заниженной. В противном случае, при возникновении судебного спора, покупатель может быть признан судом недобросовестным приобретателем и лишиться квартиры и денег. Промониторить рынок можно зайдя на любые популярные сайты по купле-продаже недвижимости (Яндекс.Недвижимость, Авито, Циан, Домофонд и т.п.), где отображаются аналогичные предложения в том же доме и/или соседних домах / районе / округе.
2. Получение выписки по продаваемой квартире из Единого государственного реестра недвижимости и её сверка с информацией, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество (при наличии, в настоящее время выдача свидетельств о праве собственности отменена), а также с паспортом продавца. В обязательном порядке необходимо проверить отсутствие обременений продаваемого жилого помещения в виде залога или ареста.
3. Проверка паспорта продавца (сличение фотографии, отсутствие просроченности документа, проверка по базе данных недействительных паспортов, сверка серии и номера паспорта (должны быть одинаковыми на всех страницах), наличие необходимых защитных голограмм, наличие только допустимых печатей, штампов и отметок, отсутствие каких-либо исправлений и опечаток и т.п.), а также запрос дополнительных документов для подтверждения личности (водительские права, военный билет, СНИЛС, свидетельство ИНН, медицинский полис ОМС, служебное удостоверение и т.п.).
4. Когда право собственности на квартиру было получено продавцом на основании договора купли-продажи квартиры / участия в долевом строительстве / паевого инвестирования и т.п. необходимо истребование документов, подтверждающих факт полной оплаты недвижимости. К таким документам отсносятся: платёжные поручения, чеки-ордера, справки об оплате от юридических лиц, акты взаиморасчётов между сторонами и т.п.
5. Проверка подлинности и действительности документа, на основании которого продавец получил право собственности на продаваемую квартиру. Так, договор дарения или купли-продажи квартиры обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре, а завещание заверено нотариально. При этом, не смотря на подлинность документа, на основании которого продавцу перешло право собственности на квартиру, существует вероятность его оспаривания в судебном порядке и признания его недействительным со всеми вытекающими негативными последствиями для покупателя.
6. Если сделка купли-продажи квартиры со стороны продавца совершается по доверенности, то, в обязательном порядке, необходимо убедиться в её подлинности и действительности непосредственно у нотариуса, который выдал доверенность. Наличие посредника-представителя в сделке продажи недвижимости существенно увеличивает риски для покупателя. Так, например, доверенность может быть фальшивой, отозвана в любой момент доверителем, содержать ошибки или недостаточные полномочии представителя для совершения сделки.
7. Запрос у продавца архивной выписки из домовой книги для получения сведений обо всех лицах, которые ранее были зарегистрированы в жилом помещении. На момент продажи квартиры в ней не должно быть никаких зарегистрированных лиц. Обещаниям лиц выписаться сразу же после продажи доверять не стоит. Наличие несовершеннолетних граждан в домовой выписке служит основанием для проведения дополнительной масштабной проверки.
8. При установлении того обстоятельства, что собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний гражданин, потребуется наличие разрешения опекунов / органов опеки и попечительства на сделку. В противном случае она может быть признана ничтожной. У несовершеннолетнего продавца необходимо истребовать документы, которые подтверждают, что после продажи квартиры у него имеется жилплощадь для проживания (выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности, справка о регистрации по месту жительства).
9. В случае если квартира приобретается в старом доме, то общение с соседями владельца продаваемой квартиры, в том числе с «бабушками у подъезда» может быть весьма полезно для потенциального покупателя. Таким образом вполне можно узнать историю квартиры, сколько раз она перепродавалась, кто в ней ранее проживал, связаны ли с этой квартирой какие-либо «тёмные истории» и т.п.
10. Проверка владельца квартиры на предмет его участия в судебных спорах на сайте городского и/или районного суда в соответствии с территориальной принадлежностью объекта недвижимости (так, например, на сайте Московского городского суда можно проверить участие гражданина в судебных разбирательствах во всех судах г. Москвы).
11. Если квартира была приобретена за счёт «материнского капитала», то к сделке купли-продажи в обязательном порядке рекомендуется привлекать специализированного юриста. Если квартира была приобретена с нарушением нотариального обязательства о выделении долей супругу и детям покупатель недвижимости будет сидеть буквально как на «пороховой бочке», поскольку квартиру у него могут отнять в любой момент по решению суда.

Страхование от возможных притязаний наследников:

12. В случае если квартира была унаследована продавцом по закону - риски приобретения такого объекта недвижимости для покупателя возрастают в разы. Когда квартира достаётся наследниками 1-ой очереди необходимо проверить, чтобы все родственники этой очереди входили в свидетельство о праве на наследство. Определить, что все родственники 1-ой очереди, претендующие на наследство получили доли весьма затруднительно (для этого делаются запросы в паспортные столы, роддома и ЗАГСы). Многие риэлторы вполне обоснованно предпочитают не связываться с квартирами, которые разделены по долям между наследниками 2-ой очереди, поскольку практически невозможно вычислить всех возможных претендентов на наследство (которые могут объявиться через неопределённое время после продажи квартиры и «обрадовать» нового собственника).
13. При варианте, когда квартира переходит к продавцу на основании завещания также следует быть предельно осторожным. Прежде всего, требуется убедиться, что оснований для оспаривания завещания не у кого из родственников не имеется. Для этого необходимо, что завещание было составлено юридически грамотно и не было оснований сомневаться в дееспособности наследодателя. Однако это ещё не всё. Наследодатель мог составить не одно, а сразу несколько завещаний и тогда юридическую силу будет иметь только датируемое последним, при этом оно может «всплыть» в любое время. Наконец, наследодатель мог отменить написанное им завещание. Чтобы не попасть в неприятную историю с покупкой квартиры следует проверить завещание по объекту недвижимости через Единую информационную систему нотариата.
14. Наконец, необходимо убедиться, что на продаваемую квартиру не могут претендовать лица, которые по закону (ст. 1149 ГК РФ) имеют право на обязательную долю в наследстве независимо от наличия завещания. К таким лицам относятся несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, нетрудоспособные родители, а также иждивенцы наследодателя. Им полагается не менее половины доли, которая приходилась бы на каждого из них в случае наследования по закону.

Страхование от обременения квартиры правами третьих лиц:

15. Потребовать от продавца, чтобы все зарегистрированные в жилом помещении лица были сняты с регистрационного учёта, а все заключенные между собственником и третьими лицами договора (в частности - найма / аренды, ренты, безвозмездного пользования) дающие им право пользования жилым помещением были расторгнуты. При этом лица, имеющие права пользования квартирой на основании завещательного отказа не утрачивают это право даже после снятия с регистрационного учёта.
16. Если продаваемая квартира является общей долевой собственностью, то необходимо истребование с продавца нотариально заверенного согласия всех без исключения собственников жилого помещения на проведение сделки купли-продажи.

Страхование от оспаривания сделки супругом:

17. Получение нотариально заверенного заявления продавца о гражданском состояния, в котором он подтверждает, что не состоял в браке на момент приобретения недвижимости (в случае если квартира была получена продавцом в порядке наследования или на основании дарственной – данный документ не требуется).
18. В случае если реализуемый объект недвижимости был приобретён в браке и является совместной собственностью супругов (при этом квартира может быть зарегистрирована только на одного из супругов) необходимо истребовать с продавца нотариально заверенное согласие супруга на осуществление сделки.

Страхование от признания продавца недееспособным или ограниченно дееспособным:

19. Истребование у продавца квартиры справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что ранее он не состоял и в настоящее время не состоит на учёте в этих учреждениях.
20. Запрос у продавца справки из органов опеки и попечительства о том, что над ним не установлена не опека не попечительство и решений об ограничении или лишении дееспособности от суда в данные органы не поступало.

Страхование от отсутствия задолженностей:

21. Истребование у продавца справки из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам в приобретаемой квартире (даже не смотря на то, что по закону, долги за «коммуналку» не переходят на нового владельца).
22. Запрос у продавца справки из городского фонда капитального ремонта многоквартирных домов об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт.

Страхование от возможных штрафов надзорных органов:

23. Сверка планировки квартиры по поэтажному плану БТИ поскольку незаконная перепланировка квартиры может привести к наложению штрафа со стороны Государственной жилищной инспекции на нового владельца недвижимости и/или повлечь непредвиденные расходы на восстановительный ремонт жилого помещения.

Страхование от мошенничества в банке:

24. Выбор надёжного банка для проведения расчётов по сделке между сторонами. В случае если речь идёт о банковской ячейке, очень желательно, чтобы банк принимал на себя ответственность за содержание заложенного в неё имущества и производил его опись.
25. Тщательная проверка и согласование условий договора с банком и продавцом на аренду ячейки или на использование в сделке (безотзывного) банковского аккредитива. Любое кажущиеся «незначительным» условие договора может стоить одной из сторон потери движимого и/или недвижимого имущества.

Для снижения рисков признания договора купли-продажи квартиры недействительным рекомендуется его нотариальное заверение.

---

Самые распространенные риски продавца вторичной недвижимости

• Неправильная оценка стоимости квартиры, как правило, осуществляемая продавцом самостоятельно, приводит к длительному поиску покупателя недвижимости (в большинстве случаев – из-за неадекватно завышенной цены) или же, наоборот, к быстрой продаже (в случае если продавец прогадал с ценой и невыгодно для себя продал квартиру). Если продавец по каким-то причинам (чаще всего в целях мнимой экономии) не хочет обращаться к профессиональным риэлторам, то ему следует произвести тщательный мониторинг рынка недвижимости в том районе, где расположена квартира и проанализировать цены на аналогичных предложения по сайтам объявлений (например, Авито, Яндекс.Недвижимость, Циан, Домофонд и т.п.). При оценке квартиры следует учитывать её площадь, планировку, состояние, расположение, возраст дома, наличие лифта и прочих удобств (например, подземного паркинга), инфраструктуру района и другие факторы, которые влияют на её стоимость и инвестиционную привлекательность для покупателя.
• Просмотр объекта недвижимости квартирными ворами, к сожалению, совсем не редкое явление. Таких «потенциальных покупателей» обычно не интересует планировка и состояние квартиры, вид из окна, стоимость коммунальных услуг, соседи, а также на каком основании продавцом было приобретено право собственности на жилое помещение. Во избежание подобных гостей и негативных последствий, перед продажей квартиры, необходимо полностью освободить её от ценных вещей, переписывать паспортные данных всех лиц, осматривающих объект и не оставлять их на длительное время одних в жилом помещении.
• Продажа через недобросовестные агентства недвижимости, которые обычно завлекают продавцов обещаниями продать их квартиры по самым выгодным ценам, в лучшем случае, может закончиться понуждением владельца недвижимости к проведению невыгодной сделки купли-продажи. При худшем раскладе – продавец может лишиться права собственности на недвижимое имущество, стать невольным участником судебного разбирательства и, при этом, не получить ни копейки. Передача риэлтору оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру может привести к попаданию продавца в полную зависимость от агента. Особую осторожность следует проявлять при составлении доверенности, чтобы не передать риэлтору «лишние» полномочия вроде получения и распоряжения движимым и недвижимым имуществом продавца.
• Составленный / скаченный по шаблону из Интернета договор купли-продажи жилого помещения может привести к непредсказуемым последствиям. Нужно понимать, что единой, универсальной формы договора купли-продажи квартиры не существует, а каждый договор индивидуален и составляется под конкретную сделку с учётом ряда обстоятельств и немаловажных нюансов. Если продавец далёк от юридической науки, то «заниматься самодеятельностью» при проведении такой дорогостоящей сделки крайне неуместно и рискованно.
• Мошенничество при проведении оплаты в банке возможно в случае, когда при закладывании денег в банковскую ячейку не производится проверка подлинности купюр (недобросовестный покупатель может подложить фальшивые купюры в пачки), а также если банк, согласно договору аренды банковской ячейки, не несёт никакой ответственности и за её содержание и не производит опись вложения (деньги могут похитить сотрудники, имеющие доступ к депозитарию). Наконец, сам договор аренды банковской ячейки может содержать «лазейки» для недобросовестного покупателя, которые обычно заключаются в сроках аренды ячейки и условиях доступа к ней. Во всех этих случаях вернуть денежные средства и право собственности на квартиру для продавца будет крайне сложно. Банковские аккредитивы также не дают 100% гарантии защиты от возможного мошенничества, поскольку подвох также может крыться в условиях договора, заключённого с банком.
• Подстава с «двойной оплатой» возможна в случае если продавец не уделяет должного внимания документам, участвующим в сделке и, в особенности, условиям договора купли-продажи, касающимся расчётов между сторонами. Так, например, в договоре может быть указано, что покупатель вносит оплату в момент его подписания, то есть до регистрации в Росреестре (это делается во избежание возникновения залога на квартиру) и одновременно с этим составляется акт приёма-передачи денежных средств между сторонами. Нечистый на руку покупатель может потребовать от продавца «дополнительных гарантий» в виде составления расписки о получении денежных средств уже после государственной регистрации договора купли-продажи. К несчастью, некоторые продавцы относятся к составлению подобных документов «формально», находясь в эйфории от получения крупной денежной суммы, и успешно попадаются на этот нехитрый мошеннический трюк. В то же время следует помнить, что продавец должен подписывать только один документ, подтверждающий получение им денежных средств в счёт оплаты квартиры по договору. Подписание нескольких документов (акт приёма-передачи денежных средств и расписка в получении денежных средств) приводят к документальному подтверждению двойной оплаты цены договора покупателем, что, в свою очередь, является неосновательным обогащением, которое согласно ст. 1102 ГК РФ необходимо возвратить обратно покупателю. В итоге, продавец имеет все шансы лишиться уплаченных ему покупателем в счёт покупки квартиры денежных средств и продаваемой квартиры. При этом суд, руководствуясь положениями законодательства, с большой вероятностью встанет на сторону недобросовестного покупателя.
• Возмещение задатка в двойном размере при срыве сделки по вине продавца обусловлено положениями ст. 381 ГК РФ. По этой причине, в случае каких-либо сомнений в возможном осуществлении сделки (например, точное решение по продаже квартиры зависит от другого обстоятельства, которое может не произойти) лучше взять у покупателя аванс.
• Невозможность собрать и предоставить запрошенный покупателем комплект документов в «разумный» срок может привести к подозрениям в недобросовестности продавца и срыву сделки. Учитывая объём перечисленного комплекта документов, необходимого покупателю вторичной недвижимости для проверки «чистоты сделки», продавцу рекомендуется подготовиться к продаже заранее и собрать хотя бы частичный пакет документов. Как правило, сделки купли-продажи со стороны покупателя сопровождают опытные риэлторы и/или юристы, которые вряд ли забудут проверить всю необходимую документацию, гарантирующую легальность сделки.
• Продажа жилого помещения с недостатками о которых покупатель не знал или отсутствует документальное подтверждение его осведомлённости о них и согласия с их наличием увеличивает риски судебных разбирательств (на основании ст. 475 ГК РФ), связанных с возмещением убытков, возникших в результате приобретения некачественного жилья. Более того, покупатель может также обратиться в суд с требованием расторжения договора купли-продажи. В этом случае продавец будет вынужден возвратить покупателю цену договора, а также уплатить возможные неустойки. Чтобы этого не произошло, продавец должен указать покупателю на все недостатки реализуемой квартиры, в особенности – на существенные (например, неработающая электропроводка) и обязательно прописать их наличие в договоре купли-продажи квартиры или составить иной документ, подтверждающий ознакомление с ними покупателя.
• При получении денежных средств от покупателя в результате сделки купли-продажи квартиры у продавца возникает обязанность по оплате налога на дохода физических лиц. В случае если право собственности на недвижимое имущество возникло у продавца в результате наследования или дарственной от ближайших родственников, приватизации квартиры или передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, то продавец освобождается от уплаты налога от реализации имущества после 3-х лет владения им. Если же продавец получил квартиру по договору купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения или по завещанию от иных лиц (не ближайших родственников) или оформил квартиру в собственность после 1 января 2016 года или продаёт квартиру после 1 января 2016 года (то есть после вступления в силу Указа Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»), то для продажи недвижимого имущества без уплаты НДФЛ, необходимо владеть квартирой не менее 5 лет. При неуплате налога в установленный законом срок насляются пени и штрафы.

---

Стоимость услуг по сопровождению сделок купли-продажи вторичной недвижимости

Как следует из всего описанного выше, сделки купли-продажи «вторички» требуют углублённых и специфических юридических знаний, наличия практического опыта, сбора и проверки большого количества документов, а также особой внимательности и осторожности к условиям заключаемых договоров, поскольку риск попасться на уловки мошенников гораздо выше, чем при покупке первичной недвижимости. Настоятельно рекомендуется доверять сопровождение подобного рода сделок специализированным юристам и/или риэлторам, которые предотвратят возможные махинации и сохранят движимое и недвижимое имущество покупателей и продавцов квартир.

Оплата услуг по сопровождению сделок купли-продажи вторичной недвижимости производится по факту её успешного завершения (получения денег продавцом, перехода право собственности к покупателю).

---

Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги: